Urteil stellt Mietspiegel infrage – Was das für die Mietpreisbremse bedeutet

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Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den qualifizierten Mietspiegel der Hauptstadt gekippt. In anderen deutschen Städten könnten die Berechnungen auch falsch sein. Welche Folgen das für die Mietpreisbremse hat, die am 1. Juni 2015 in Kraft tritt, erklären Experten und Vertreter von Mietern und Vermietern.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Berliner Mietspiegel 2013 für fehlerhaft erklärt, weil er nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei (Az.: 235 C 133/13). Das Urteil sorgte bundesweit für hohe mediale Aufmerksamkeit. Denn: Der qualifizierte Mietspiegel bildet die wesentliche Grundlage für die Mietpreisbremse. Er soll die ortsübliche Vergleichsmiete ausweisen, an die sich Vermieter ab in Krafttreten des Gesetzes halten sollen.

In Berlin gilt die Mietpreisbremse ab dem 1. Juni 2015, weitere Städte sollen folgen. Das Problem: Auch viele qualifizierte Mietspiegel anderer Großstädte sind ähnlich aufgebaut wie der Berliner, auch sie könnten angreifbar sein. Selbst die Aussagekraft des neuen Berliner Mietspiegels, der seit wenigen Tagen vorliegt, ist umstritten.

Dr. Oliver Lerbs vom Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW) erarbeitet gerade zusammen mit dem Immobilienökonom Prof. Dr. Steffen Sebastian von der Universität Regensburg eine Studie über die Regulierung des Mietspiegels. Sein Fazit: „Wir haben noch keinen Mietspiegel gefunden, der aus unserer Sicht moderne wissenschaftliche Standards erfüllt.“  Wibke Werner vom Berliner Mieterverein betont, dass ein Mietspiegel zwar nie davor gefeit sei, angegriffen zu werden. Der Berliner Mietspiegel sei aber in der Vergangenheit von den Berliner Richtern immer als vorrangiges Beweismittel anerkannt worden.

Gericht kippt Berliner Mietspiegel – die Gründe

Mit seinem Urteil folgte das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg dem Sachverständigen Professor Walter Krämer. Der Statistikprofessor aus Dortmund gilt schon seit Jahren als Mietspiegel-Kritiker. Knackpunkt des Urteils ist unter anderem die Einteilung der Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut.

Der klagende Vermieter argumentierte, seine Wohnung in Berlin Charlottenburg liege nicht, wie im Mietspiegel behauptet, in einer mittleren Wohnlage. Die Umgebung sei durch sanierte Altbauten, Parkanlagen und umfangreiche Infrastruktur sowie unmittelbarer zentraler Stadtlage und guter Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz gekennzeichnet. Die Lageeinteilung im Mietspiegel sei willkürlich, weil auch weniger gut erschlossene Stadtrandlagen, wie Reinickendorf Nord, Hellersdorf-Marzahn Ost oder Neukölln, als „mittel“ eingestuft worden seien.

Das Gericht gab dem Vermieter Recht: Erstens sei die Extremwertbereinigung – also die Nichtberücksichtigung stark abweichender Einzelwerte bei der Datenerhebung – nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt. Und zweitens sei die Lageeinteilung in „einfach“, „mittel“ und „gut“ ebenfalls nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erfolgt. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters über den Mietspiegelwert hinaus war also berechtigt.

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Berliner Urteil noch nicht rechtskräftig

Das Urteil des Amtsgerichts Berlin Charlottenburg ist noch nicht rechtskräftig. Die nächsten Instanzen können es kippen oder auch bestätigen. „Man muss auf jeden Fall bedenken, dass das ein Einzelfallverfahren ist. In mindestens vier Verfahren vor dem gleichen Amtsgericht wurde der gleiche Mietspiegel als qualifiziert eingestuft“, betont Wibke Werner. Allerdings hatte das höchste deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), schon vor einiger Zeit geurteilt, dass auch qualifizierte Mietspiegel angreifbar sind (VIII ZR 46/12): Nur, weil sich ein qualifizierter Mietspiegel so nennt, heißt das noch lange nicht, dass er es auch ist. Greift ein Vermieter die Richtigkeitsvermutung des Mietspiegels erfolgreich an, so ist es dann Sache des Mieters, den Gegenbeweis anzutreten und die Richtigkeit des Mietspiegels zu belegen, urteilte der BGH.

