Umstrittene Qualität: Wann Mietspiegel angefochten werden können

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Bisher spielten Mietspiegel bei Neuvermietungen nur eine Nebenrolle. Denn Vermieter konnten die Miete frei bestimmen, in Städten mit Wohnungsknappheit lagen die Anfangsmieten deshalb häufig deutlich über dem Mietspiegelwert. Die Einführung der Mietpreisbremse ändert das bald in manchen Städten. Allerdings sind nicht alle Mietspiegel unumstritten und können vor Gericht angefochten werden. Erst jetzt hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg den Berliner Mietspiegel gekippt.

Bislang sind Mietspiegel für Vermieter im Grunde nur relevant, wenn sie in einem laufenden Mietverhältnis die Miete erhöhen wollen. Denn in so einem Fall kann die Miete nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst werden. Bei Neuvermietungen spielt der Mietspiegel bisher dagegen kaum eine Rolle: Der Mietpreis ist frei verhandelbar. Grenzen setzen nur die Regelungen zum Mietwucher und zur Mietpreisüberhöhung.

Mit der unlängst beschlossenen Mietpreisbremse, die voraussichtlich am 1. Juni 2015 in Kraft tritt, ändert sich das nun grundlegend. Zumindest in einigen Städten. Denn die Bundesländer werden ermächtigt, in Gebieten mit Wohnungsknappheit den Mietanstieg durch die Mietpreisbremse zu begrenzen. Bei einer Neuvermietung darf der Vermieter dann maximal eine Miete verlangen, die zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Damit bekommen Mietspiegel eine neue Relevanz. In vielen Gemeinden gibt es solche bereits, wobei es zwei verschiedene Arten von Mietspiegeln gibt: einfache und qualifizierte Mietspiegel. Beide sind umstritten und sorgen vielfach für Streit vor Gericht.

Einfache Mietspiegel nicht sehr genau

Einfache Mietspiegel werden gemeinsam von Gemeinden und von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter erstellt, die sich aber oft nur grob auf Eckdaten einigen. Diese Mietspiegel basieren daher nicht auf repräsentativen statistischen Erhebungen.

Für Gerichte ist der einfache Mietspiegel deshalb zwar ein Erkenntnismittel, um festzustellen, ob eine Miete ortsüblich ist, ein förmliches Beweismittel ist er nach herrschender Rechtsauffassung aber nicht. Das hat zur Folge, dass es zum Beispiel bei Mieterhöhungen immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten über die zulässige Miethöhe kommt.

Das Hauptproblem bei einfachen Mietspiegeln: Sie können Besonderheiten der betroffenen Wohnung oft nicht gerecht werden und für diese auch nicht exakt widergeben, wie hoch deren ortsübliche Miete ist.

Einfache Mietspiegel sind oft so aufgebaut, dass zunächst über ein Punktesystem für Ausstattungsmerkmale ermittelt wird, ob es sich um eine hochwertige, mittlere oder einfache Wohnung handelt. In einem weiteren Schritt kann der Wohnungseigentümer dann aus einer Tabelle anhand der Wohnungsgröße und des Baujahrs der Immobilie die ortsübliche Miete ablesen. Häufig sind hier Spannen angegeben. Wie Spanneneinordnungen anzuwenden sind, sorgt jedoch immer wieder für Streit:

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Beispiel aus der Rechtspraxis

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) kann der Vermieter unter Umständen die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben (Az.: VIII ZR 30/09). Diese Spanneneinordnung hängt aber immer auch von der konkreten Qualität einer Wohnung ab: Das bedeutet, dass ein Vermieter nicht grundsätzlich das rechnerisch maximale bei einer Mieterhöhung verlangen kann. Im vor dem BGH verhandelten Fall hatte ein Sachverständiger für eine Plattenbauwohnung eine vergleichsweise enge Spanne für Wohnungen ermittelt, die genau dieser Art sind. In der Praxis ist die Varianz bei Mietwohnungen viel komplexer, als in einem (einfachen) Mietspiegel dargestellt werden kann.

