Urteil: Wohnungseigentümer darf an Feriengäste vermieten

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Enthält die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Klausel, wonach die Kurzzeitvermietung an Feriengäste zulässig ist, bedarf es eines Beschlusses aller Eigentümer, um diese Klausel zu ändern.

Manche Teilungserklärungen von Wohnungseigentumsanlagen enthalten eine Klausel, wonach die kurzzeitige Vermietung der Wohnungen zum Beispiel an Feriengäste erlaubt ist. Das kann, wenn ein Eigentümer dies dann tatsächlich praktiziert, zu Missfallen bei anderen Eigentümern führen. Die Eigentümergemeinschaft kann dann aber nicht einfach per Dreiviertelmehrheitsbeschluss festlegen, dass die Klausel aus der Teilungserklärung gestrichen wird, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az.: V ZR 112/18).

Eine gegen alle: Klausel darf nur einstimmig gestrichen werden

Im verhandelten Fall vermietete eine Eigentümerin ihre Wohnung regelmäßig tage- oder wochenweise an Feriengäste – sehr zum Missfallen der anderen Hausbewohner. Diese beschlossen auf der jährlichen Eigentümerversammlung, die Klausel in der Teilungserklärung zu streichen, die diese Kurzzeitvermietung erlaubte. Laut Teilungserklärung sollte dafür eine Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile ausreichen. Nur die betroffene Wohnungseigentümerin stellte sich auf der Versammlung gegen die Streichung der Klausel.

Nachdem der Beschluss gefallen war, zog die Eigentümerin vor Gericht und bekam letztlich vor dem BGH Recht. Der qualifizierte Mehrheitsbeschluss war rechtswidrig, weil die Zustimmung der Klägerin fehlte, urteilten die Richter.

Mehrheit darf Zweckbestimmung des Eigentums nicht ändern

Der BGH betonte zwar, dass Wohnungseigentümergemeinschaften in vielen Fällen mit qualifizierten Mehrheitsbeschlüssen die Regeln ändern können. Allerdings gebe es zum Schutz der Minderheit fundamentale inhaltliche Schranken. Denn es gebe mehrheitsfeste Rechte einzelner Wohnungseigentümer: Die Zweckbestimmung des Eigentums darf die Mehrheit nicht per Mehrheitsbeschluss ändern. Und um das ging es hier, war doch in der Teilungserklärung ausdrücklich festgelegt, dass die Kurzzeitvermietung eine zulässige Nutzung des Eigentums ist. Solche Vermietungsverbote greifen laut BGH-Richter in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums ein. Ein solches Verbot kann nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer beschlossen werden.

Die anderen Eigentümer haben den Prozess zwar verloren, der BGH schließt sein Urteil aber noch mit einem Hinweis, der ihnen Hoffnung machen könnte: Durch Kurzzeitvermietungen verursachte Störungen wie Überbelegung, Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen müssen sie nämlich nicht dulden. Sie können dann laut BGH auf Unterlassung der Kurzzeitvermietung klagen.

12.04.2019


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