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Mietspiegel, Grafik: immowelt.de

Welche Auswirkungen hat das Urteil auf die Mietpreisbremse?

Bisher spielten Mietspiegel nur eine geringe Rolle. Denn bei Neuvermietungen besteht grundsätzlich Vertragsfreiheit und die Miete kann frei verhandelt werden (Ausnahme: Mietwucher). Lediglich bei Mieterhöhungen in laufenden Vertragsverhältnissen darf der Vermieter keine höhere als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, haben Mietspiegel hingegen eine hohe Relevanz. Denn laut Mietpreisbremse darf die Miete bei einer Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bisher galten qualifizierte Mietspiegel als das beste Mittel, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, eben weil sie wissenschaftlichen Standards entsprechen. Doch wenn ein mutmaßlich qualifizierter Mietspiegel gar nicht qualifiziert ist, wird es problematisch: „Ohne anerkannten Mietspiegel kann es für Mieter schwierig werden, die Wiedervermietungsmiete zu überprüfen“, mahnt Wibke Werner. Und auch Dieter Blümmel, Sprecher bei Haus & Grund Berlin betont: „Wenn das Urteil vor dem BGH bestand hat, dann kann der Mietspiegel nicht als Basis für die Miethöhen bei der Neuvermietung herangezogen werden.“

Ein weiteres Problem: Ist der Mietspiegel nicht qualifiziert, müsse der Mieter – sofern er beweisen will, dass die Miete zu hoch ist, zu einem Sachverständigen gehen, so Blümmel. „Und es ist sehr fraglich, ob das der Mieter macht. Das kostet ja auch viel Geld.“

Das fatale an der Sache: In den meisten deutschen Städten werden qualifizierte Mietspiegel nach einer ähnlichen Methode wie in Berlin erstellt. Blümmel ist sich sicher: „Wird das Berliner Urteil rechtskräftig, wird kein einziger Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel Bestand haben.“

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Es gibt zwei Arten von Mietspiegeln

1. Einfacher Mietspiegel:

Er soll eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmieten geben. Er wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt (BGB, § 558c). Dem einfachen Mietspiegel liegen also keine realen Mieten zugrunde, er ist Ergebnis von Verhandlungen der Interessengruppen. Kritiker sagen: er wird ausgekungelt. Vor Gericht kann er daher recht einfach angegriffen werden. In der Praxis sind einfache Mietspiegel meist sogenannte Tabellenmietspiegel. Über ein Punktesystem für Ausstattungsmerkmale wird ermittelt, ob es sich um eine einfache, mittlere oder hochwertige Wohnung handelt. Aus einer Tabelle kann dann anhand des Baujahrs der Immobilie und der Wohnungsgröße die ortsübliche Miete abgelesen werden. Experten sehen in dieser Methode zwei Nachteile. Erstens: Es muss für jedes einzelne Tabellenfeld eine repräsentative Anzahl an Wohnungen erhoben werden. Und zweitens: Sie ist ungenau. So können zum Beispiel nur wenige Ausstattungsmerkmale (meist Heizungsart und Stand der WC-Ausstattung) berücksichtigt werden.

2. Qualifizierter Mietspiegel:

Er muss nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt werden (BGB, § 558d). Grundlage ist eine repräsentative Erhebung tatsächlich gezahlter Mieten. Für ihn gilt laut Gesetz die Vermutung, dass er richtig ist. Kritiker bemängeln in der Praxis methodische Mängel, willkürliche Festlegungen und zu kleine Stichproben bei zahlreichen Mietspiegeln, die als qualifiziert ausgewiesen werden. Ein weiteres Manko: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss ein qualifizierter Mietspiegel auf wissenschaftlichen Grundlagen stehen. Allerdings ist nicht geregelt, welche wissenschaftlichen Standards genau angewandt werden müssen.
Manche qualifizierte Mietspiegel werden auch nach der Tabellenmethode erstellt. Es gibt aber auch sogenannte Regressionsmietspiegel. Hier spielt die Durchschnittsmiete einer durchschnittlichen Wohnung eine große Rolle. Die abhängige Variable ist also die Miete, die unabhängigen Merkmale sind verschiedene Wohnwertmerkmale wie Lage oder Ausstattung. Es geht darum, mit statistischen Methoden einen Mittelwert der Mieten zu finden und den Einfluss der Wohnwertmerkmale zu bestimmen. Der Vorteil gegenüber der Tabellenmethode liegt darin, dass die Stichprobe kleiner sein kann, weil es keine Felder gibt, für die jeweils eine repräsentative Stichprobe vorhanden sein muss.

