Immobilien als Kapitalanlage: Schnäppchenphase vorbei, aber keine Blase

Lesermeinungen:  

(6)

Droht eine Immobilienblase? Der 10-Jahresvergleich der Kauf- und Mietpreise von immowelt.de zeigt: Nur in wenigen Städten sind die Preise deutlich gestiegen. Und selbst in diesen handelt es sich zum Teil nur um die Korrektur einer Unterbewertung. Schnäppchen für Kapitalanleger, wie sie noch vor wenigen Jahren möglich waren, sind heute zwar selten, doch noch immer gibt es vernünftige Renditeimmobilien, die sich derzeit langfristig mit extrem niedrigen Zinsen finanzieren lassen.

Kapitalanlage, Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com
Wohnungen zur Miete oder zur Kapitalanlage sind in vielen Großstädten kaum teurer geworden. Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com

Oft ist zu lesen: Es droht eine gefährliche Immobilienblase. Doch ein jetzt durchgeführter umfangreicher 10-Jahresvergleich des Immobilienportals immowelt.de hat ergeben, dass Preiskapriolen oft nur in beliebten Stadtteilen prosperierender Städte und auch dort vorwiegend bei Luxusobjekten stattfinden. Der breite Markt ist nur in wenigen Städten wie etwa München betroffen, sowohl Mieten als auch Kaufpreise bewegen sich in den meisten Großstädten im Durchschnitt auf einem Niveau, mit dem Kapitalanleger vernünftig kalkulieren können, zumal in Hinblick auf die historisch niedrigen Zinsen.

In den meisten Metropolen wurden Wohnungen nicht teurer

Verglichen wurden beim 10-Jahresvergleich zwischen 2004 und 2014 die Entwicklungen der Kaufpreise und Mieten von Wohnungen in den 14 größten deutschen Städten. Dabei zeigt sich: In sieben der untersuchten Städte sanken oder stagnierten die Kaufpreise im Vergleichszeitraum, und zwar zwischen plus einem Prozent (Bremen) und minus 26 Prozent (Essen). In Düsseldorf stiegen die Kaufpreise (plus 19 Prozent) weniger stark als die Inflationsrate von rund 20 Prozent im Vergleichszeitraum. In zwei weiteren Großstädten entwickelten sie sich ungefähr im Rahmen der Inflation: Stuttgart (22 Prozent) und Nürnberg (24 Prozent). Dies bedeutet, dass in 10 der 14 untersuchten Städte Wohnungen inflationsbereinigt entweder billiger oder zumindest nicht teurer wurden. Deutliche Preissteigerungen gab es in Frankfurt am Main (34 Prozent), Berlin (43 Prozent), Hamburg (47 Prozent) und München (53 Prozent).

Mietpreise, Kaufpreise, Grafik: Immowelt AG
So haben sich die Miet- und Kaufpreise in den vergangenen 10 Jahren prozentual entwickelt. Grafik: Immowelt AG

Rasanter Preisanstieg seit 2009

Richtig interessant wird der Vergleich aber erst, wenn man den 10-Jahres-Zeitraum in zwei Hälften teilt und die Entwicklung vor und nach der Zäsur durch die Finanzkrise betrachtet: Hier zeigt sich, dass die Preise in ausnahmslos allen untersuchten Städten im Zeitraum zwischen 2004 bis 2009 sanken (und zwar ohne Berücksichtigung der rund 12-prozentigen Inflation in diesem Zeitraum) und zwischen 2009 und 2014 in 13 der 14 untersuchten Städte wieder zulegten – Außenseiter ist hier lediglich Essen, wo die Preise auch nach 2009 noch weiter nachgaben, und zwar um weitere 10 Prozent.

Doch was bedeutet das für Kapitalanleger? Zunächst einmal: Dass das Jahr 2009 ein perfekter Einstiegszeitpunkt gewesen wäre, unterbewertete Immobilien zu erwerben, hilft dem Kapitalanleger aus heutiger Sicht wenig. Wesentlich ist vielmehr die Frage, ob sich heute ein Einstieg lohnt.

