Wohnungssuche: Was dürfen Vermieter fragen? Ein Experteninterview

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Vermieter könnten Mietinteressenten viele Fragen stellen – doch nach dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) sind nur die nötigsten erlaubt. Welche das sind, hängt auch davon ab, ob ein Interessent erst nur die Wohnung besichtigt oder ob ein Vertragsabschluss unmittelbar bevorsteht. Warum Datenschutz auch Vermietersache ist, wann ein Bußgeld droht und wie sich Vermieter richtig verhalten: Zwei Experten geben Antwort.

Datenschutz betrifft auch Vermieter: Je nachdem, wie nahe der Mietvertrag schon gerückt ist, dürfen sie nur bestimmte Fragen stellen. Im Interview erklärt Alexander Filip, Referent vom Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht, welche Fragen Vermieter wann stellen dürfen und was ihnen bei unzulässigen Fragen droht. Zudem gibt es Tipps von Rudolf Stürzer, Rechtsanwalt und Vorstand des Eigentümerverbandes Haus und Grund in München, wie Vermieter mit Fragen an den Mietinteressenten in der Praxis richtig umgehen können.

Wohnungssuche, Vermieter fragen, Foto: Alexander Filip
Alexander Filip, Referatsleiter beim Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht. Foto: privat

Immowelt.de: Gerade bei der Wohnungsbesichtigung kommen oft einige Fragen auf, die Vermieter ihren Mietinteressenten stellen. Doch hier ist laut Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) nicht jede Frage erlaubt. Warum?

Alexander Filip, Referatsleiter beim Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht: Indem der Vermieter den Mietinteressenten auffordert, Informationen über sich preiszugeben, leitet er – datenschutzrechtlich gesprochen – eine Erhebung personenbezogener Daten in die Wege. Doch das BDSG besagt, dass eine Erhebung, Verarbeitung oder Nutzung personenbezogener Daten nur zulässig ist, wenn der Betroffene darin eingewilligt hat oder dies aufgrund einer Rechtsvorschrift erlaubt ist.

Immowelt.de: Wenn der Mieter auf die Frage des Vermieters antwortet, zählt das nicht bereits als Einwilligung?

Filip: Eine wirksame Einwilligung kommt in solchen Fällen grundsätzlich kaum in Betracht, weil diese Freiwilligkeit voraussetzt. Aufgrund des Kräfteungleichgewichts zwischen Vermieter und Mietinteressent besteht die Freiwilligkeit aber eben nicht, weil der Mietbewerber letztlich keine echte Wahl hat, die Information zu erteilen oder nicht.

Immowelt.de: Welche andere Rechtsvorschrift erlaubt es dann dem Vermieter, bestimmte Informationen einzuholen und Fragen zu stellen?

Filip: Als Rechtsvorschrift kommt hier Paragraph 28, Absatz 1, Satz 1 Nummer 2 BDSG in Betracht. Er gilt dann, wenn Daten zur Erfüllung eigener Geschäftszwecke erhoben werden – wie in diesem Fall der Abschluss eines Mietvertrages. Demnach dürfen personenbezogene Daten nur erhoben werden, an denen der Vermieter ein berechtigtes Interesse hat, das schwerer wiegt als das Interesse des Mietinteressenten, keine persönlichen Daten preiszugeben.

Fragen Vermieter, Phase, Foto: iStock/ gstockstudio
Welche Fragen Vermieter stellen dürfen, kommt darauf an, wie weit sich Mietinteressent und Vermieter bereits angenähert haben. Foto: iStock/ gstockstudio

Immowelt.de: Wann überwiegt das Informationsinteresse des Vermieters?

Filip: Das hängt davon ab, in welcher Phase Vermieter und Mieter sich befinden. Nach einem Grundsatzbeschluss der deutschen Datenaufsichtsbehörden muss hier zwischen drei zeitlichen Phasen unterschieden werden:

  • Phase 1: die Zeit vor dem Besichtigungstermin.
  • Phase 2: die sogenannte vorvertragliche Phase, in der der Mietinteressent dem Vermieter erklärt, die Wohnung anmieten zu wollen.
  • Phase 3: die Zeit ab der Entscheidung des Vermieters für einen bestimmten Mietinteressenten.

 

Immowelt.de: Man könnte sagen, je näher der Mietvertrag rückt, umso mehr Informationen stehen dem Vermieter zu. Welche Fragen sind in der ersten Phase erlaubt?

Filip: Vor der Wohnungsbesichtigung genügen grundsätzlich der Name und Kontaktdaten des Interessenten.

Immowelt.de: Welche Fragen sind nach dem Besichtigungstermin – also in Phase zwei und drei – erlaubt?

