Vermieter darf Umlageschlüssel für Nebenkosten frei festlegen

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Vermieter dürfen den Umlageschlüssel für die Nebenkosten frei festlegen. Zumindest dann, wenn sich Vermieter und Mieter genau darauf im Mietvertrag geeinigt hatten. Eine solche Abmachung hat auch dann noch Bestand, wenn sie sich im Laufe des Mietverhältnisses deutlich zum Nachteil des Mieters ausgestaltet. Das geht aus einem aktuell veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs hervor (Az. VIII ZR 257/13).

Mülltonnen, Mietshaus, Nebenkosten, Umlageschlüssel, Foto: fefufoto – fotolia.com
Die Kosten für die Müllentsorgung gehören zu den Nebenkosten. Wer dafür aufkommen muss, regelt der Mietvertrag. Foto: fefufoto/fotolia.com Foto: fefufoto/fotolia.com

Der BGH hat kürzlich einer seltenen Vertragsfreiheit im Wohnraummietrecht zugestimmt: Vermieter und Mieter dürfen sich darauf einigen, dass der Vermieter frei und einseitig festlegen darf, nach welchem Umlageschlüssel die Nebenkosten abgerechnet werden.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter dem Vermieter per Mietvertrag zugestanden, den Umlageschlüssel für die Nebenkosten einseitig und „nach billigem Ermessen“ festzulegen und fortan entsprechend anzuwenden. In der ersten Abrechnungsperiode hatte der Vermieter eine Abrechnung nach Personenzahl im Haushalt gewählt. In der folgenden Abrechnungsperiode ergab sich daraus eine Nachzahlung von über 500 Euro zulasten des Mieters. Der legte stattdessen einen Abrechnungsschlüssel nach Wohnfläche an und errechnete seinerseits eine Nachzahlung von über 250 Euro zulasten des Vermieters.

Nebenkosten: Laut BGB sind individuelle Vereinbarungen möglich

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Die gewählte Regelung widerspreche zwar an sich dem gesetzlich festgelegten Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (§ 556a, BGB), der eine Abrechnung nach Fläche vorsieht. Doch das Gesetz regelt gleichzeitig, dass die Vertragsparteien etwas anderes vereinbaren dürfen. An genau diese Vereinbarung hatte sich der Vermieter gehalten, die Nachforderung ist rechtens und muss vom Vermieter beglichen werden.

02.12.2014


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