Mieterhöhung: Entscheidend ist die tatsächliche Wohnungsgröße – nicht, was im Vertrag steht

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Bei der Berechnung einer Mieterhöhung ist nur relevant, wie groß die Wohnung tatsächlich ist – nicht, was im Mietvertrag steht. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden – und wich damit von seiner bisherigen Rechtsprechung ab (Az.: ZR 266/14). Allerdings muss sich der Vermieter dennoch an die gesetzliche Kappungsgrenze halten, wenn er die Miete erhöhen will.

Mieterhöhung, Wohnfläche, Foto: SolisImages/fotolia.com
Stellt der Vermieter fest, dass die Wohnfläche im Mietvertrag nicht der Realität entspricht, ist eine Mieterhöhung zulässig – allerdings nur im Rahmen der Kappungsgrenze. Foto: SolisImages/fotolia.com Foto: SolisImages/fotolia.com

Hier eine Nische, da ein Erker und an jeder Wand eine störende Fußbodenleiste – eine Wohnung mit dem Zollstock genau auszumessen, ist nicht ganz leicht. Viele Wohnungen sind daher oft kleiner oder größer als im Vertrag angegeben. Bei einer Mieterhöhung ist es allerdings nur relevant, wie groß die Wohnung tatsächlich ist, wie der BGH jetzt entschieden hat. Die Richter weichen damit von ihrer bisherigen Rechtsprechung ab, wonach der Vermieter eine zu niedrig angegebene Wohnfläche hinnehmen muss, wenn die Abweichung weniger als zehn Prozent beträgt.

Im vorliegenden Fall hatte eine Vermieterin aus Berlin geklagt. Sie hatte eine rund 210 Quadratmeter große Wohnung vermietet, im Vertrag waren allerdings nur knapp 157 Quadratmeter Wohnfläche angegeben. Aus diesem Grund wollte die Vermieterin die Miete von 630 auf 938 Euro erhöhen. Der Mieter wollte diesen Betrag nicht zahlen. Daraufhin ging der Vermieter vor Gericht.

Bei Mieterhöhung Kappungsgrenze beachten

Die Karlsruher Richter entschieden zwar im Grundsatz, dass sich die Mieterhöhung an der tatsächlichen Wohnfläche orientieren müsse. Sie wiesen aber auch darauf hin, dass der Vermieter auch bei einer solchen Mieterhöhung die gesetzliche Kappungsgrenze beachten muss. Demnach darf ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur um 20 Prozent erhöhen. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie in Berlin, nur um 15 Prozent. Die Klage der Vermieterin wurde daher abgewiesen.

Das aktuelle Urteil könnte trotzdem Auswirkungen auf zahlreiche Mietverträge haben. Weil die Richter festgestellt haben, dass sich Mieterhöhungen an der tatsächlichen Wohnfläche orientieren müssen, könnten zahlreiche Vermieter nun die Miete und die Betriebskosten neu berechnen. Offen bleibt indes die Frage, ob auch Mieter das Recht haben, die Miete nach unten zu korrigieren, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu hoch angesetzt ist.

18.11.2015


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4 Kommentare

Immowelt-Redaktion am 18.12.2015 15:01

Sehr geehrter Herr Buchholz,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Leider können wir Ihren Fall aus der Ferne nicht beurteilen. Auch dürfen wir keine Rechtsberatung leisten. Diese erhalten Sie von einem Eigentümerverein wie Haus & Grund... mehr

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R. Buchholz am 18.12.2015 14:39

Meine Frage.Unser Mieter ist zum 31.8.2013 ausgezogen.Da er uns noch einiges an Miete schuldet lässt er durch einen Anwalt mitteilen die Größe der Wohnung ist ca angegeben darum wäre unsere Abrechnung falsch.Unsere ca Angabe sind 75 qm... mehr

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Immowelt-Redaktion am 14.12.2015 09:04

Sehr geehrter Herr Nowak,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Der BGH hat zu dieser Frage im vorliegenden Urteil keine Angaben gemacht. Allerdings ist im Justizministerium derzeit ein Gesetz in Arbeit, das die Frage nach der Berechnung... mehr

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