So deckelt die Mietpreisbremse in Hamburg die Mieten

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Hamburg setzt die Mietpreisbremse zum 1. Juli 2015 um. Aktuell werden für exklusive Wohnungen in bester Lage bis zu 16 Euro Miete pro Quadratmeter verlangt – das zeigt eine Analyse der Mietpreise von immowelt.de. Künftig dürfte eine 65-Quadratmeter-Wohnung in Top-Lage höchstens 13,20 Euro pro Quadratmeter kosten.

Hamburg Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse in Hamburg kommt. Für eine Altbauwohnung in Top-Lage können Vermieter künftig maximal 13,20 Euro pro Quadratmeter verlangen. Foto: Ralf Gosch /fotolia.com

In Berlin gilt die Mietpreisbremse schon, Hamburg führt das Gesetz zum 1. Juli 2015 ein – mit einem Vorbehalt: Ein Gutachten soll bis Ende 2015 klären, ob in Teilgebieten Hamburgs der Wohnungsmarkt doch nicht angespannt ist. Trifft dies zu, soll die Bremse dort wieder partiell aufgehoben werden. Diesen politischen Kompromiss haben der Senat und das Bündnis für das Wohnen ausgehandelt.

Zunächst aber gilt: Die Mietpreisbremse ist für das gesamte Stadtgebiet wirksam. Viele, die derzeit in der Hansestadt eine Wohnung suchen, dürfte das freuen: Denn zwischen 2010 und 2015 sind die Mietpreise in der Hansestadt um 26 Prozent gestiegen. Derzeit verlangen Vermieter im Median 11,20 Euro für den Quadratmeter. In begehrten Stadtteilen wie St. Georg, Sternschanze und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen mit 41 bis 65 Quadratmetern bei bis zu 16 Euro. Das ergibt der 5-Jahresvergleich der Hamburger Mietpreise von immowelt.de.
Die Mietpreisbremse hat zur Folge, dass Vermieter bei einer Neuvermietung nunmehr maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen können. Grundlage für die Ermittlung der Vergleichsmiete ist meist der Mietspiegel.

Hamburg hat Tabellenmietspiegel

Hamburg hat einen qualifizierten Mietspiegel, der als so genannter Tabellenmietspiegel aufgebaut ist. In den einzelnen Tabellenfeldern können anhand von Kriterien wie Baualtersklasse, Wohnlage, Größe sowie dem Ausstattungsstandes des Bades und der Heizung Spannenwerte abgelesen werden. Eine 1960 erbaute 65-Quadratmeter-Wohnung mit Bad und Sammelheizung in normaler Wohnlage darf demnach zwischen 5,67 und 7,71 Euro pro Quadratmeter kosten. Der mittlere Wert beläuft sich auf 6,52 Euro.

Mietpreisbremse: So teuer dürfen neu vermietete Wohnungen in Hamburg noch sein

Für eine kernsanierte Top-Altbauwohnung in einem vor 1918 errichteten Haus oder eine Neubauwohnung (ab 1994) mit 65 Quadratmetern darf demnach künftig nur noch bis zu 12 Euro pro Quadratmeter verlangt werden. Schlägt man die zulässigen zehn Prozent gemäß Mietpreisbremse auf, kommt man auf 13,20 Euro pro Quadratmeter und damit auf eine monatliche Kaltmiete von 858 Euro.

Geht man von einer absolut durchschnittlichen, 1960 erbauten 65-Quadratmeter-Wohnung mit Bad und Sammelheizung aus, so dürfte diese bei einer Neuvermietung nach Einführung der Mietpreisbremse 466,18 Euro kosten. Ein durchschnittlicher Altbau (bis Baujahr 1918) darf teurer sein: 629,20 Euro.

Mietspiegel: Spanneinordnung bereitet Schwierigkeiten

Anders als bei vielen Regressionsmietspiegeln, bei denen prozentuale Zu- und Abschläge für einzelne Ausstattungsmerkmale berechnet werden, bleibt der Hamburger Mietspiegel hier allgemeiner. In den Erläuterungen des Mietspiegels wird ein ganzes Bündel von insgesamt zehn Ausstattungsmerkmalen genannt, die eine heutige „Normalwohnung“ ausmacht. Sind diese vorhanden, empfiehlt der Mietspiegel, dass die Miete sich am mittleren Spannenwert orientieren sollte, liegen wesentliche Ausstattungsmerkmale nicht vor, handele es sich um eine minderausgestattete Wohnung mit der Folge, dass sich die Miete eher am unteren Spannenwert orientieren sollte. Ein weiteres Merkmalbündel definiert Wohnungen mit besserer Ausstattung, bei denen die Miete sich demzufolge im oberen Bereich des Spannenwertes bewegen darf.

Geht es allerdings um die konkrete Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, auf die bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent aufgeschlagen werden dürfen, könnte der Mietspiegel Vermieter bei der Einordnung Probleme bereiten. Denn es fehlt eine Gewichtung, wie hoch ein Auf- oder Abschlag für einzelne Merkmale sein sollte. Hinzu kommt, dass es eine Vielzahl von Wohnungen geben dürfte, die gleichzeitig über Minderausstattungen (zum Beispiel: kein Balkon, kein Wohnungskaltwasserzähler) und Merkmale besserer Ausstattung (zum Beispiel: Rollläden, Bad und WC getrennt) verfügen. Bei der Miethöhe müssen zudem unter anderem auch die Lage (auch innerhalb des Hauses) und der energetische Zustand des Hauses berücksichtigt werden.

Ein weiteres Problem des Hamburger Mietspiegels, das in Hinblick auf die Mietpreisbremse Probleme bereiten dürfte: Einige Felder des Tabellenmietspiegels haben nur eine stark eingeschränkte Aussagekraft, weil zu wenige Daten erhoben worden sind. Das gilt zum Beispiel auch für die 65-Quadratmeter-Beispielswohnung, sofern diese zwischen 1978 und 1993 erbaut worden ist. Dann soll sie laut dem eingeschränkt aussagekräftigen Mietspiegelfeld sogar teurer sein dürfen als neuere Wohnungen – maximal 12,37 Euro pro Quadratmeter. Auch sehr große Wohnungen, für die nur wenige Daten in den Mietspiegel Eingang fanden, sollen deutlich teurer sein: So weist der Mietspiegel für 130-Quadratmeter-Wohnungen Mieten bis zu 16,72 Euro pro Quadratmeter aus.

Im Prinzip gelten mit Einführung der Mietpreisbremse für Neuvermietungen die gleichen Regeln wie für Mieterhöhungen. Nur mit dem Unterschied, dass bei der Neuvermietung zehn Prozent aufgeschlagen werden können. Ganz so einfach ist es in Hamburg aber nicht: Laut Mietspiegel reicht es für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietenspanne liegt. In der Praxis werden solche Erhöhungen von Gerichten allerdings oft nicht anerkannt (zum Beispiel: LG Hamburg, Az.: 316 S77/13). Inwiefern die Regelungen zu Mieterhöhungen sich eins zu eins auf Neuvermietungsmieten unter Berücksichtigung der Mietpreisbremse übertragen lassen, könnte in Zukunft Gegenstand von gerichtlichen Auseinandersetzungen werden. Konkret müsste das Gericht dann die Frage beantworten, ob ein Vermieter bei der Neuvermietung einer mittleren Wohnung eine Miete oberhalb des Mittelwertes innerhalb der Spanneneinordnung verlangen und dann weitere zehn Prozent aufschlagen darf. Und wenn nein, wie einzelne Ausstattungsmerkmale zu gewichten sind, um die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der Spanne zu ermitteln.

23.06.2015


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