Noch mehr Schutz für Mieter: Justizminister Heiko Maas will Mietrecht weiter verschärfen

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Die Position von Mietern soll in Zukunft weiter gestärkt werden – zumindest, wenn es nach den Plänen von Bundesjustizminister Heiko Maas geht. Erste Eckpunkte zur geplanten Mietrechtsnovelle wurden nun bekannt. Unter anderem sollen Modernisierungskosten nicht mehr in dem Maß auf die Miete umgelegt werden können wie bisher. Von der Union gibt es aber bereits ersten Gegenwind.

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Die Rechte von Mietern sollen künftig weiter gestärkt werden. Bundesjustizminister Heiko Maas will das Mietrecht verschärfen. Foto: contrastwerksatt/fotolia.com Foto: contrastwerksatt/fotolia.com

Knapp ein halbes Jahr sind Mietpreisbremse und Bestellerprinzip in Kraft, nun plant Bundesjustizminister Heiko Maas bereits die nächste Mietrechtsnovelle: Mieter sollen mit weiteren Gesetzesänderungen noch stärker entlastet werden. Wie aus einem Eckpunktepapier, das immowelt.de vorliegt, hervorgeht, geht es um vier Änderungen.

Modernisierungsumlage soll sinken

Die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete soll eingeschränkt werden. Bislang können Vermieter, die ihre Wohnung sanieren, elf Prozent der entstandenen Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Geht es nach den Plänen von Maas, soll der zulässige Prozentsatz künftig auf acht Prozent gesenkt werden.

Zusätzlich soll für die Mieterhöhung nach Modernisierung eine Kappungsgrenze eingeführt werden. Die Miete soll in einem Zeitraum von acht Jahren um nicht mehr als 50 Prozent, maximal vier Euro pro Quadratmeter, steigen können. Darüber hinaus soll auch für Modernisierungskosten ein Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eingeführt werden. Das heißt: Es soll nur die Umlage der Kosten erlaubt sein, die ein Vermieter auch dann veranlasst hätte, müsste er sie selbst tragen. Konkret sollen damit vor allem Luxussanierungen verhindert werden.

Weil Kleinvermieter mit dem Verfahren überfordert sein könnten, dürfen sie eine Pauschale geltend machen, können dann aber nur vier Prozent jährlich umlegen.

Und damit nicht genug: Mieter sollen sich künftig leichter gegen Modernisierungsmaßnahmen wehren können. Dazu müssen sie eine finanzielle Härte geltend machen – diese liegt vor, wenn durch die Mieterhöhung der Anteil der Bruttokaltmiete am Nettoeinkommen des Mieters 40 Prozent übersteigt.

Mieterhöhungen: Tatsächliche Wohnfläche ist relevant

Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte in der Vergangenheit mehrfach, dass die tatsächliche Wohnfläche um bis zu zehn Prozent kleiner sein durfte, als im Mietvertrag vereinbart. Für den Mietpreis war in solchen Fällen allein die vereinbarte Wohnungsgröße relevant. Mit einem aktuellen Urteil ist der BGH kürzlich von seiner bisherigen Rechtsprechung teilweise abgerückt. Die Richter entschieden: Bei einer Mieterhöhung sei die tatsächliche Wohngröße entscheidend, nicht das, was im Vertrag steht. Aufgrund dieses Urteils soll nun auch gesetzlich verankert werden, dass für Mieterhöhungen bis zur Vergleichsmiete und für Mieterhöhungen nach Modernisierungen die tatsächlichen Wohnflächen maßgeblich sind. Auch die Umlage von Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche soll sich künftig nach den tatsächlichen Flächenverhältnissen richten.

Kündigung nach Zahlungsverzug

Um Mieter künftig noch besser vor dem Verlust der Wohnung zu schützen, plant Maas die Folgen von ordentlicher und außerordentlicher Kündigung anzugleichen. Bislang sind im Wohnraummietrecht besondere Schutzvorschriften zugunsten von Mietern verankert, sollte ihnen der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen: Wenn der Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nachdem der gerichtliche Räumungstitel rechtskräftig ist die Miete doch noch zahlt, wird die Kündigung unwirksam. Bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gilt diese Schonfrist nicht. Das möchte Maas ändern.

Wissenschaftliche Grundsätze für den qualifizierten Mietspiegel

Der Mietspiegel hat durch die Mietpreisbremse eine höhere Relevanz erhalten. Dürfen doch die Mieten in Gegenden, in denen die Mietpreisbremse gilt, nicht zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese kann zwar auf verschiedenen Wegen ermittelt werden, doch gilt der qualifizierte, also wissenschaftlich erstellte, Mietspiegel als sicherstes Instrument. Dennoch ist auch die Qualität des qualifizierten Mietspiegels umstritten. In Berlin landete ein Fall sogar vor Gericht.

Um die Qualität der Mietspiegel zu stärken, soll nach den Plänen von Maas unter anderem der Bezugszeitraum von Mietspiegeln erheblich ausgeweitet werden – und zwar von vier auf zehn Jahre. Dadurch sollen mehr Mietverhältnisse in die Untersuchungen für Mietspiegel einbezogen werden können. Vor allem ältere Neuvertragsmieten sollen dadurch besser abgebildet werden können. Das bedeutet aber auch, dass dadurch der durchschnittliche Mietpreis im Mietspiegel deutlich gesenkt wird.

Gesetzesentwurf soll im Frühjahr 2016 fertig sein

Noch sind die Eckpunkte nicht spruchreif. Wie Maas beim Tag der Wohnungswirtschaft des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen in Berlin mitgeteilt hat, arbeitet das Bundesjustizministerium derzeit an einem Gesetzesentwurf. Dieser soll im Frühjahr 2016 fertig sein.

Gegenwind kommt von der Union. Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion sagte der Frankfurter Allgemeinen Zeitung, dass Maas deutlich über sein Ziel hinausschieße.

26.11.2015


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6 Kommentare

Hape Dahlke am 25.11.2016 16:00

Guten Tag,

Auch bin Vermieter ein 95 Qm Wohnung und der Mieter zahlt schon seit 4 Monaten keinen € mehr !

Ich wohne auch noch Tüt an Tür mit ihm in einem Haus !Wie so dauert es denn so lange um einen Nichtzahlenden Mieter auf die Strasse... mehr

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ogur Güler am 10.04.2016 05:57

Guten Tag,

so jetzt hätte ich mal eine Frage:Ich bin Vermieter.

Warum ist das so,dass,wenn man schwartz fährt und drei mal erwischt wird und den Betrag nicht bezahlen kann,bekommt man eine Strafe vom Gericht ,z.B.Arbeitstunden oder... mehr

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Gottfried am 13.01.2016 11:11

Herr Maas sollte mal einen Lehrgang bei einer Immobilienfirma oder einem Maklerbüro belagen, dann würde er erkennen, dass seine Vorschläge die Zukunft der Mieter benachteiligt, da es keine freifinanzierten Wohnungen mehr gebaut werden.

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