Kündigungsausschluss über mehr als vier Jahre benachteiligt Mieter

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Wird im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren festgelegt, so ist diese Regelung unwirksam.

Kündigungsausschluss, Kündigung, Foto: Maria P. / fotolia.com
Mieter müssen die Möglichkeit haben, eine Wohnung angemessen kündigen zu können, um umzuziehen. Ein Kündigungsauschluss für eine Mietwohnung darf maximal vier Jahre betragen. Foto: Maria P. / fotolia.com Foto: Maria P. / fotolia.com

Zwar kann in einem Formularmietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart werden, wonach Mieter und Vermieter bis zu vier Jahre auf ihr gesetzliches Kündigungsrecht verzichten. Doch ein noch länger dauernder Kündigungsausschluss benachteiligt den Mieter nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) unangemessen und ist daher unwirksam (Az.: VIII ZR 86/10).

Kündigungsausschluss für maximal vier Jahre

Im konkreten Fall war im Mietvertrag vereinbart, dass beide Parteien wechselseitig für vier Jahre auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten. Zudem dürfe eine Kündigung erst nach Ablauf der vier Jahre ausgesprochen werden. Die BGH-Richter urteilten, dass der Zeitraum des Kündigungsausschlusses und der Zeitraum der gesetzlichen Frist den Mieter insgesamt mehr als vier Jahre an den Mietvertrag bindet. Konkret würde der Mieter ab Vertragsbeginn vier Jahre und drei Monate an die Wohnung gebunden sein. Diese Regelung ist ungültig, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

Die BGH-Richter haben den Fall trotzdem zur endgültigen Klärung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Denn es war nicht klar, ob es sich bei der ungültigen Regelung um eine vorformulierte Formularklausel handelte, oder um eine individuell zwischen Mieter und Vermieter getroffene Vereinbarung. Im letzteren Fall wäre ein Kündigungsausschluss über mehr als vier Jahre zulässig, da eine Individualvereinbarung - anders als eine Formularklausel - dem ausdrücklichen Willen beider Parteien entspräche.

26.04.2011


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