2019: Das ändert sich für Bauherren, Mieter und Eigentümer

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Steigende Strompreise trotz sinkender Ökostromzulage, teureres Gas wegen höherer Netzgebühren, eine Sonder-AfA für den Mietwohnungsbau sowie eine schärfere Mietpreisbremse: Das ändert sich 2019 für Bauherren, Mieter und Eigentümer.

Hinweis: Die Mietrechtsänderung sowie die Verschärfung der Mietpreisbremse wurden am 14.12.2018 im Bundesrat beschlossen. Wir haben unseren Beitrag entsprechend aktualisiert.

Wie jedes Jahr bringt auch 2019 wieder zahlreiche Änderungen für Mieter und Eigentümer. Manche Regelungen stehen schon fest, andere sind noch nicht endgültig beschlossen, mit ihnen ist aber 2019 zu rechnen.

Ökostromumlage sinkt, Strom wird trotzdem teurer

Ökostromumlage 2019, Strompreis, Foto: iStock.com / jhorrocks
Die Ökostromumlage hat Strom in den vergangenen Jahren verteuert. Das ist 2019 nicht mehr so. Allerdings steigen die Preise trotzdem – wegen höherer Erzeugerpreise und gestiegener Netzumlage. Foto: iStock.com / jhorrocks

Die Zeiten, in denen alleine der Ausbau der erneuerbaren Energien den größten Anteil bei Strompreissteigerungen hatte, scheinen erst einmal vorbei zu sein. Denn die Ökostromumlage, die jeder Strombezieher mit seiner Stromrechnung zahlt, sinkt 2019 um immerhin gut fünf Prozent. Bisher belief sie sich auf 6,792 Cent pro Kilowattstunde Strom, ab Januar 2019 dann noch 6,405 Cent. Bei einem Verbrauch von 4.000 Kilowattstunden pro Jahr zahlt ein Haushalt demnach statt rund 272 im Jahr 2018 künftig noch 256 Euro EEG-Umlage und damit rund 16 Euro weniger. Ein Grund für die sinkende EEG-Umlage ist übrigens der leicht gestiegene Börsenpreis für Strom. Denn mit der EEG-Umlage wird die Differenz zwischen Strompreis an der Börse und den EEG-Vergütungen ausgeglichen. Auch die gestiegenen Kosten für CO2-Zertifikate haben zum Absenken der Umlage beigetragen.

Die gestiegenen Börsenpreise sind aber auch einer der Gründe, weshalb Verbraucher nicht unbedingt mit einer sinkenden Stromrechnung rechnen sollten. Das was bei der EEG-Umlage wegfällt, dürfte vielfach locker beim Strompreis selbst wieder draufgeschlagen werden. Zudem haben einige Anbieter höhere Netzentgelte angekündigt. Hinzu kommt, dass Letztverbrauchern 2019 erstmals eine Offshore-Netzumlage für den Anschluss von Windkraftanlagen auf hoher See ans Stromnetz berechnet wird. Die Umlage beläuft sich auf 0,416 Cent pro Kilowattstunde. Allerdings werden hier nur die Netzkosten von der Netzumlage in die neue Offshore-Netzumlage überführt. Deshalb sinken im Norden und Osten Deutschlands vielerorts die normalen Netzentgelte, während Verbraucher im Süden und Westen der Republik hiervon nicht profitieren, sondern sozusagen solidarisch erstmals an den Offshore-Netzkosten beteiligt werden. In Folge dieser zusätzlichen Belastungen müssen viele Verbraucher vor allem im Süden und Westen Deutschlands deshalb tendenziell eher mit einer Erhöhung der Strompreise als mit einem Absinken rechnen.