Häufig enthalten solche Mietspiegel deshalb Formulierungen, die klarstellen, dass eine exakte Punktlandung der ortsüblichen Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel nicht ermittelbar ist. Bei durchschnittlichen Wohnungen solle sich der Mieter am Mittelwert der Spanne orientieren, lautet eine häufige Empfehlung in Mietspiegeln. Höhere Einstufungen seien dann angemessen, wenn sich bestimmte Merkmale etwa hinsichtlich Zustand oder Ausstattung positiv vom Durchschnitt abheben oder wenn die Wohnung über Merkmale verfügt, die nicht von den Mietspiegel-Einordnungen abgedeckt sind. Eine Orientierung an der Obergrenze sei nur dann angemessen, wenn eine Wohnung ausschließlich positive Merkmale aufweise.

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Qualifizierter Mietspiegel: Wissenschaftlich fundierter Anspruch

Der qualifizierte Mietspiegel soll nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen alle zwei Jahre erstellt werden und wird von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt. Vor Gericht hat ein solcher Mietspiegel eine höhere Aussagekraft: Es gilt die gesetzliche Vermutung der Richtigkeit.

In der Praxis sind qualifizierte Mietspiegel sehr unterschiedlich aufgebaut. Das hat eine Auswertung solcher Mietspiegel mehrerer Großstädte durch die Immowelt-Redaktion ergeben.

Mit seiner wissenschaftlichen Untermauerung ist ein qualifizierter Mietspiegel vor Gericht zwar ein förmliches Beweismittel, kann aber trotzdem angefochten werden. Dies stellte der BGH in einem Urteil klar (Az.: VIII ZR 46/12). Demnach müssen Gerichte überprüfen, ob ein qualifizierter Mietspiegel tatsächlich qualifiziert ist.

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Gericht zweifelt an Aussagekraft des Berliner Mietspiegels

Das Amtsgericht Charlottenburg hat nun in einem Urteil (Az.: 235 C 133/13) klargestellt, dass der Berliner Mietspiegel  unwirksam ist. Er sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt.

Im verhandelten Fall wehrte sich ein Mieter gegen ein Mieterhöhunsgverlangen seines Vermieters, der künftig 7,19 Euro pro Quadratmeter Monatsmiete verlangen wollte. Laut Mietspiegel seien aber schon Mieten ab sieben Euro Wucher. Nach umfänglicher Beweisaufnahme unter Mithilfe eines Sachverständigen stellte das Gericht fest: Die im Mietspiegel veröffentlichten Mieten entsprechen nicht den Tatsachen: Die Extremwertbereinigung sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Methoden erfolgt, die Lageeinordnungen in die Kategorien „einfach“, „mittel“ und „gut“ ebenso. Laut Sachverständigengutachten liege die vom Vermieter verlangte neue Miete noch knapp unterhalb des ortsüblichen Wertes. Der Mieter müsse also die Mieterhöhung hinnehmen.
Die gesetzliche Richtigkeitsvermutung eines qualifizierten Mietspiegels ist damit widerlegt.

Das Urteil erhält bundesweite Bedeutung, weil das Berliner Berechnungsverfahren auch in vielen anderen Städten angewendet wird.

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Kritik an Qualität qualifizierter Mietspiegel

Die Qualität von qualifizierten Mietspiegeln ist vielfach in der Kritik. So soll man laut Berliner Mietspiegel für eine Altbauwohnung mit bis zu 40 Quadratmetern Wohnfläche in einfacher Wohnlage laut Tabelle 6,35 Euro pro Quadratmeter zahlen, in guter Wohnlage soll eine vergleichbare Wohnung um 16 Cent billiger sein. Auch Altbauwohnungen mit mehr als 90 Quadratmetern in mittleren Lagen sollen demnach billiger sein als solche in einfachen Lagen.

Das Amtsgericht Charlottenburg hatte im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens bei Professor Walter Krämer vom Institut für Wirtschafts- und Sozialstatistik der Technischen Universität Dortmund ein Gutachten in Auftrag gegeben: Dieses kommt zum Schluss, dass der Berliner Mietspiegel nicht den wissenschaftlichen Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel entspricht (Az.: 235 C 133/13): Die Lageeinteilung sei willkürlich, die Stichprobe nicht repräsentativ und die Berechnung der Vergleichsmieten fehlerhaft. So könne laut Mietspiegel eine Küche in einer doppelt so großen Wohnung den doppelten Mietaufschlag rechtfertigen.

