Mietpreisbremse kommt: Die wichtigsten Fakten zum Gesetz

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Die Regierungsparteien sind sich einig: Die Mietpreisbremse kommt und das voraussichtlich noch im Frühsommer. Es gibt aber zahlreiche Ausnahmen. Hier die wichtigsten Fakten zum Gesetz.

Mietpreisbremse, Foto: DDRockstar / fotolia.com
Die Mietpreisbremse soll in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten und wirft viele Fragen auf. Foto: DDRockstar / fotolia.com Foto: DDRockstar / fotolia.com

Nach langem Hin und Her hat sich die Große Koalition nun auf die Mietpreisbremse geeinigt. Der Gesetzesentwurf von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) wird nicht mehr verändert. Dies hat heute auch der Bundesrat beschlossen. Antworten auf die wichtigsten Fragen.

Was ist die Mietpreisbremse?

Bis auf wenige Ausnahmen dürfen Vermieter, die ihre Wohnung neu vermieten, so viel Miete verlangen wie sie möchten. Laut Bundesjustizministerium kommt es in Ballungsgebieten oder begehrten Innenstadtlagen aus diesem Grund oft zu Preissprüngen zwischen 20 und 40 Prozent. Die Mietpreisbremse soll dieses Problem lösen: Vermietet ein Eigentümer seine Wohnung an einen neuen Mieter, darf der Mietpreis künftig nur noch höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet?

In der Regel gibt der örtliche Mietspiegel Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete. Allerdings haben nicht alle Städte einen qualifizierten Mietspiegel – also einen Mietspiegel, der alle zwei Jahre nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt wird. Kritisiert wird auch, dass die Daten der Mietspiegel auf sehr unterschiedliche Weise erhoben werden. Oft gelten sie als veraltet oder basieren auf groben Schätzungen.

Gilt die Mietpreisbremse überall?

Nein. Die Mietpreisbremse soll nur in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ gelten. Welche Gegenden das sind, bestimmen die Landesregierungen. Die Mietpreisbremse gilt dann für eine Dauer von maximal fünf Jahren. Danach muss neu entschieden werden. Es liegt also an den Bundesländern, wo und ob die Mietpreisbremse umgesetzt wird.

Ein „angespannter Wohnungsmarkt“ herrscht laut Gesetzentwurf wenn:

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Schnitt
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Schnitt deutlich übersteigt
  • die Wohnbevölkerung wächst, aber keine neuen Wohnungen gebaut werden
  • große Nachfrage bei geringem Leerstand herrscht

Gilt die Bremse auch für laufende Mietverträge?

Nein. Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf Wohnungen, die neu vermietet werden. Auf bereits laufende Mietverträge hat sie keine Auswirkung. Bei bestehenden Mietverträgen gilt allerdings schon jetzt die sogenannte Kappungsgrenze: Sie legt fest, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden dürfen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Grenze bereits auf 15 Prozent gesenkt worden.

Gilt die Mietpreisbremse für alle Wohnungen?

Nein. Ausgenommen von der Mietpreisebremse sind:

  • neu gebaute Wohnungen
  • Wohnungen, die „umfassend modernisiert“ wurden. Problem: Im Gesetz wird nicht definiert, was unter einer „umfassenden Modernisierung“ zu verstehen ist. Laut Bundesjustizministerium ist das dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen.

Was passiert nach einer Sanierung?

  • Fall 1: Die Wohnung wurde aufwändig modernisiert und ein neuer Mieter zieht ein
    Die Mietpreisbremse gilt nicht und der Vermieter darf die Miete wie bisher frei festlegen.

  • Fall 2: Die Wohnung wurde nur zum Teil saniert und ein neuer Mieter zieht ein
    Die Mietpreisbremse gilt. Allerdings kann der Vermieter zusätzlich bis zu zehn Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Allerdings nur so lange, bis er seine Aufwendungen gedeckt hat. Bislang betrug die sogenannte Modernisierungsumlage elf Prozent.

  • Fall 3: Die Wohnung wird saniert, der alte Mieter bleibt aber in der Wohnung
    Auch hier darf der Vermieter künftig zehn Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Bereits bestehende Mietverträge sind aber nicht Gegenstand der Mietpreisbremse.

Was passiert, wenn der Vermieter sich nicht an die Mietpreisbremse hält und zu viel Miete verlangt?

Wenn ein Mieter beim Einzug in eine Wohnung feststellt, dass die Miete höher ist als erlaubt, kann er die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Allerdings erst ab dem Zeitpunkt, ab dem er sich offiziell beim Vermieter beschwert hat.

Sanktionen gegenüber Vermietern, die mehr als erlaubt verlangen, sind im Gesetz nicht vorgesehen. Allerdings regelt §291 des Strafgesetzbuchs den so genannten Mietwucher.

Wer muss den Makler bezahlen?

Zusammen mit der Mietpreisbremse tritt auch das Bestellerprinzip in Kraft: Demnach zahlt derjenige den Makler, der ihn beauftragt. Für einen Mieter bedeutet das in Zukunft: Nur wenn er den Makler aufgefordert hat, für ihn eine Wohnung zu suchen, und er mietet diese Wohnung auch an, zahlt er Provision. Umgekehrt gilt: Beauftragt der Vermieter den Makler, zahlt der Mieter keine Provision, sondern der Wohnungseigentümer.

Wann gilt das Gesetz?

Das Gesetz tritt voraussichtlich am 1. Juni 2015 in Kraft. Bundespräsident Joachim Gauck muss das Gesetz noch unterschreiben. Danach müssen die Länder die Rechtsverordnung zur Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erlassen.

Merkblatt zur Mietpreisbremse

Alle Fakten auf einen Blick:

Das Merkblatt beantwortet alle Fragen kurz und übersichtlich.

Jetzt herunterladen und informieren!

27.03.2015


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8 Kommentare

Immowelt-Redaktion am 07.05.2015 09:01

Liebe Aydin,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Zunächst gilt, dass der Vermieter den Eigenbedarf gut begründen muss. Das muss je nach Einzelfall neu beurteilt werden. Darüber hinaus gelten bei der Umwandlung von einer Miet- in eine... mehr

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Aydin a. am 07.05.2015 00:12

Hi.. Eine Frage ...wir : seit 1978 Etagenwohng wohnen... Jetzt ist verkauft an ein frischverheiretete eheluete ....jetzt die wollen , das wir Whng sofort freimachen sollen, wegen eigenebedarf .!!!!!!!! Mussen wir Whng verlassen ..Oder... mehr

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anonym am 02.04.2015 14:01

Hallo "find ich gut...aber":

Selbstverständlich leben wir im Kapitalismus!

Es gibt Sozialismus (kein Eigentum an Produktionsmittel) und es gibt Kapitalismus (Privateigentum an Produktionsmitteln).

Der Kapitalismus i s t ... mehr

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