Eigentümergemeinschaft darf Millionenkredit aufnehmen

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Eine Eigentümergemeinschaft ist unter Umständen dazu berechtigt, einen lang laufenden hohen Kredit aufzunehmen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: V ZR 244/14). Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Kredit über 1,3 Millionen Euro aufgenommen, um davon die Fassade sanieren zu lassen.

Eigentümergemeinschaft, Foto: Photographee.eu/fotolia.com
Eine Eigentümergemeinschaft kann gegen den Willen einzelner Eigentümer Beschlüsse fassen - auch einen Millionenkredit aufnehmen. Foto: Photographee.eu/fotolia.com Foto: Photographee.eu/fotolia.com

Eigentümergemeinschaften sind sich nicht immer einig – insbesondere dann nicht, wenn es ums Geldausgeben geht. So klagte eine Eigentümerin aus Pforzheim gegen den Beschluss ihrer Eigentümergemeinschaft, einen Kredit über 1,3 Millionen Euro aufzunehmen, um damit die Sanierung der Fassade samt Wärmedämmung zu finanzieren. In letzter Instanz entschied der BGH nun: Zwar könne eine Eigentümergemeinschaft berechtigt sein, eine hohe Kreditsumme aufzunehmen. Im konkreten Fall war die Kreditaufnahme wegen formaler Fehler allerdings nicht rechtens.

Eigentümergemeinschaft lässt Fassade sanieren

Im Detail hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft im August 2013 eine Fassadensanierung samt Wärmedämmung beschlossen. Insgesamt kostete das Vorhaben rund zwei Millionen Euro, wovon der größte Teil durch einen KfW-Förderkredit mit einer Laufzeit von zehn Jahren finanziert wurde: Rund 1,3 Millionen Euro. Den restlichen Betrag finanzierte die Eigentümergemeinschaft durch Rückgriff auf die Instandhaltungsklage. Aufgrund der Höhe und der Laufzeit des Kredits wehrte sich eine Eigentümerin vor Gericht.

Der BGH entschied nun in letzter Instanz, dass auch die Aufnahme eines hohen und langfristigen Kredits unter Umständen der „ordnungsmäßigen Verwaltung“ entsprechen kann. Dies sei allerdings von den konkreten Umständen abhängig. Unter anderem komme es auf den Zweck des Darlehens an. Je dringlicher eine Maßnahme sei, desto eher müssen laut BGH andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurücktreten – im konkreten Fall die Kosten, die für die einzelnen Eigentümer entstehen.

Kredit statt Sonderumlage

Ein Kredit komme darüber hinaus vor allem dann in Frage, wenn die Alternative die Erhebung einer Sonderumlage wäre, die Hauseigentümer also auf einen Schlag sehr viel Geld aufbringen müssten. Durch den Kredit können sich also auch weniger finanzstarke Eigentümergemeinschaften eine teure Sanierung leisten. Darüber hinaus sind die Höhe des Darlehensbetrages sowie die genauen Konditionen relevant. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft müsse darüber hinaus Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, die Laufzweit sowie die Höhe des Zinssatzes enthalten. Zudem muss erkennbar sein, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit auch getilgt sind.

Der Knackpunkt im konkreten Fall war allerdings die sogenannte Nachschusspflicht. Die Eigentümergemeinschaft muss die einzelnen Eigentümer darüber aufklären, dass sie verpflichtet werden können, Geld nachzuschießen, falls andere Eigentümer zahlungsunfähig werden. Dies war nicht geschehen. Der Kredit der Eigentümergemeinschaft aus Pforzheim war daher nicht ordnungsgemäß.

25.09.2015


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