Forwarddarlehen jetzt besonders attraktiv

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Wer vor ein paar Jahren eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, kann sich oft schon jetzt die aktuell niedrigen Zinsen für eine zukünftige Anschlussfinanzierung sichern. Deshalb sind solche Vorratsdarlehen, auch Forwarddarlehen genannt, attraktiv wie nie.

Niedrigzinsen lassen sich mittels Forwarddarlehen für die Zukunft sichern. Foto: Jeanette Dietl/fotolia.com Foto: Jeanette Dietl/fotolia.com

Forwarddarlehen, auch Vorratsdarlehen genannt, sind Anschlussfinanzierungen, bei denen schon heute mit der Bank die Konditionen der Zukunft vereinbart werden. Endet also bei einer laufenden Finanzierung die Zinsbindung erst in zwei, drei oder gar fünf Jahren, lässt sich schon heute ein fixer Zinssatz für die erst in ein paar Jahren fällige Anschlussfinanzierung mit dem finanzierenden Kreditinstitut vereinbaren. Einige Banken bieten sogar Forwarddarlehen mit Vorlaufzeiten von über fünf Jahren an.

Aufschlag für Forwarddarlehen gering

Für eine solche Zinssatz-Reservierung verlangen Banken in der Regel einen Zinsaufschlag. Angesichts der derzeit extrem niedrigen Zinsen sind die Konditionen in den meisten Fällen aber immer noch bedeutend günstiger als die der Ursprungsfinanzierung. Die Zinsaufschläge für Forwarddarlehen liegen je nach Bank in der Regel zwischen 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat Reservierungszeit, pro Jahr also bei 0,12 bis 0,36 Prozent.

Aktuell verlangen Banken für Hypothekendarlehen mit 15-jähriger Laufzeit meist weniger als zwei Prozent Zinsen, zehnjährige Zinsfestschreibungen kosten vielfach rund 1,5 Prozent und im fünfjährigen Laufzeitbereich liegen die Zinsen knapp über der Wahrnehmungsgrenze oft bei deutlich unter einem Prozent. Rechnet man den Forward-Zinsaufschlag hinzu, lassen sich demnach bei einer zweijährigen Reservierungszeit oft Konditionen zwischen zwei und 2,5 Prozent für zehn- bis 15-jährige Laufzeiten erzielen.

Forwarddarlehen: Bei bestehenden Altverträgen fast immer lohnend

Interessant sind Forwarddarlehen demnach für alle, die vor ein paar Jahren eine Immobilie finanzierten, deren Zinsfestschreibung mit einem aus heutiger Sicht hohen Zinssatz noch einige Zeit läuft. Denn einfach kündigen kann ein Darlehensnehmer einen laufenden Hypothekenkredit nicht – Vertrag ist Vertrag. Der Gesetzgeber sieht allerdings vor, dass ein Hypothekendarlehen, das für mehr als zehn Jahre festgeschrieben wurde, nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten einseitig bei der Bank gekündigt werden kann. Wer will, ist also nach zehn Jahren und sechs Monaten aus seinem alten Darlehensvertrag raus. Da vor ein paar Jahren Zinssätze von vier, fünf oder gar sechs Prozent als günstig galten, kann sich das lohnen.

Demnach gibt es zwei Fälle:

1. Die ursprüngliche vereinbarte Laufzeit liegt bei bis zu zehn Jahren
und:
2. Die ursprüngliche vereinbarte Laufzeit liegt bei mehr als zehn Jahren

Im ersten Fall ist die Vorgehensweise einfach: Der Darlehensnehmer verhandelt einfach schon jetzt mit seiner Hausbank oder einer anderen Bank über die in der Zukunft liegenden Anschlussfinanzierung und löst dann später das alte Darlehen mit dem Forwarddarlehen ab.

Im zweiten Fall gilt es zu beachten, dass das Darlehen zehn Jahre nach Abschluss gekündigt werden muss. Es läuft dann noch sechs Monate weiter und wird erst danach durch das Forwarddarlehen abgelöst. Wichtig: Die Forward-Anschlussfinanzierung muss erst in trockenen Tüchern sein, erst dann sollte das laufende Darlehen gekündigt werden.

