Feuchte Wände: Eigentümergemeinschaft darf Sanierung nicht ablehnen

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Unten im Altbau sind die Wände feucht, oben ist alles in bester Ordnung: Ein solcher Fall kann zum Streit unter Wohnungseigentümern ausarten. Nun hat der Bundesgerichtshof geklärt, dass alle Eigentümer gemeinsam für die Sanierung des Souterrains aufkommen müssen. Doch eine Lücke lässt der BGH offen.

Der Bundesgerichtshof hat dem Streit einer Eigentümergemeinschaft ein Ende gesetzt und entschieden: Für die Sanierung von durchfeuchteten Mauern müssen alle Eigentümer gemeinsam aufkommen (BGH, Az.: V ZR 203/17).

Feuchte Wände, fehlende Abdichtung

In einem aktuellen Fall ging es um einen Altbau in Hamburg. Unter dessen Dach gibt es zwölf Wohnungen und drei Teileigentumseinheiten. Oben liegt der Wohnraum – im Souterrain sind eine Naturheilpraxis, eine Künstleragentur und eine Kommunikationsagentur untergebracht. Eben dort sind die Innen- und Außenwände massiv durchfeuchtet. Grund dafür war eine fehlende Abdichtung des Gebäudes und damit des Gemeinschaftseigentums. Das heißt: Die Eigentümerversammlung muss darüber abstimmen, ob saniert wird – und dann die Kosten gemeinsam tragen. Das forderten auch die Eigentümer aus dem Untergeschoss, Kostenpunkt: 300.000 Euro. Doch die Eigentümergemeinschaft war dagegen.

Mit seinem Urteil hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, dass die Instandsetzung in einem solchen Fall zwingend erforderlich ist. Denn die durchfeuchteten Wände seien bauliche Mängel, die die zweckentsprechende Nutzung von Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen.

Auch ohne Schimmel kann Sanierung zwingend erforderlich sein

Die Richter machten außerdem deutlich: Auch wenn die Räume laut Teilungserklärung als Büro, beziehungsweise Laden genutzt werden dürfen, müssen sie ebenso wie Wohnungen dazu geeignet sein, als Aufenthaltsraum für Menschen zu dienen. Massive Durchfeuchtung müssen die Eigentümer nicht hinnehmen – auch dann nicht, wenn noch kein gesundheitsschädlicher Schimmel aufgetreten ist.

Offengelassen: Was ist mit Sanierungen im Keller?

Im Urteil lässt sich auch ein möglicher Ausweg finden, mit dem Eigentümer um eine Sanierungspflicht herumkommen könnten: Ist die Gebäudesubstanz durch die Feuchtigkeit nicht gefährdet, so ließe sich der Sanierungszwang durch eine Änderung der Teilungserklärung vermeiden. Statt „Büro“ oder „Laden“ könnte eingetragen werden, dass die Räume im Souterrain nur als Keller dienen.

Ob die Durchfeuchtung des Kellers unter Umständen hingenommen werden müsste, hat der Senat offengelassen. Ebenso, ob unverhältnismäßig hohe Instandsetzungskosten ein Grund dafür sind, dass die übrigen Wohnungseigentümer sogar fordern können, dass die Zweckbestimmung der Räume in der Teilungserklärung geändert wird (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG).

Wie sind Sanierungen in der Eigentümergemeinschaft geregelt?

Wie Sanierungen geregelt sind, wenn mehrere Eigentümer unter einem Dach leben, ist im Wohneigentumsgesetz festgeschrieben. Dabei wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Über Sanierungsarbeiten im Sondereigentum  – zum Beispiel die eigene Badsanierung – kann jeder Eigentümer selbst entscheiden. Über das Gemeinschaftseigentum nicht. Dazu zählen zum Beispiel gemeinsam genutzte Räume wie das Treppenhaus, aber auch Dach und Fassade. Soll dort saniert werden, müssen die Eigentümer gemeinsam darüber entscheiden, und auch gemeinsam dafür zahlen.

In der Regel sind solche Ausgaben durch eine Instandhaltungsrücklage gedeckt, die die Eigentümer in einen gemeinsamen Topf einzahlen. Werden höhere Ausgaben fällig, kann das natürlich die Instandhaltungsrücklage sprengen. Dann müssen die Eigentümer gemeinsam eine sogenannte Sonderumlage beschließen: Damit verpflichten sich alle Eigentümer zu einer Einmalzahlung gemäß ihrem Eigentumsanteil.

04.05.2018


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