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Gaspreise steigen vielerorts wegen höherer Netzgebühren

In vielen Städten müssen Verbraucher künftig mit höheren Gaspreisen rechnen, weil manche Versorger die Netzgebühren – teilweise kräftig – erhöhen. Zwar steigen die Netzgebühren im Bundesschnitt lediglich um ein Prozent, es gibt aber Ausreißer nach oben, berichtet das Vergleichsportal Verivox. Am stärksten steigen sie in Bremen (plus 28 Prozent), was bei einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden im Jahr 71 Euro Mehrkosten bedeutet. Starke Steigerungen gibt es zum Beispiel auch in Niedersachsen (elf Prozent) und Hamburg (sieben Prozent). In einigen Regionen sinken die Netzgebühren aber auch – am meisten profitieren davon Leipziger, die künftig 22 Prozent weniger Netzgebühren zahlen müssen. Allerdings hat Verivox auch beobachtet, dass die Beschaffungspreise für Gas in den vergangenen Monaten gestiegen sind, weshalb es wohl häufig auf eine Erhöhung des Endverbraucherpreises hinauslaufen wird. Demnach hätten schon jetzt rund 30 regionale Gasversorger Preiserhöhungen von im Schnitt sieben Prozent angekündigt.

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Sonder-AfA soll Mietwohnungsbau ankurbeln

Sonder-AfA, Mietwohnung, Neubau, Foto: helmutvogler / fotolia.com
Mit Hilfe der Sonder-AfA will die Bundesregierung Investoren dazu anregen, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Foto: helmutvogler / fotolia.com

Bauherren, die zwischen dem 31. August 2018 und dem 31. Dezember 2021 ein Bauantrag stellen, profitieren von der Sonder-AfA. Zusätzlich zu der Möglichkeit, 50 Jahre lang jährlich zwei Prozent der Kosten steuerlich abzuschreiben, können vier Jahre lang weitere fünf Prozent abgeschrieben werden. Gefördert werden neben dem Neubau auch Dachaufstockungen, der Dachausbau oder die Umwidmung von Gewerbeflächen in neue Mietwohnungen. Abschreibungsfähig sind aber keine Luxuswohnungen, sondern nur bezahlbarer Wohnraum: Wer mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter ausgibt, geht leer aus und absetzbar sind maximal 2.000 Euro pro Quadratmeter.

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Mindestlöhne steigen

Nicht nur der normale Mindestlohn steigt 2019 von 8,84 Euro auf 9,19 Euro pro Stunde. Auch manche Handwerker können sich ab Januar über eine vollere Lohntüte freuen, denn auch branchenspezifische Mindestlöhne steigen: Dachdecker erhalten zum Beispiel ab 1. Januar mindestens 13,20 Euro statt 12,90 Euro pro Stunde, Elektriker mindestens 11,40 Euro statt 10,95 Euro. Da Handwerker gestiegene Kosten üblicherweise ihren Kunden in Rechnung stellen, dürften Immobilieneigentümer mit höheren Preisen rechnen.

Neben einigen Änderungen, die schon feststehen, sollen aber noch weitere für 2019 beschlossen werden.

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Verschärfte Mietpreisbremse

Mietpreisbremse, Mieten, Foto: Babelsberger / fotolia.com
Die Mietpreisbremse wirkt nicht so recht und soll deshalb verschärft werden. Foto: Babelsberger / fotolia.com

Zum Jahresende hin hat der Bundesrat eine Verschärfung der bisher offensichtlich wenig wirksamen Mietpreisbremse beschlossen:

Vermieter müssen Neumietern künftig unaufgefordert die Miete des Vormieters nennen, damit der neue Mieter nachprüfen kann, ob die Miethöhe zulässig ist. Hintergrund: Zwar dürfen Vermieter in Gebieten mit Wohnungsknappheit bei Neuvermietungen maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Vorausgesetzt, der vorherige Mieter hat nicht bereits mehr gezahlt. Vermieter, die auch dann eine höhere Miete verlangen wollen, wenn der Vormieter weniger zahlte, müssen Neumietern künftig unaufgefordert die Umstände mitteilen, warum dies geschieht – beispielsweise wegen vorheriger Sanierungsarbeiten, die eine höhere Miete rechtfertigen. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, darf die Miete maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen – auch dann, wenn eine Ausnahme von der Mietpreisbremse objektiv gegeben ist.

Mieter haben zudem weniger Hürden, wenn sie eine überhöhte Miete rügen wollen. Künftig wird eine einfache Rüge an den Vermieter ausreichen, die keine qualifizierten Angaben zur Begründung enthalten muss. Bereits gezahlte und überhöhte Mieten können Mieter aber nicht rückwirkend zurückfordern.