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Weitere Beispiele:

Laut Nürnberger Mietspiegel ist eine (komplette) Einbauküche mit Elektrogeräten vier Prozent Aufschlag wert. Und zwar ganz egal, ob es sich um eine Einfachküche vom Möbeldiscounter oder eine teure Markenküche handelt. Auch die Frage, ob es sich um eine komplette Minimalküche oder um eine komplette Küchenlandschaft handelt, wird nicht differenziert. Zudem könnte auch hier die gutachterliche Krämer-Kritik eingewandt werden: Ein und dieselbe Küche würde in einer 100-Quadratmeter-Wohnung rund den doppelten Mietaufschlag rechtfertigen wie in einer 50-Quadratmeter-Wohnung.

In Freiburg im Breisgau hingegen kann ein Vermieter für eine vollständige Küchenausstattung nicht vier, sondern elf Prozent Aufpreis verlangen (auch hier unabhängig von der Wohnungsgröße). Der Mietspiegel nennt das zwar „gehobene Küchenausstattung“. Laut Erklärung ist in Freiburg aber schon eine nach allgemeinem Verständnis vollständige Einbauküche gehoben: Erforderlich sind Spüle, Herd, Geschirrspüler, Kühlschrank und ausreichend Einbauschränke. Eine Gefriertruhe ist nicht gefordert. Fehlt aber der Geschirrspüler, so ist bei enger Auslegung des Freiburger Mietspiegels gar kein Mietaufschlag möglich.

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Mietspiegel-Reform gefordert: Empirische und aktuelle Erfassung

Professor Dr. Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln kritisiert, dass die Datengrundlage vieler Mietspiegel veraltet sei. Da Mietspiegel vielfach nur alle zwei Jahre erstellt würden und in diese die Daten der letzten vier Jahre eingingen, beruhe deren Berechnung teilweise auf Daten, die sechs Jahre alt seien. So bilde der Berliner Mietspiegel aufgrund veralteter Daten die tatsächlich gezahlten Mieten nicht korrekt ab: Der Anteil kleiner Wohnungen, bei denen die Mieten im Jahr 2014 zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen, betrage laut Voigtländer 98 Prozent.

Voigtländer fordert deshalb eine praxisnahe Reform der Mietspiegel: In diese sollten nur Daten des vergangenen Jahres einfließen. Um für eine ausreichend große Datengrundlage zu sorgen, sollten Vermieter verpflichtet werden, bei Neuabschlüssen ein Datenblatt mit Angaben zu Miethöhe, Ausstattung, Lage und Energieverbrauch an die Gemeinde zu übermitteln. Mit solchen Mietspiegel ließe sich nach Auffassung des Professors sicherstellen, dass die Mietpreisbremse nur Vermieter mit überzogenen Mietpreisforderungen träfen.

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12.05.2015


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3 Kommentare

Manfred am 04.02.2019 23:27

Ich bin seit über 40 Jahren Mieter bei der Neuen Lübecker .Werde jedes Jahr nur beschissen !!!! Der Mietspiegel wird von der Neuen Lübecker festgelegt !!!! Es sind immer nur Wohnungen der Genossenschaft angegeben !!!! Nie war es... mehr

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Elke Masch am 21.09.2015 11:51

Habe gerade die Meinung des Herrn Dieter Heim gelesen. Ich pflichte ihm ausdrücklich bei, wenn er über die Bewertung der wohnwertbildenden Merkmale mit positiver und negativer Wirkung schreibt. Auch dass es keine einheitliche Auslegung... mehr

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Dieter Heim am 23.06.2015 12:56

Mietspiegel sollten grundsätzlich auch die bestehenden Bestandsmieten mit berücksichtigen, denn die meisten Menschen mieten Wohnungen für mehr als vier Jahre.

Mietspiegel sollten nach heutigem Verständnis nur die Mieten der letzten vier... mehr

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