Filip: Dann darf der Vermieter eine Reihe von Fragen insbesondere zu solchen Umständen stellen, die Rückschlüsse auf die Zahlungsfähigkeit des Interessenten ermöglichen, zum Beispiel nach etwaigen eröffneten Insolvenzverfahren oder nach etwaigen Räumungsklagen wegen Mietzahlungsrückständen in den vergangenen Jahren. Die tatsächliche Vorlage von Einkommensnachweisen, zum Beispiel Lohnabrechnungen, kann er aber erst in Phase drei verlangen – wenn er sich auf einen bestimmten Interessenten festgelegt hat.

Immowelt.de: Welches Recht haben Mieter, wenn ihnen eine unzulässige Frage gestellt wird?

Filip: Dann besteht grundsätzlich keine Pflicht zur wahrheitsgemäßen Beantwortung.

Unzulässige Fragen können zu Ermahnung oder Bußgeld führen

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Stellt der Vermieter bei der Wohnungsbesichtigung aus Unwissenheit eine unzulässige Frage, oder erhebt ein Wohnungsunternehmen solche Daten im großen Stil? Bei der Höhe des Bußgeldes macht das einen gravierenden Unterschied. Foto: iStock/ SolStock

Immowelt.de: Welche Folgen hat ein Verstoß gegen das Bundesdatenschutzgesetz?

Filip: Die jeweils zuständige Datenschutzaufsichtsbehörde kann diesen als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld ahnden. Der allgemeine Bußgeldrahmen liegt zwischen fünf und 300.000 Euro. Allerdings hängt es immer vom Einzelfalls ab, ob ein Bußgeld verhängt wird oder ob – insbesondere bei geringfügigen Verstößen – stattdessen ein Hinweis der Datenschutzbehörde zur künftigen Beachtung der Rechtslage genügt. Im Wiederholungsfalle kann dies allerdings anders aussehen.

Immowelt.de: Falls ein Bußgeld nötig wird, wie wird über dessen Höhe entschieden?

Filip: Hierfür entscheiden nach Paragraph 17 des Ordnungswidrigkeitsgesetzes stets drei Faktoren:

  • Der Bedeutung des Verstoßes: Wie viele sind davon betroffen? Sind es Daten von einer oder hundert Personen? Sind es sieben oder 150 Daten?
  • Der Grad des Tatvorwurfes: Zum Beispiel sind Daten zum Gesundheitszustand sehr sensibel, insbesondere Patientendaten im Krankenhaus.
  • Die wirtschaftlichen Verhältnisse des Bußgeldadressaten: Hierbei kommt es insbesondere auf das Einkommen an.

Immowelt.de: Wie hoch kann das Bußgeld dann für den Vermieter ausfallen?

Filip: Es kommt auf den konkreten Fall an: Wenn der Vermieter ein, zwei unzulässige Fragen stellt, etwa, ob der Mietinteressent verheiratet ist, erteilen wir als Bayerisches Landesamt für Datenschutzaufsicht in der Regel nicht gleich eine Geldbuße, sondern weisen ihn auf den Verstoß hin und ermahnen ihn, künftig auf solche Fragen zu verzichten. Bei Uneinsichtigkeit oder einem weiteren Verstoß kann dann durchaus eine Geldbuße fällig werden. Je nach Fall dürfte bei privaten Vermietern dann eine Geldbuße im zweistelligen oder unteren dreistelligen Bereich in Betracht kommen.

Immwelt.de: Mit welcher Bußgeldhöhe müssen dagegen Wohnungsunternehmen bei Verstößen rechnen?

Filip: Hier gibt es keinen Standardfall. In den meisten Fällen dürfte eine Geldbuße im dreistelligen bis vierstelligen Bereich denkbar sein. Es hängt aber vom Einzelfall ab: Begeht ein Unternehmen zum Beispiel nachweislich eine hohe Anzahl an Verstößen, ist auch einmal eine höhere Geldbuße nicht ausgeschlossen.

Immowelt.de: Wie häufig kommt es vor, dass private Vermieter Bußgeld zahlen müssen?

Filip: Es gibt immer mal wieder Ermahnungen, wenn wir Kenntnis von Verstößen erhalten. Die Anzahl der Verstöße, von denen wir konkret Kenntnis bekommen, ist im Bereich der privaten Vermieter noch recht überschaubar. Speziell bei privaten Vermietern kann ich mich, zumindest was die letzte Zeit angeht, nicht konkret an Bußgelder erinnern. Grundsätzlich ist dies aber durchaus denkbar.