Mietspiegel und Modernisierungsmieterhöhungen: Mieterfreundliche Neuregelung

Bisher werden qualifizierte Mietspiegel ermittelt, indem Abschlussmieten und Mieterhöhungen der vergangenen vier Jahre ermittelt wurden. Durch die Änderung wird der Betrachtungszeitraum auf sechs Jahre verlängert.

Die Kosten energetischer oder wohnwertverbessernder Sanierungen konnten Vermieter in der Vergangenheit im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf ihre Mieter mit elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Bundesregierung hat nun eine Senkung auf acht Prozent der Kosten pro Jahr beschlossen.

Zudem gibt es Kappungsgrenzen: Auch bei sehr hohen Sanierungskosten darf die Miete in den ersten sechs Jahren nach der Sanierung um höchstens drei Euro pro Quadratmeter und Monat steigen, bei Wohnungen, die bisher höchstens sieben Euro pro Quadratmeter kosteten, um höchstens zwei Euro.

Luxussanierung zwecks Entmietung: Künftig sollen Vermieter bestraft werden, die ihr Haus nur deshalb luxussanieren, um die bisherige Mieterschaft wegen dann für diese unbezahlbare Mieten loszuwerden. Das neue Gesetz sieht vor, dies als Ordnungswidrigkeit zu behandeln, die mit bis zu 100.000 Euro geahndet werden kann.

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Neben einigen Änderungen, die schon feststehen, sollen aber noch weitere für 2019 beschlossen werden.

Neue Grundsteuer-Regelung?

Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die bisherige Berechnung der Grundsteuer verfassungswidrig ist und dem Gesetzgeber aufgetragen, spätestens bis Ende 2019 eine Neuregelung zu treffen. Die alten Regelungen können aber während einer Übergangsfrist von fünf Jahren noch in Kraft bleiben.

Dennoch ist der Gesetzgeber unter Zugzwang und wird wohl 2019 eine umfassende Neuregelung beschließen. Wie diese aussieht, steht allerdings noch nicht fest.

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Grunderwerbsteuer-Verkürzung: Shared Deals sollen erschwert werden

Ein Steuertrick kostet den Fiskus jährlich Milliardensummen: Immobilieninvestoren können die Zahlung der Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf verhindern, wenn sie eine Immobilie nicht direkt erwerben, sondern weniger als 95 Prozent Anteil einer Firma, die Eigentümer der Immobilie ist. In der Vergangenheit wurden deshalb vielfach Firmen gegründet, deren einziger Geschäftszweck das Halten einer Immobilie ist. Anteile der Firma bis unter 95 Prozent können dann grunderwerbsteuerfrei veräußert werden. Nach einer Haltefrist von mindestens fünf Jahren kann der Investor dann die restlichen gut fünf Prozent der Firmenanteile vom Alteigentümer erwerben, ohne auch nur einen Cent Grunderwerbsteuer an den Fiskus zu entrichten. Diese Steuervermeidung hört in der Investorenszene auf den Namen „Shared Deal“ und ist laut Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG ) völlig legal (§ 1 Abs. 3 ).

Während sich der private Häuslebauer in manchen Bundesländern mit immer höheren Grunderwerbsteuersätzen konfrontiert sieht, können große Investoren oft völlig legal ihre Grunderwerbsteuer auf null senken. Eine Arbeitsgruppe der Länderfinanzminister schlägt nun einige Änderungen vor, um solche Shared Deals zu erschweren. So soll:

  • Die Grenze, ab der keine Grunderwerbsteuer zu zahlen ist, von 95 auf 90 Prozent sinken
  • und die Frist, ab wann der neue Eigentümer die restlichen Anteile steuerfrei kaufen kann, von fünf auf zehn Jahre steigen.

Vielfach wird sogar gefordert, Shared Deals ganz zu verbieten. Das hätte aber zur Folge, dass Unternehmen mit Immobilieneigentum, denen es gar nicht um Immobilienspekulation geht, bei jeder kleinen Umstrukturierung Grunderwerbsteuerpflichtig wären.

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22.11.2018


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