BGH-Urteil zum Sozialen Wohnungsbau: Unbefristete Bindung ist nicht zulässig

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Günstiges Bauland und ein Kredit mit niedrigen Zinsen von der Stadt – dafür bietet der Bauherr preiswerte Sozialwohnungen an: Ein guter Deal für beide Seiten. Der Bundesgerichtshof hat jetzt jedoch entschieden, dass diese Sozialbindung zeitlich nicht unbegrenzt gilt, selbst wenn dies zwischen den Parteien vertraglich so geregelt wurde. Irgendwann hat also jeder Eigentümer das Recht, Sozialwohnungen als reguläre Immobilien anzubieten.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine unbefristete Sozialbindung von Immobilien unzulässig ist – auch wenn die Bindung vertraglich so festgelegt wurde. Geklagt und schließlich Recht bekommen hatte eine Wohnungsgenossenschaft aus Niedersachsen.

Ihre Vorgängergesellschaft hatte 1995 günstiges Bauland sowie niedrig verzinstes Darlehen von der Stadt Langenhagen erhalten – dafür verpflichtete sie sich dazu, die entstehenden Wohnungen dauerhaft als günstige Sozialwohnungen anzubieten. Die Genossenschaft hatte jedoch vor, die Wohnungen nach Ablauf von zwanzig Jahren als reguläre Immobilien frei auf dem Markt anbieten – und damit höhere Mieteinnahmen zu erzielen. Dies hätte die Stadt bewilligen müssen, weigerte sich jedoch. Der daraus entstehende Rechtsstreit mündete nun im BGH-Urteil: Die Genossenschaft kann nicht zeitlich unbegrenzt dazu verpflichtet werden, die Immobilien als Sozialwohnungen anzubieten. Wann sie die Wohnungen regulär anbieten darf, ließen die Richter jedoch offen – dies muss gesondert beurteilt werden.

Staatliche Förderung sieht Ende der Bindung vor

Als Begründung nannte der BGH „allgemeine subventionsrechtliche Grundsätze“. Demnach ist es zulässig, im Gegenzug zu günstigem Bauland und einem niedrig verzinsten Kredit eine längerfristige Sozialbindung festzulegen. Eine unbefristete Bindung sei hingegen nicht gerechtfertigt.

Der Deal zwischen Stadt und Genossenschaft war im sogenannten „dritten Förderwegs“ auf Basis von Artikel 88d II. WoBauG zustande gekommen. Diese Art der Förderung sieht eine staatliche Subventionierung von privaten Investoren vor. In Artikel 88 wurde explizit ein Bindungs-Zeitraum von 15 Jahren vorgegeben. Dieser dürfe in Einzelfällen zwar überschritten werden, der Begriff „Zeitraum“ stelle laut BGH jedoch eindeutig klar, dass die Bindung irgendwann enden müsse.

Welche Auswirkungen das Urteil auf andere Sozialbau-Immobilien hat, bleibt abzuwarten. Oftmals sind die Laufzeiten nämlich bereits vertraglich und damit eindeutig festgelegt.

08.02.2019


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