Der perfekte Mietspiegel – Forscher entwickeln Vorschläge für bessere Erhebung

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Mit der Einführung der Mietpreisbremse ist der Mietspiegel zu einem wichtigen Dokument geworden – er soll Mietern und Vermietern einen Überblick über die ortsübliche Vergleichsmiete geben. In der Vergangenheit sind Mietspiegel allerdings immer wieder ins Kreuzfeuer der Kritik geraten. Das Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung Mannheim (ZEW) und die Universität Regensburg haben nun in einer Studie Vorschläge entwickelt, wie der qualifizierte Mietspiegel künftig besser berechnet werden könnte.

Mietspiegel, Studie, Erhebung, Forscher, Foto: Sergey Nivens / fotolia.com
Die Erhebung des qualifizierten Mietspiegels muss wissenschaftlicher werden - fordern Wissenschaftler vom ZEW und IREBS. Foto: Sergey Nivens / fotolia.com Foto: Sergey Nivens / fotolia.com

In Städten, in denen die Mietpreisbremse eingeführt wird, gilt: Bei einer Neuvermietung darf der Vermieter maximal eine Miete verlangen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Dabei gilt der qualifizierte, also wissenschaftlich erstellte, Mietspiegel als sicherstes Instrument, um die Vergleichsmiete zu ermitteln. In der Vergangenheit wurde allerdings die Aussagekraft des qualifizierten Mietspiegels immer wieder kritisiert. Experten monierten, dass das Erhebungsverfahren nicht aktuellen wissenschaftlichen Standards entspreche, auch sei die gesetzliche Grundlage zur Erstellung von Mietspiegeln wenig präzise. Nicht selten kam es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Vorschläge für einen perfekten Mietspiegel

Wissenschaftler vom ZEW und der International Real Estate Business School (IREBS) der Universität Regensburg haben nun in einer Studie eine Reihe von Forderungen aufgestellt, die qualifizierte Mietspiegel aus ihrer Sicht verbessern würden:

1. Trennung von Statistik und Politik

Besonders kritisieren die Forscher in ihrer Studie, dass qualifizierte Mietspiegel oft zu einem großen Teil „dem Gestaltungswillen“ lokaler Politiker und Interessensvertreter unterlägen. Die durch den Mietspiegel errechneten ortsüblichen Vergleichsmieten seien daher oft deutlich niedriger, als sie nach den tatsächlichen Marktbedingungen sein müssten. Um die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes aufrecht zu erhalten, müsse der Mietspiegel wieder zu einem marktnahen Abbild des Wohnungsmarktes werden – ohne Einflussnahme durch die Politik.

2. Mietspiegel: Vollerhebung statt Befragung

Problematisch sei auch die Erhebungsmethode der Mietspiegel, kritisieren die Forscher. Derzeit würden laut Studie die Daten für qualifizierte Mietspiegel in mühevoller Kleinarbeit bei Mietern und Vermietern erfragt. Nur wer Lust habe, zu antworten, mache dies auch. Der Datenumfang sei im Ergebnis für eine repräsentative Stichprobe oft zu gering. Außerdem komme es zu Verzerrungen, weil bestimmt Bevölkerungsgruppen häufiger antworteten und andere seltener. Der Vorschlag der Forscher: eine internetbasierte Vollerhebung aller Vermietungsdaten. Zudem sollte auf eine Erfassung von Mieterhöhungen, wie es bisher der Fall ist, verzichtet werden. Dies habe keinen Bezug zum aktuellen Marktgeschehen.

3. Alter der Daten methodisch berücksichtigen

Und noch ein drittes Detail an der heutigen Mietspiegel-Praxis halten die Forscher für unwissenschaftlich: Datensätze unterschiedlichen Alters würden einfach zusammengeworfen, ohne dass das Alter der Daten methodisch berücksichtigt werde. Daraus werde dann der Durchschnitt ermittelt. Manchmal werde der Betrachtungszeitraum sogar auf zehn Jahre ausgeweitet. Das sei ein „eindeutiger Verstoß gegen grundlegende, statistische und wissenschaftliche Prinzipien“.

Berechnung muss offengelegt werden

Darüber hinaus fordern die Forscher eine Offenlegung der exakten Berechnung des jeweiligen Mietspiegels, um die Richtigkeit überprüfen zu können. Auch sollte der Mietspiegel nur von wissenschaftlich ausgebildeten und geprüften Statistikern erstellt werden.

01.09.2015


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1 Kommentar

Thomas Püschel am 06.09.2015 17:54

Na, da bin ich gespannt, wie denn die sog. weichen Kriterien bewertet werden, wie Geschlecht, Beruf, Herkunft etc. An wen wird wohl lieber vermietet: an eine rechtsschutzversicherte Lehrerin oder an einen Handwerksmeister? Oder auch:... mehr

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