Fenster und Türen von außen streichen: Renovierungsklausel unwirksam

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Eine Renovierungsklausel in einem Mietvertrag ist komplett unwirksam, wenn der Mieter die Fenster und Türen nicht nur von innen, sondern auch von außen streichen soll. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Hannover hervor.

Renovierungsklausel
Renovierungsklausel im Mietvertrag: Fenster streichen nur von innen. Foto: Strussfoto/imago

Eine Renovierungsklausel in einem Mietvertrag ist komplett unwirksam, wenn der Vermieter nicht ausdrücklich das Streichen der Wohnungseingangstüre und der Fenster von außen ausnimmt. Das entschied das Landgericht Hannover (Az.: 20 S 61/12) und gab damit einem Mieter Recht, der jetzt keinerlei Kosten für fällige Schönheitsreparaturen übernehmen muss.

Schönheitsreparaturen: Pflichten für Mieter begrenzt

Vermieter können – abweichend von der gesetzlichen Regelung – zwar dem Mieter regelmäßig fällig werdende Malerarbeiten in der Mietwohnung über eine Vertragsklausel aufbürden. Nach ständiger Rechtsprechung deutscher Gerichte sind Art und Umfang der Arbeiten allerdings stark begrenzt. Grundsätzlich dürfen dem Mieter nur solche Malerarbeiten aufgebürdet werden, die innerhalb der Wohnung zu erledigen sind. Fordert der Vermieter in der Klausel, dass die Fenster und Türen zu streichen sind, so beinhaltet dies auch den Außenanstrich. Das ist zu viel und hat zur Folge, dass nicht nur ein Teil, sondern die Klausel insgesamt unwirksam ist. Die Folge: Der Mieter ist zu keinerlei Arbeiten oder Zahlungen verpflichtet.

Renovierungsklausel komplett unwirksam

Im verhandelten Fall wollte der Vermieter nach dem Auszug seines Mieters die Kosten für Schönheitsreparaturen mit der Mietkaution aufrechnen und verweigerte aus diesem Grund die Rückzahlung ebendieser. Der Mieter beharrte aber auf der Auszahlung seiner gestellten Sicherheit, da die Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam sei. Der Vermieter wiederum beharrte auf der Gültigkeit der Klausel. Immerhin sei die Fristenregelung, wann welche Schönheitsreparaturen fällig seien, nicht starr, sondern flexibel. Unter flexiblen Schönheitsreparatur-Klauseln versteht man solche, die dem Mieter bei einer geringeren als der üblichen Abnutzung längere Fristen einräumen. Die bisherige Rechtsprechung, so der Vermieter, habe aber nur Klauseln mit starrem Fristenplan, also solche mit fixen Zeitpunkten für die Fälligkeiten der Arbeiten, für ungültig erklärt. Diese zwei nicht zu vereinbarenden Auffassungen führten zum Streit vor Gericht.

Darauf, ob die Klausel starr oder flexibel ist, kommt es in der landgerichtlichen Entscheidung letztlich aber gar nicht an, weil die Klausel schon aus einem anderen Grund unwirksam ist: Der Vermieter hatte nicht explizit das Streichen der Fenster und Türen von außen ausgenommen. Dafür aber sei ausnahmslos immer der Vermieter zuständig. Dem Mieter könnten nur Malerarbeiten an den Fenstern und Türen von innen aufgebürdet werden. Da ein zu viel an aufgebürdeten Pflichten nicht nur den entsprechenden Teil der Klausel, sondern die gesamte Klausel ungültig werden lässt, darf der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht mit der Mietkaution verrechnen und muss seinem Ex-Mieter rund 1.000 Euro zurückzahlen.

14.01.2015


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