Kosten minimieren: Grundschuldabtretung statt -eintrag

Bietet die eigene Hausbank attraktive Konditionen an, fallen bis auf den Forward-Aufschlag keine weiteren Kosten an. Bei einem Bankwechsel muss unter Umständen die im Grundbuch eingetragene Grundschuld gelöscht und zugunsten der neuen Bank eingetragen werden. Dafür fallen Gebühren an, die je nach Höhe der Grundschuld schon im vierstelligen Bereich liegen können. Günstiger ist eine Grundschuldabtretung. Hier tritt die eine Bank Ihre Rechte aus der Grundschuld an die andere ab, ohne dass der eigentliche Grundbucheintrag geändert wird. Die Kosten hierfür sind gering.

Dass sich ein Forwarddarlehen lohnen kann, zeigt folgende Beispielsrechnung

Ein Darlehensnehmer hat im Januar 2007 ein Darlehen mit folgenden Konditionen abgeschlossen:

Zinssatz: fünf Prozent
anfängliche Tilgung: ein Prozent
Laufzeit: 15 Jahre
Darlehenshöhe: 100.000 Euro
monatliche Rate: 500 Euro

Dieses Darlehen läuft bis zum Januar 2022. Wird es bis dahin die kompletten 15 Jahre abbezahlt, zahlt der Darlehensnehmer Raten von insgesamt 90.000 Euro, das meiste davon Zinsen. Denn die Restschuld beläuft sich im Januar 2022 auf immer noch rund 78.000 Euro (es sind also erst rund 22.000 Euro getilgt).

Der Darlehensnehmer hat aber auch die Möglichkeit, schon jetzt ein Forwarddarlehen abzuschließen. Er kündigt sein altes Darlehen dann nach Ablauf von zehn Jahren im Januar 2017 und profitiert von den günstigeren Konditionen des Forwarddarlehens ab Juli 2017. Die Konditionen für das neue Darlehen könnten so aussehen:

Zinssatz inklusive Forward-Aufschlag: 2,5 Prozent
(neue) anfängliche Tilgung : zwei Prozent
Laufzeit: 15 Jahre
Darlehenshöhe: 86.000 Euro (= Restschuld nach zehn Jahren und sechs Monaten)
monatliche Rate: 322,50 Euro

In diesem Beispiel wurde eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent gewählt, um eine schnellere Darlehenstilgung zu ermöglichen. Auch eine lange (neuerliche) Zinsfestschreibung von 15 Jahren erscheint aufgrund der sehr niedrigen Zinsen sinnvoll.

Die Monatsrate sinkt von 500 auf 322,50 Euro. Wer eine noch höhere Tilgung wählt, zahlt zwar eine höhere Monatsrate, ist aber entsprechend auch früher schuldenfrei. Bei drei Prozent Tilgung beträgt die Monatsrate rund 394 Euro, bei vier Prozent rund 466 Euro.

Zusammenfassend kommt man auf folgendes Ergebnis:

  • Bedient der Darlehensnehmer sein Ursprungsdarlehen bis zum Ende der vereinbarten Zinsfestschreibung im Januar 2022, so beläuft sich seine Gesamtbelastung in dieser Zeit auf 90.000 Euro (Zins und Tilgung). Die Restschuld beläuft sich auf rund 78.000 Euro. Zudem ist unsicher, wie hoch das Zinsniveau im Jahr 2022 sein wird – es könnte bedeutend höher sein als das heutige. Schlimmstenfalls steigt seine Belastung nach einer Anschlussfinanzierung sogar weiter an.
  • Kündigt der Darlehensnehmer das Ursprungsdarlehen schon jetzt und schließt ein Forwarddarlehen als Anschlussfinanzierung ab Juli 2017 ab, so beläuft sich die Gesamtbelastung bis Januar 2022 auf nur noch 80.415 Euro (Zins und Tilgung) – die Restschuld beliefe sich zu diesem Zeitpunkt auf nur noch gut 77.000 Euro. Und: Wegen der neuerlichen Zinsfestschreibung gelten die günstigeren Konditionen weiter bis zum Januar 2032.

Der früher oft genannte Nachteil von Forwarddarlehen lautete, dass die Zinsen ja noch weiter sinken könnten, und der Darlehensnehmer ein schlechtes Geschäft macht, wenn er sich vorschnell mittels Forwarddarlehen festlegt. Dieser Nachteil ist aktuell aber weitgehend ausgehebelt: Denn die Zinsen liegen bereits nahe an der Nulllinie und negative Zinsen für Darlehen gelten als ausgeschlossen.

27.01.2015


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