Zwischenfazit: Wer aus Versehen oder Unwissenheit bei der Wohnungsbesichtigung eine unzulässige Frage stellt – zum Beispiel, ob ein Mietinteressent verheiratet ist – dem droht nicht zwangsläufig gleich ein hohes Bußgeld. Doch hängt hier vieles vom Einzelfall, und der Einordnung des jeweils zuständigen Landesamtes für Datenschutzaufsicht ab.

Damit Vermieter sich in den einzelnen Phasen richtig verhalten, gibt Rudolf Stürzer von Haus und Grund in München Tipps.

Datenschutz in der Praxis: So sichern sich Vermieter ab

Vermieter fragen, Rudolf Stürzer, Foto: Haus und Grund München
Rudolf Stürzer, Vorstand des Eigentümerverbandes Haus und Grund in München. Foto: privat

Immowelt.de: Herr Stürzer, wie häufig begegnen Ihnen in Ihrem beruflichen Umfeld Fälle, in denen ein Vermieter Bußgeld wegen eines Verstoßes gegen das BDSG zahlen muss?

Rudolf Stürzer, Vorstand des Eigentümerverbandes Haus und Grund in München: Solche Fälle sind mir bisher nicht bekannt. Wir von Haus und Grund raten unseren Mitgliedern, in der Selbstauskunft nur zulässige Fragen zu stellen, zum Beispiel zu Einkommensverhältnissen.

Immowelt.de: Die Frage nach dem Einkommen ist aber doch erst dann erlaubt, wenn der Mietinteressent Interesse an einer Wohnung kundtut und nicht schon vor oder während eines Besichtigungstermins. Wie verhalten sich Vermieter richtig?

Stürzer: Wir raten Vermietern, die Selbstauskunft erst nach dem Besichtigungstermin dem Mietinteressenten zu übergeben. Und um sich zusätzlich abzusichern, sollten Vermieter den Interessenten nach der Besichtigung fragen, ob er die Wohnung mieten möchte.

Immowelt.de:Wie viel Vorsicht ist dann in Phase drei geboten – wenn der Mietinteressent sein Interesse bekundet hat und auch der Vermieter mit ihm einen Mietvertrag abschließen möchte?

Stürzer: Das ist eher unkompliziert: Schließlich hat der Mietinteressent die Wohnung bereits besichtigt, sein Interesse bekundet und auch der Vermieter ist am Zustandekommen des Mietvertrages interessiert. Zur Sicherheit sollte er ihm dies auch so mitteilen, wenn er ihn nach den konkreten Belegen für sein Einkommen fragt, zum Beispiel die letzten drei Lohn- oder Gehaltsabrechnungen.

Immowelt.de: Wenn der Mieter seine Angaben aus der Selbstauskunft in Phase drei mit Gehaltsabrechnungen belegt, muss es dann zwangsläufig zum Abschluss des Mietvertrages kommen?

Stürzer: Nein, die letzte Entscheidung bleibt beim Vermieter.

Die Interviews wurden telefonisch geführt.

14.07.2017


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21 Kommentare

Jonathan L. am 25.08.2017 14:33

Muss ich einem Vermieter eine Vollmacht zur Einholung einer Bankauskunft geben?

Der Vermieter wollte diese bei Abschluss des Mietvertrages haben.

Im übrigen kann ich mich nur anschließen - was momentan von einem Mieter an Unterlagen... mehr

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Immowelt-Redaktion am 28.08.2017 09:28

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

Mieter sind grundsätzlich nicht verpflichtet, einem potenziellen Vermieter eine Vollmacht zur Einholung einer Bankauskunft auszustellen. Auch die Dauer des aktuellen Arbeitsverhältnisses... mehr

Uel Gruge am 22.08.2017 14:38

Was ist mit Quantified-Selfs, darf ich die auch nicht als Vermieter fragen? Oder ist bei denen nicht grundsätzlich von Bereitwilligkeit auszugehen, da sie bereit sind alle möglichen persönlichen Daten in alle Welt zu versenden. Von... mehr

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Immowelt-Redaktion am 22.08.2017 14:43

Sehr geehrter Herr Gruge,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Es gibt für diese Gruppen keine gesetzlichen Sonderregelungen, für sie gelten die gleichen Regelungen wie für alle anderen potenziellen Mieter auch.

Mit freundlichen Grüßen

d... mehr

Uel Gruge am 22.08.2017 14:14

Die Welt ist total bekloppt geworden, insbesondere durch sophistische Juristen: Für die Wirtschaft4.0 müssen wir soviele Daten freiwillig oder unfreiwillig preisgeben, sodass auch ohne Namenskenntnis unsere Identität ermittelt werden... mehr

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