Kaufpreise, Grafik: Immowelt AG
Die Entwicklung der Kaufpreise zwischen 2004 und 2014. Grafik: Immowelt AG, Karte erstellt mit RegioGraph

Erfolgreiche Metropolen sind heute teuer

Um diese Frage zu beantworten, lohnen sich ein Vergleich der Mietentwicklungen sowie eine Betrachtung der Zukunftsperspektiven der jeweiligen Städte. Bei den Städten mit deutlichen Kaufpreissteigerungen zeigt sich, dass die Preiselastizität bei den Mieten deutlich geringer ist als bei den Kaufpreisen: So stiegen die Mieten im 10-Jahres-Zeitraum in München nur halb so stark (27 Prozent) wie die Kaufpreise.

Besonders interessant ist aber der Vor-Nach-Finanzkrisen-Vergleich: Während die Kaufpreise in der bayerischen Landeshauptstadt zwischen 2004 und 2009 um 12 Prozent sanken und die Mieten um 4 Prozent moderat zulegten, zogen die Kaufpreise ab 2009 um beachtliche 74 Prozent – binnen 5 Jahren! – an, die Mieten aber nur um 21 Prozent. Dies bedeutet, dass Kapitalanleger mit einer Münchner Immobilie zwar in prächtige Zukunftsperspektiven investieren, sich aber gleichzeitig mit einer drastisch gesunkenen Rendite zufrieden geben müssen. Man könnte auch sagen: Der Münchner Immobilienmarkt ist tatsächlich heiß gelaufen.

Mieten, Grafik: Immowelt AG
Die Entwicklung der Mieten zwischen 2004 und 2014. Grafik: Immowelt AG, Karte erstellt mit RegioGraph

München ist die mit großem Abstand teuerste Stadt für Käufer und Mieter

In Zahlen ausgedrückt: Im ersten Quartal kostete ein Durchschnittsquadratmeter Wohnung 5.192 Euro (2009: 2.978 Euro) und die Mieten lagen bei durchschnittlich 14,30 Euro (2009: 11,80 Euro). Damit kostet eine Münchner Wohnung aktuell etwas mehr als 30 Jahresmieten (2009: 21 Jahresmieten). In der Tendenz ähnlich, aber weniger dramatisch ist die Entwicklung in Hamburg: Dort kostet der Quadratmeter im Schnitt 3.335 Euro (2009: 1.984 Euro), die Miete lag bei 10,40 Euro (2009: 8,70 Euro). Für eine Durchschnittswohnung sind demnach 26,7 Jahresmieten (2009: 19 Jahresmieten) zu zahlen. In den beiden anderen Großstädten mit deutlichen Preissteigerungen, Berlin und Frankfurt am Main, sind derzeit 24,5 Jahresmieten (2009: 21,6), beziehungsweise 23 Jahresmieten (2009: 19,7) zu veranschlagen – solche Preise und Mietpreismultiplikatoren haben zwar noch keinen Blasencharakter, Rückschläge in der Zukunft erscheinen allerdings auch nicht ganz fernliegend, gerade in Hinblick auf die deutliche Entwicklung seit 2009.

Blick aufs Mittelfeld

Interessant ist da schon ein Blick aufs Mittelfeld: Städte wie zum Beispiel Stuttgart oder Nürnberg zeichnen sich durch eine stabile Entwicklung bei gleichzeitig noch moderaten Preisen aus – sowohl was Kaufpreise als auch was Mieten betrifft. In Nürnberg zahlen Kapitalanleger derzeit 20,7 Jahresmieten (2009: 17,9) und in Stuttgart  20,5 (2009: 19) für eine Wohnung. In Städten, die in den vergangenen Jahren Preisrückgänge hinnehmen mussten, stellt sich das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mieten noch günstiger dar. In Essen zahlt man nur 13,4 Jahresmieten für eine Eigentumswohnung (2009: 16,5) und in Bremen 14,8 (2009: 15,2).

Angesichts der historisch günstigen Finanzierungskonditionen – aktuell sind Hypothekendarlehen mit 10 Jahren Laufzeit schon für rund 2 Prozent Zinsen zu haben – lässt sich die Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie derzeit in vielen Fällen problemlos stemmen. Oft ist auch noch genug Luft, um eine höhere Tilgung zu wählen. Das ist auch sinnvoll, denn dann ist nach Ablauf der Zinsfestschreibung schon ein erklecklicher Teil des Darlehensbetrags zurückgezahlt und höhere Zinsen bei der Anschlussfinanzierung ließen sich besser schultern.

10.12.2014


Ihre Meinung zählt

(6)
4.5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
4
4 Sterne
 
1
3 Sterne
 
1
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

Tipps für Käufer

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben