Kaufen, Bauen, Mieten: So sorgt der Staat für höhere Kosten

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Die Mieten und Kaufpreise in vielen deutschen Städten steigen und steigen. Doch die hohen Wohnkosten resultieren nicht nur aus den allgemein gestiegenen Preisen. Auch der Staat trägt seinen Anteil. Ein Überblick, wo Bund, Länder und Kommunen zulangen.

Zwar will die Bundesregierung wieder stärker den Wohnungsbau fördern, in der Vergangenheit war der Staat aber oft Kostentreiber, der für höhere Wohnkosten für Mieter und Eigentümer sorgte. Ein Überblick, wo der Staat die Hand aufhält oder zumindest indirekt für steigende Kosten sorgt:

Abgaben und Steuern sorgen für hohe Energiepreise

Der massive Zubau von Photovoltaikanlagen auf deutschen Dächern hat die Stromkosten für alle nach oben getrieben. Verantwortlich dafür ist auch die Förderpolitik des Staates. Foto: Marina Lohrbach / fotolia.com

19 /19 – auf diesen beiden Zahlen beruhte um die Jahrtausendwende die Werbekampagne eines günstigen Stromanbieters. Sie bedeuteten: Die Kilowattstunde gab’s für 19 Pfennige – und der monatliche Grundpreis betrug 19 Mark. Umgerechnet konnte man Strom damals also schon für gut zehn Eurocent pro Kilowattstunde kaufen.

Klar: Seitdem gab es Inflation. Zwischen 2000 und 2018 knapp 30 Prozent. Aber Strom ist viel teurer geworden als andere Dinge des täglichen Lebens. Statt gut zehn Cent bezahlen Verbraucher im Schnitt fast 30 und selbst bei günstigen Anbietern gibt’s kaum Angebote unter 25 Cent.

Einen wesentlichen Anteil am rasanten Preisanstieg hat der Staat. Der Anteil an Steuern, Umlagen und Abgaben am Strompreis für Endverbraucher ist in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen: Er macht inzwischen mehr als die Hälfte des Strompreises aus. Direkt an Staat und Kommunen fließen zudem die Gelder aus der Stromsteuer, auf die auch noch die Mehrwertsteuer fällig wird, und der Konzessionsabgabe, die rund 30 Prozent des Strompreises ausmacht. Und auch die Förderung erneuerbarer Energien – unter anderem die Umlage gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz, kurz: EEG-Umlage sowie die Umlage nach dem Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz – und Umlagen für die Versorgungssicherheit werden direkt auf den Strompreis aufgeschlagen und machen mittlerweile rund ein Viertel des Gesamtbetrages aus. Allein die EEG-Umlage stieg zwischen 2003 und 2018 von 0,41 Cent auf 6,79 Cent pro Kilowattstunde.

Die EEG-Umlage kommt zwar überwiegend nicht dem Staat, sondern den Betreibern von Photovoltaikanlagen zugute. Doch das hat der Gesetzgeber zu verantworten. Er hatte, als Photovoltaikanlagen immer billiger wurden, nicht angemessen reagiert und lange Zeit die Einspeisevergütung auf einem viel zu hohen Niveau belassen. Und weil die vor einigen Jahren zugesicherten höhen Förderungen unverändert 20 Jahre lang gewährt werden, ist erst in ferner Zukunft mit einem deutlichen Sinken der EEG-Umlage zu rechnen. Von dieser profitiert übrigens auch der Staat finanziell ein bisschen: Im Jahr 2014 sorgte sie für Umsatzsteuer-Mehreinnahmen in Höhe von rund 1,6 Milliarden Euro, wie aus den Antworten einer kleinen Anfrage mehrerer Bundestagsabgeordneter an den Bundestagspräsidenten Norbert Lammert im Jahr 2014 hervorgeht. Neuere Zahlen sind nicht bekannt, sie dürften aber höher liegen, da die Umlage, auf die ja zusätzlich die Mehrwertsteuer erhoben wird, seitdem weiter gestiegen ist.

Und auch beim Heizen verdient der Staat kräftig mit: Pro Liter schwefelarmem leichten Heizöl verlangt der Staat eine Abgabe in Höhe von rund 6,15 Cent, zudem wird eine Umlage für die Bevorratung von Öl erhoben (3,50 Euro pro Kubikmeter). Auf den Gesamtpreis werden noch einmal 19 Prozent Mehrwertsteuer fällig. Für Erdgas wird eine Steuer von 0,55 Cent pro Kilowattstunde erhoben, die Gemeinden verlangen zusätzlich eine Konzessionsabgabe zwischen 0,22 und 0,40 Cent je Kilowattstunde. Auch hier kommen auf den Endpreis inklusive der Energiesteuern und Umlagen noch einmal 19 Prozent Mehrwertsteuer hinzu.

EnEV und Co.: Mehrkosten im Wohnungsbestand

Hohe Energieeffizienz macht das Wohnen teuer: Die EnEV verpflichtet Hauseigentümer zu kostspieligen Energiespar-Maßnahmen. Foto: G. Schwarz / fotolia.com

Auch indirekt sorgt der Staat für höhere Wohnkosten. Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass Vermieter wirtschaftlich handeln. Haben sie höhere Kosten, benötigen sie hierzu auch höhere Mieteinnahmen. Und für die höheren Kosten sorgt der Staat.

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) regelt viele Pflichten, die entweder für alle Hausbesitzer gelten oder nur dann greifen, wenn der Eigentümer Sanierungsmaßnahmen durchführen lässt. So müssen die obersten Geschossdecken fast aller Gebäude nach den Vorgaben der EnEV gedämmt werden und auch manche veralteten Heizungsanlagen müssen selbst dann ausgetauscht werden, obwohl sie noch funktionieren. Und lässt ein Vermieter zum Beispiel die Fassade grundlegend modernisieren, so reicht neuer Putz nicht. In diesem Fall ist eine EnEV-konforme Dämmung vorgeschrieben.

Solche Maßnahmen senken zwar einerseits den Energieverbrauch. Doch in der Gesamtbilanz zahlt der Mieter oft drauf: So können Vermieter für energetisch bedingte Sanierungsarbeiten eine Modernisierungsmieterhöhung durchsetzen, indem sie elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Eine Deckelung dieser gesetzlich geregelten Mieterhöhungs-Möglichkeit auf ein niedrigeres hat der Staat bisher zwar vielfach diskutiert, aber nicht hinbekommen. Da sich die Kosten für energetische Sanierungen oft erst nach deutlich mehr als zehn Jahren bezahlt machen, bedeutet das: Die Miete steigt nach einer energetischen Sanierung stärker, als dass die Heizrechnung sinkt.

Eine weitere gesetzliche Regelung lautet: Eigentümer von Mehrfamilienhäuern mit zentraler Warmwasserversorgung müssen das Wasser unter bestimmten Voraussetzungen alle drei Jahre auf Legionellen prüfen lassen. Dies ist dann der Fall, wenn der Warmwasserspeicher mehr als 400 Liter fasst oder wenn die Wasserleitung zwischen Warmwasserspeicher und Entnahmestelle mehr als drei Liter fasst. Die Kosten für diese Überprüfung kann der Vermieter, sofern dies vertraglich vereinbart ist, als Nebenkosten von seinen Mietern verlangen.
Immobilieneigentümer, die verkaufen oder vermieten wollen, sind gesetzlich verpflichtet, alle zehn Jahre einen Energieausweis anfertigen zu lassen. Dieser kann (als Bedarfsausweis) mehrere hundert Euro kosten. Diese Kosten können zwar nicht direkt auf den Mieter umgelegt werden. Vermieter kalkulieren in der Regel aber so, dass ihre Kosten gedeckt sind. Spätestens bei einer Neuvermietung werden sie geneigt sein, die Miete bis zu den Grenzen des Zulässigen zu erhöhen, um ihre Ausgaben gedeckt zu sehen.

Hohe Kaufnebenkosten

Kaum ist die Unterschrift unter dem Notarvertrag trocken, schon hält der Fiskus die Hände auf. Foto: Iurii Sokolov / fotolia.com

Seit der Föderalismusreform dürfen die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst bestimmen. Und fast alle Länder nutzten ihre neue Kompetenz, um die Kaufsteuer kräftig anzuheben. Nur in Sachsen und Bayern beläuft sich der Steuersatz noch auf die ursprünglichen 3,5 Prozent. Besonders gierig ist der Fiskus in Nordrhein-Westfalen, Thüringen, Brandenburg, im Saarland und in Schleswig-Holstein. Dort zahlen die Käufer von Immobilien inzwischen stolze 6,5 Prozent, in Berlin und Hessen sind es sechs Prozent. Wer in diesen Bundesländern ein Haus für 350.000 Euro erwirbt, erhält vom Fiskus umgehend eine Rechnung über mehr als 20.000 Euro.

