Immobilien als Kapitalanlage: Mit diesen Renditen können Sie rechnen

Lesermeinungen:  

(3)

Wer in einer Großstadt eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwirbt, muss sich wegen der gestiegenen Immobilienpreise oft mit niedrigen Renditen zufriedengeben. Ausnahmen bilden einige Städte im Osten und im Westen der Republik. Hier sind allerdings die Netto-Mieten niedrig und das Leerstandsrisiko ist hoch. Damit wird die Immobilie als Kapitalanlage zunehmend etwas für erfahrene Anleger.

Bruttorenditen, Leerstandsrisiko, deutsche Städte, Grafik: immowelt.de
Die Bruttorenditen in deutschen Städten sind ganz unterschiedlich hoch. Wie hoch die Rendite letztlich ist, hängt dabei unter anderem vom Leerstandsrisiko ab. Grafik: immowelt.de

Mit viel Glück gibt es für sichere festverzinsliche Kapitalanlagen aktuell noch ein Prozent Zinsen. Vielen Anlegern erscheint daher eine vermietete Eigentumswohnung lukrativer. Allerdings sind in Städten mit blühender Wirtschaft und wachsender Bevölkerung die Bruttorenditen alles andere als üppig. In wirtschaftlich schwächeren Städten - vor allem im Osten und Westen der Republik - sind dagegen noch deutlich höhere Bruttorenditen möglich; allerdings bei einem höheren Leerstandsrisiko und einem insgesamt niedrigeren Mietniveau.*

Kapitalanlage-Immobilie: oft nur noch Mini-Rendite im Norden und Süden

Mietwohnungen in prosperierenden Städten wie München, Freiburg und Hamburg sind knapp. Das betrifft nicht nur Mieter, die es oft schwer haben, dort eine bezahlbare Wohnung zu bekommen, sondern auch Kapitalanleger, die zunehmend höhere Summen für Immobilien zahlen müssen. Da in der jüngeren Vergangenheit die Kaufpreise noch stärker stiegen als die Mieten, ist die Bruttorendite in den genannten Städten inzwischen ziemlich niedrig und beträgt im Schnitt nur noch knapp über drei Prozent. Der Grund hierfür sind die hohen Kaufpreise, die  sich oft nicht mehr durch Mieteinnahmen amortisieren.

Denn die berechnete Bruttorendite entspricht nicht dem, was für den Kapitalanleger am Ende übrig bleibt – hier ist die Nettorendite maßgeblich. Sie berücksichtigt neben den Kaufnebenkosten auch laufende Bewirtschaftungskosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden. Entsprechend ist die Nettorendite deutlich niedriger als die Bruttorendite.

Link-Tipp

Worauf beim Erwerb einer Anlageimmobilie zu achten ist und wie eine seriöse Renditeermittlung funktioniert, klärt unser Beitrag zu Immobilien als Kapitalanlage.

Höhere Renditen im Osten und Westen möglich

In vielen Städten im Osten und Westen sind die Bruttorenditen ungleich höher. So zeigt die Analyse von immowelt.de, dass Käufer in Chemnitz eine durchschnittliche Bruttorendite in Höhe von 8,2 Prozent pro Jahr erwirtschaften können. Doch dies ist mit erheblichen Unsicherheiten behaftet, denn die Leerstandsquote liegt hier laut CBRE-empirica-Leerstandsindex 2016 bei stolzen 8,5 Prozent.

Ebenfalls überdurchschnittliche Bruttorenditen gibt es zum Beispiel in Halle an der Saale, wo dieser Wert durchschnittlich bei 6,6 Prozent liegt – allerdings ist auch dort der Leerstand mit acht Prozent überdurchschnittlich hoch.

Neben zahlreichen Städten im Osten Deutschlands gibt es auch im Westen solche mit hohen Renditen - wie in Nordrhein-Westfalen: In Duisburg und Wuppertal liegt die ermittelte durchschnittliche Bruttorendite bei 7,2 Prozent. Auch hier ergibt sich aber ein erhöhtes Leerstandsrisiko.

Bei den Ost-Städten spielt Rostock eine Sonderrolle. Die durchschnittliche Bruttorendite beläuft sich hier auf lediglich 2,8 Prozent. Dabei sind die Mieten vergleichsweise niedrig, die Kaufpreise im Verhältnis dazu aber hoch. Der Grund: Eine hohe Nachfrage bedingt durch Tourismus.

