Statt Bestellerprinzip: Käufer zahlen maximal halbe Provision

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Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf ist vom Tisch. Dafür will die Koalition nun, dass der Käufer maximal so viel Provision zahlt wie der Verkäufer. Das sind die möglichen Konsequenzen für Makler.

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Beim Kauf von Wohnimmobilien soll laut GroKo gelten: Wenn der Immobilienverkäufer den Makler zuerst beauftragt hat, muss der Käufer maximal die halbe Provision zahlen. Foto: GVS/stock.adobe.com

Die GroKo will, dass die Maklerprovision beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses künftig fairer verteilt wird. Die Vertragspartei, die den Makler nicht zuerst beauftragt hat – also in der Regel der Immobilienkäufer –, soll maximal so viel Provision zahlen müssen wie der erste Auftraggeber. Kurzum: Er zahlt die halbe Maklerprovision. Bislang ist noch nichts in trockenen Tüchern, der Koalitionsausschuss hat das Gesetz allerdings schon relativ detailliert skizziert:

  • Wer beim Immobilienkauf zeitlich als zweiter den Maklervertrag abschließt, muss maximal die halbe Gesamtprovision zahlen.
  • Dabei muss es sich um den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie handeln, also einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses. 
  • Der zweite Vertragspartner (in der Regel der Käufer) soll die Provision erst zahlen müssen, wenn er einen Zahlungsnachweis dafür hat, dass die beauftragende Partei ihren Anteil bereits bezahlt hat. Als möglichen Nachweis nennt die GroKo einen Überweisungsbeleg.

Dies hätte zur Folge, dass die Doppeltätigkeit des Maklers, anders als beim Bestellerprinzip, erhalten bleibt. Immobilienprofis können weiterhin für Käufer und Verkäufer gleichermaßen tätig werden.

Praxisbeispiele: Das bedeutet die geteilte Provision für Makler

Der Makler muss stets auch mit dem Verkäufer eine Provision vereinbaren.

  • Beispiel: Makler Viktor Vorlage soll für Eigentümer Emil Endersen eine Wohnung verkaufen. Endersen erteilt Vorlage einen Alleinauftrag und verspricht ihm im Erfolgsfall eine Provision von 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer. Nun meldet sich die Interessentin Katharina Kauf und schließt mit ihm ebenfalls einen Maklervertrag für 3 Prozent Provision (zzgl. USt.). Insgesamt erhält Vorlage eine Gesamtprovision von 6 Prozent (zzgl. USt.).

Will der Erstbeauftragende nachverhandeln, sinkt die Provision.

  • Abwandlung: Emil Endersen will im Erfolgsfall nur 1,5 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer zahlen. Für Vorlage heißt das, er könnte auch vom Käufer maximal 1,5 Prozent verlangen – insgesamt wäre das für ihn unwirtschaftlich, daher lehnt er das Objekt ab.

Der Justiziar des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Dr. Christian Osthus erklärt: „Die Verkäuferprovision ist gekoppelt an die Käuferprovision, die wiederum durch die Höhe der Verkäuferprovision gedeckelt ist.“ Das Prinzip gleicht also einem – je nach Marktlage mehr oder weniger – flexiblen Deckel.

Wo die Marktlage schlecht ist, kann der Käufer auch deutlich weniger als der Verkäufer zahlen.

  • Beispiel: Endersen erteilt Vorlage einen Alleinauftrag, in dem ihm im Erfolgsfall 3 Prozent (zzgl. USt.) Provision vereinbart sind. Vorlage findet nach einigen Besichtigungen und einer längeren Verhandlung endlich einen kaufwilligen Interessen Achim Aufkauf. Der will die Immobilie aber nicht zu einer Provision von 3 Prozent (zzgl. USt.) erwerben. Vorlage einigt sich mit ihm auf 1 Prozent (zzgl. USt.). Unterm Strich erhält er also 4 Prozent (zzgl. USt.).

„Wenn Häuser schlecht verkaufbar sind, kann das heißen, dass der Verkäufer die ganze Provision zahlt“, erklärt Osthus. „Dies können auch 6 Prozent sein, wenn es sich um einen extremen Käufermarkt handelt.“

Folgen für Makler: Zwischen sinkenden Einnahmen und steigender Leistung

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Makler müssen bei der Provision neue Wege gehen – und auch abseits der Verkäufer nach Auftraggebern suchen. Foto: noppawan09/stock.adobe.com

Kommt das Gesetz wie angedacht, so meint der Rechtsexperte des IVD: „Diejenigen, die bisher gegenüber dem Verkäufer mit kostenfreier Arbeit geworben haben, werden Einbußen erleiden.“ Das Geschäftsmodell mit ‚provisionsfrei für den Verkäufer‘ sei dann gescheitert. Das könnte den Wettbewerb unter den Maklern weiter ankurbeln: „Nicht mehr Preis, sondern Leistung ist dann entscheidend“, so Osthus. Der Makler müsse mehr mit dem Verkäufer verhandeln und es setze sich zunehmend der Profi-Makler durch, der seine Leistung am besten verkaufe.