Eine Quelle stetiger Einnahmen für die Kommunen sind die Grundsteuern, die jeder Hausbesitzer bezahlen muss. Die derzeitigen Regelungen wurden zwar unlängst vom Bundesverfassungsgericht gekippt, eine Neuregelung muss es bis 2019 geben, die Umsetzung hat bis Ende 2024 Zeit. Doch dass die Belastung dadurch sinken wird, glauben die wenigsten. Vermieter können die Grundsteuer übrigens als Nebenkosten auf ihre Mieter umlegen, was die Wohnkosten für diese erhöht.

Strenge Auflagen und knappe Grundstücke sorgen für hohe Baupreise und Mieten

Die Mieten in Neubauten sind heute insbesondere in den großen Städten horrend. Und das hat Gründe: Die EnEV setzt die Anforderungen im Neubau noch einmal deutlich höher an, als bei der energetischen Sanierung. Das gilt sowohl für die Dämmung als auch für technische Anlagen wie Heizungen. Dieser Zusatzaufwand verteuert das Bauen enorm – und führt damit zu höheren Wohnkosten sowohl bei selbst nutzenden Eigentümern als auch Mietern. Für Vermieter sind teure Neubauten zudem in der Regel nur dann rentabel, wenn sie Mieten verlangen, die sich Mieter mit geringem Einkommen nicht leisten können.

Zwar verbrauchen heute errichtete Gebäude in der Regel tatsächlich weniger Energie als Altbauten, oft sind die Einsparungen aber geringer als die zusätzlichen Kosten.

Ebenfalls ein Preistreiber: Die Grundstückskosten in den großen Städten. Diese sind in den vergangenen Jahren vielfach dramatisch gestiegen. Ein Grund: Manche Gemeinden wiesen schon in der Vergangenheit zu wenig neues Bauland aus, obwohl es möglich gewesen wäre.

Unwirksame Mietpreisbremse

Trotz Mietpreisbremse sind die Mieten für Wohnungen in vielen Städten gestiegen. Foto: Marco2811 / fotolia.com

Die (alte) große Koalition einigte sich 2015 auf die Einführung einer Mietpreisbremse, die den starken Anstieg der Mieten in Städten mit Wohnungsknappheit drosseln sollte. Da es jedoch viele Ausnahmeregelungen gibt und Vermieter, die sich nicht an die Bremse halten, nicht sanktioniert werden, ist die Regelung in der Praxis praktisch unwirksam.

Und nicht nur das: Inzwischen haben einige Gerichte die jeweiligen Landesregelungen für unwirksam erklärt, weil die Bundesländer bei der Umsetzung des Gesetzes schlampig waren.

Damit hat auch der vom Staat zu verantwortende gesetzgeberische Pfusch dazu beigetragen, dass die Wohnkosten immer weiter steigen.

Lange Zeit Abschied vom sozialen Wohnungsbau

Ende der 1980er-Jahre gab es deutschlandweit noch rund vier Millionen Sozialwohnungen, heute sind es weniger als 1,5 Millionen. Grund für den Rückgang: Die Sozialbindung einer Wohnung gilt nur zeitlich begrenzt, nach Ablauf der Bindung kann der Eigentümer marktübliche Mieten verlangen. Der Staat hat in den vergangenen Jahren viel weniger Sozialwohnungen gefördert, als Wohnungen aus der Bindung herausgefallen sind. Damit fehlt ein wichtiges Preiskorrektiv auf dem Wohnungsmarkt.

Zumindest hat die Bundesregierung jetzt in ihrem Haushaltsgesetz 2018 beschlossen, die Länder mit insgesamt zwei Milliarden Euro beim sozialen Wohnungsbau zu unterstützen.

04.05.2018


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7 Kommentare

Gästin am 13.06.2018 16:13

Deutschland ist auch das einzige Land mit dieser Sozialbindung. In anderen Ländern gilt: Wohnungen, die mit staatlicher Hilfe gebaut wurden, verbleiben beim Staat. Bei uns sind gerade alle Wohnungen aus der Sozialbindung rausgefallen -... mehr

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Gabriele f am 12.06.2018 17:11

Also ich bin einer von den Leuten die sich auf Grund der

Hohen Miete keine Wohnung beckomen tuht ich beziehe Grund Sicherung und die Zahlen nur eine Miete von 230 euro es gibt für solche Leute keine Wohnungen und das ist eine große... mehr

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Bernd Ruckemesser am 12.06.2018 16:33

Der Deutsche wird abgezockt in jedem Bereich seines Lebens.

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