Urteil: Eigenbedarfskündigung zu gewerblichen Zwecken ist unwirksam

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Die Eigenbedarfskündigung einer Mietwohnung ist unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung ausschließlich zu gewerblichen Zwecken benötigt. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden (Az.: VIII ZR 45/16). Geklagt hatte eine Vermieterin, die eine kleine Wohnung als Aktenarchiv und zusätzlichen Arbeitsplatz nutzen wollte.

Wenn ein Vermieter eine Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige dringend benötigt, hat er das Recht, den Mietvertrag  wegen Eigenbedarf zu kündigen. Allerdings: Ein solcher dringender Bedarf ist nicht gegeben, wenn er die Wohnung zu gewerblichen Zwecken nutzen will. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden.

Nutzung einer Wohnung als Büro

Im konkreten Fall geht es um eine Wohnung, die die Vermieterin als Aktenarchiv und zusätzlichen Arbeitsplatz für das Beratungsunternehmen ihres Mannes nutzbar machen wollte. Sie kündigte daher dem Mieter, der bereits seit 40 Jahren in der 27-Quadratmeter-Wohnung lebte. Die Berliner Gerichte sahen dies zwar als legitimen Kündigungsgrund an. Die Räumung der Wohnung ließen sie aber dennoch nicht zu. Der Grund: Das in Berlin geltende Zweckentfremdungsverbot erlaubt es nicht, eine Mietwohnung ohne weiteres gewerblich zu nutzen. Die Vermieterin ließ jedoch nicht locker und ging mit ihrer Klage bis vor den BGH.

Keine Kündigung zu gewerblichen Zwecken

In ihrer Urteilsbegründung erklären die Richter, dass der Vermieter in der Regel kein berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung habe, wenn er die Wohnung gewerblich nutzen möchte. In Frage käme allenfalls eine sogenannte Verwertungskündigung. Diese sei aber auch nur dann zulässig, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter einen „Nachteil von einigem Gewicht“ darstelle. Diesen Nachteil sahen die Richter im vorliegenden Fall nicht gegeben.

Ergänzend erklärte der BGH, dass der Fall anders aussehen könne, wenn der Vermieter eine Wohnung sowohl gewerblich als auch privat nutzen möchte. Eine allgemeine Aussage zu einem solchen Fall trafen die Richter aber nicht – es sei vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliege oder nicht.

Der BGH korrigierte mit dem Urteil teilweise seine frühere Rechtsprechung. Im Jahr 2012 hatte er noch entschieden, dass ein Vermieter eine Mietwohnung auch dann kündigen dürfe, wenn ein Familienangehöriger die Wohnung zu beruflichen Zwecken nutzen wolle (Az.: VIII ZR 330/11). Damals hatte die Ehefrau des Vermieters ihre Anwaltskanzlei in die Wohnung verlegen wollen.

29.03.2017


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