Für das Prinzip spricht laut Osthus auch, dass der Käufer weiterhin als Auftraggeber auftreten kann und die Doppeltätigkeit des Maklers erhalten bleibt. „Das ist ein dickes Plus für den Verbraucherschutz, denn der Makler muss auch den Käufer umfassend beraten und haftet für Falschberatung, was bei einem Bestellerprinzip nicht der Fall gewesen wäre.“

Unklarheiten und mögliche Fallstricke bei der neuen Käuferprovision

Noch ist kein Gesetz in Form gegossen, allerdings weist der IVD-Justiziar Osthus bereits auf mögliche Problemfelder des Gesetzes hin:

  • Den Nachweis, dass der erste Auftraggeber bereits seinen Teil der Provision gezahlt hat, damit der zweite zahlen muss, hält er für keine gute Idee. Denn wird der erste Beauftragende insolvent oder stirbt, steht der Makler mit leeren Händen da. „Er trägt das Zahlungsausfallsrisiko.“ 
  • Bei den Immobilienarten, die unter das Gesetz fallen, müssten die Anwendungsbereiche genauer abgesteckt werden.
  • Das Gesetz müsste missbrauchssicher gestaltet sein. Es wird laut Osthus sicherlich keine Gesetzeslücke geben, durch die ein Zweitbeauftragender zum Erstbeauftragenden wider Willen gemacht werden kann, weil es vorherige Absprachen zwischen Makler und Verkäufer gibt.

Ein Beispiel für einen solchen Missbrauch: Einem Makler wird vom Verkäufer ein Objekt an die Hand gegeben. Er bewirbt die Immobilie jedoch daraufhin nicht öffentlich, sondern hält sie im Verborgenen. Erst als ein Käufer ihn mit der Immobiliensuche beauftragt, zeigt der Makler sie vor – und der Käufer hält sich irrtümlicherweise für den Erstbeauftragenden.

Fazit und Ausblick: Wie geht es weiter?

Gegenüber dem ursprünglich geplanten Bestellerprinzip betrachtet der IVD die Teilung der Provision als guten Kompromiss. „Uns ist es gelungen, von einem harten Bestellerprinzip weg zu kommen, hin zu einer Doppeltätigkeit unter bestimmten Voraussetzungen“, so Osthus. Dieses Modell sei flexibler, weil der Makler sich an den Verkäufer halte, aber dann immer noch etwas Provision vom Käufer bekommen könne. Osthus sieht allerdings auch Kritikpunkte: „Eine Neuregelung der Maklerprovision sollte einhergehen mit der gesetzlichen Verankerung eines Sachkundenachweises für Makler. Nur so ist auch sicherzustellen, dass Makler die nötige Qualifikation besitzen Käufer und Verkäufer angemessen zu beraten und zu unterstützen.“

Laut Informationen des IVD arbeitet das Bundesjustizministerium derzeit bereits unter Hochdruck an dem Gesetz. Voraussichtlich diesen oder nächsten Monat dürfte es einen ersten Aufschlag machen und einen Gesetzentwurf vorlegen, der sodann in die Ressortabstimmung geht. Bis das Gesetz alle Instanzen durchlaufen hat und in Kraft tritt, dürfte es demnach bereits Anfang, Mitte 2020 sein.

06.09.2019


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3 Kommentare

Kalli Prien am 17.09.2019 14:57

In Berlin und einigen weiteren Ländern bezahlen die Verkäufer nichts. Von nichts die Hälfte ist? Eben. Auch nichts. Das wird für den Großteil der Makler das ganz klare Aus bedeuten, die sich nicht auf´s Cross-selling vorbereiten. Auch in... mehr

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felliimmo am 13.09.2019 11:46

Dieser Gesetzentwurf wir die Immobilienpreis nicht günstiger machen, was ja eigentlich bezweckt war. Sondern sie werden teurer werden und der Staat kassiert mit dem höheren Kaufpreis, den die Maklerprovision von Seiten des Käufers wird... mehr

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Immo Gross am 13.09.2019 11:22

Absoluter Schwachsinn von der GROKO. Z.B. Es werden dann immer 6% für den Verkäufer angesetzt, sodass der Käufer 50% der Marge zahlen muss. Der Verkäufer bekommt aber nur eine Rechnung vom Makler über 3% plus Mwst.. Fall gereinigt.... mehr

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