In der Regel sind Kapitalanlagen in Städten mit hoher Bruttorendite mit einem höheren Risiko verbunden als in solchen mit niedriger. Der Grund: Niedrige Renditen ergeben sich aus hoher Nachfrage, etwa durch verstärkten Zuzug - wie in München. Das Leerstandsrisiko ist dann kleiner. In Städten mit stagnierender oder schrumpfender Bevölkerung ist die Nachfrage geringer, der Leerstand höher und somit auch die Immobilienpreise niedriger. Die Folge: eine höhere Anfangsrendite, aber auch mehr Risiko für die Zukunft.

Kapitalanlage-Immobilien nur für erfahrene Anleger empfehlenswert

Kapitalanlagen in Städten mit stagnierender Bevölkerung sind mit einem höheren Risiko verbunden als solche in Orten mit starkem Zuzug. Sie sind deshalb nur für erfahrene Anleger empfehlenswert. Die niedrigeren Mieten in vielen ostdeutschen Städten bewirken außerdem, dass Instandhaltungs- oder Sanierungskosten viel stärker ins Gewicht fallen als in Städten mit höherem Mietniveau. Eine hohe Brutto-Anfangsrendite kann sich in solchen Fällen schnell ins Gegenteil verkehren, wenn die Wohnung nicht vermietet werden kann oder unerwartet hohe Kosten für die Beseitigung von Mängeln zu schultern sind, denen nur geringe Mieteinnahmen gegenüberstehen.

Die Brutto-Renditen für Eigentumswohnungen in den 40 untersuchten Städten im Überblick:

StadtKaufpreisMieteBrutto-Rendite
Chemnitz730 €/m²5,00 €/m²8,2 %
Duisburg 930 €/m²5,60 €/m²7,2 %
Wuppertal1.000 €/m²6,00 €/m²7,2 %
Halle (Saale)1.090 €/m²6,00 €/m²6,6 %
Magdeburg1.050 €/m²5,80 €/m²6,6 %
Essen1.250 €/m²6,50 €/m²6,2 %
Mönchengladbach1.180 €/m²6,00 €/m²6,1 %
Dortmund1.300 €/m²6,40 €/m²5,9 %
Bochum1.340 €/m²6,50 €/m²5,8 %
Schwerin1.490 €/m²6,50 €/m²5,2 %
Bielefeld1.600 €/m²6,60 €/m²5,0 %
Bremen1.830 €/m²7,40 €/m²4,9 %
Leipzig1.500 €/m²6,10 €/m²4,9 %
Cottbus 1.490 €/m²5,90 €/m²4,8 %
Mannheim2.170 €/m²8,60 €/m²4,8 %
Erfurt1.820 €/m²7,10 €/m²4,7 %
Bonn2.380 €/m²9,20 €/m²4,6 %
Dresden1.880 €/m²7,20 €/m²4,6 %
Hannover2.080 €/m²8,00 €/m²4,6 %
Mainz2.780 €/m²10,70 €/m²4,6 %
Aachen2.350 €/m²8,50 €/m²4,3 %
Köln2.810 €/m²10,10 €/m²4,3 %
Münster2.620 €/m²9,40 €/m²4,3 %
Nürnberg2.580 €/m²9,20 €/m²4,3 %
Düsseldorf2.930 €/m²9,90 €/m²4,1 %
Trier2.620 €/m²8,90 €/m²4,1 %
Augsburg2.800 €/m²9,30 €/m²4,0 %
Karlsruhe 2.810 €/m²9,40 €/m²4,0 %
Kiel2.160 €/m²7,20 €/m²4,0 %
Berlin3.200 €/m²10,00 €/m²3,8 %
Frankfurt a. M.3.970 €/m²12,70 €/m²3,8 %
Potsdam2.960 €/m²9,30 €/m²3,8 %
Wiesbaden3.070 €/m²9,80 €/m²3,8 %
Stuttgart3.580 €/m²11,10 €/m²3,7 %
Lübeck2.540 €/m²7,60 €/m²3,6 %
Regensburg3.740 €/m²10,50 €/m²3,4 %
Hamburg3.960 €/m²11,00 €/m²3,3 %
Freiburg4.150 €/m²11,00 €/m²3,2 %
München6.350 €/m²16,50 €/m²3,1 %
Rostock2.710 €/m²6,30 €/m²2,8 %

* Berechnungsgrundlage
Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise waren 539.480 Miet- und Eigentumswohnungen, die im 2. Halbjahr 2016 und 1. Halbjahr 2017 auf immowelt.de inseriert wurden. Die Miet- und Kaufpreise spiegeln den Median, also den mittleren Wert der Angebotspreise, wider.

14.09.2017


Ihre Meinung zählt

(3)
5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
3
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

MietpreiseTipps für KäuferKaufpreise

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben