Schönheitsreparaturen: BGH stärkt Mieterrechte weiter

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War eine Mietwohnung beim Einzug nicht renoviert, ist der Mieter grundsätzlich nicht verpflichtet, Malerarbeiten zu übernehmen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter mit seinem Vormieter vereinbart hatte, dass er die Arbeiten übernimmt.

Dass Mieter und Vormieter beim Wohnungswechsel verschiedene Vereinbarungen treffen, kommt häufig vor. Zum Beispiel eine solche: Der neue Mieter bekommt die Einbauküche günstig, dafür muss er die Malerarbeiten erledigen. Das klingt zunächst vernünftig, doch für den Vermieter kann eine solche Regelung eine Falle sein, wie sich aus einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) ableiten lässt (Az.: VIII ZR 277/16).

Der BGH hatte zu entscheiden, ob wegen einer solchen Vereinbarung zwischen den zwei Mietern die Wohnung bei Übergabe quasi als renoviert anzusehen ist, oder nicht. Die Frage ist entscheidend. Denn übergibt ein Vermieter einem Mieter eine Wohnung unrenoviert, so ist eine Renovierungsvereinbarung im Mietvertrag unwirksam. Der Mieter muss gar nichts machen, weder während der Mietzeit, noch vor seinem Auszug. Anders sieht es aus, wenn die Wohnung frisch gestrichen übergeben wurde und laut Mietvertrag die Schönheitsreparaturen Sache des Mieters sind. Dann ist dieser tatsächlich verpflichtet, zu malern.

BGH widerspricht Vorinstanzen

Im verhandelten Fall meinten die Vorinstanzen noch, es sei interessengerecht, den Mieter so zu behandeln, als habe ihm der Vermieter die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben. Immerhin hätten Vormieter und Mieter eine Regelung getroffen. Der BGH sah es anders: Denn die Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter ist in ihren Wirkungen auf diese beiden Parteien beschränkt. Sie hat keinen Einfluss auf die im Mietvertrag getroffenen Regelungen zwischen Vermieter und neuem Mieter.

Für Mieter kann das Urteil Vorteile haben, weil sie in manchen Konstellationen nicht renovieren müssen. Langfristig dürfte der Urteilsspruch aber auch Schattenseiten haben: Denn Vermieter dürften künftig häufiger auf die Renovierung durch den alten Mieter bestehen, wenn dies wirksam so vereinbart wurde und sich seltener auf Abreden zwischen altem und neuem Mieter einlassen.

22.08.2018


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