Daneben gibt es noch die Mietdatenbank. Sie ist eine fortlaufend geführte Sammlung von Mieten (BGB, § 558e). Wegen des hohen Aufwands spielt die Mietdatenbank in der Praxis aber keine Rolle.

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Wie könnte man Mietspiegel verbessern?

In einer Sache sind sich Sachverständige sowie Vertreter von Mietern und Eigentümer einig: Ohne eine gesetzliche Verordnung werde es nie einen qualifizierten Mietspiegel geben, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde. 

Eines der Hauptprobleme beim Erstellen des Mietspiegels liege darin, dass lediglich Stichproben gemacht werden, sagt Research-Spezialist Lerbs. „Da ist es ganz normal, dass es oft unterschiedliche Rücklaufquoten gibt oder es melden sich zum Beispiel nur Beamtenhaushalte.“ Eine Vollerhebung sei aber nur möglich, wenn die Haushalte vom Gesetzgeber verpflichtet würden, sich zu melden.

Generell hinke das Verfahren dem Stand der Wissenschaft um Jahre hinterher, kritisiert Lerbs. Zum Beispiel bei der Lageeinteilung: „Mittlerweile kann man zu jedem Objekt die Geokoordinaten zuordnen und daraus mit statistischer Methode die Lage einteilen.“  Insgesamt sei die derzeitige Regulierung so ungenau, dass es für alle Beteiligten schwierig sei, einen korrekten qualifizierten Mietspiegel zu erstellen.

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Ist die Mietpreisbremse jetzt in Gefahr? – Ein Ausblick

  • Die Mietpreisbremse wird in jedem Fall am 1. Juni 2015 in Kraft treten, wird aber zunächst nur in Berlin umgesetzt. Andere Bundesländer haben die Einführung zwar angekündigt, sich aber noch auf keinen Termin festgelegt.
  • Damit Vermieter künftig bei der Neuvermietung einer Wohnung wissen, wie viel Miete sie verlangen dürfen, müssen sie sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. So steht es im Gesetz. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann theoretisch auf verschiedenen Wegen ermittelt werden, sei es durch den Mietspiegel, Mietdatenbanken oder ein Gutachten. Mieter haben künftig auch das Recht, vom Vermieter zu erfahren, wie viel der Vormieter gezahlt hat. Dennoch gilt der qualifizierte, also wissenschaftlich erstellte, Mietspiegel als sicherstes Instrument, um die Vergleichsmiete zu ermitteln.
  • Sollte das Urteil des Berliner Amtsgerichts rechtskräftig werden, könnte das Auswirkungen auf die Mietpreisbremse haben. Das Gesetz und der Mietspiegel sollen eigentlich dem Mieter Rechtssicherheit geben. Doch genau das ist nicht mehr der Fall. Der Mieter muss immer damit rechnen, dass die Mietstreitigkeit vor Gericht landet und der Mietspiegel dort keinen Bestand hat. Dann bleibt ihm nur noch die Einschätzung eines Sachverständigen, um eine günstigere Miete durchzusetzen. Viele Mieter werden einen solchen Gang zum Gutachter und die damit verbundenen Kosten aber scheuen und lieber die höhere Miete zahlen.
  • Um den qualifizierten Mietspiegel noch rechtssicherer zu machen, fordern Experten daher konkrete Regeln für seine Erstellung. Ob und wann diese festgeschrieben werden, ist noch unklar.
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26.05.2015


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