Studie: Keine Anzeichen für deutschlandweite Immobilienblase

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Derzeit gibt es in Deutschland keine Anzeichen für eine gesamtwirtschaftlich riskante Immobilienblase – dies ist das Ergebnis einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung. Allerdings: In einigen Großstädten sehen die Forscher auf Teilmärkten, also beispielsweise bei Neubauten, durchaus Anzeichen einer Preisblase. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) widerspricht: In Deutschland seien die Preissteigerungen derzeit lediglich von hoher Nachfrage getrieben.

München, Immobilienblase, Foto: amorfati.art/fotolia.com
Wie hier in München sind Immobilien in vielen Großstädten teuer geworden. Ein Anzeichen für eine gesamtdeutsche Immobilienblase ist das laut DIW jedoch nicht. Foto: amorfati.art/fotolia.com Foto: amorfati.art/fotolia.com

In vielen deutschen Großstädten steigen die Kaufpreise für Immobilien stark an. Eine gesamtwirtschaftlich riskante Immobilienblase ist laut einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) dennoch nicht zu befürchten. Der Grund: In den meisten der 127 untersuchten Städten hängt der Preisanstieg mit der gestiegenen Nachfrage nach Wohnraum zusammen. Zudem sei der Zinssatz für Immobilienkredite im Schnitt langfristig gebunden, auffällige Entwicklungen bei der Kreditvergabe seien nicht zu erkennen.

Für ihre Studie haben die DIW-Forscher Miet- und Kaufpreisdaten des Immobilienanalysten Bulwiengesa analysiert. Anzeichen für spekulative Preisblasen sehen sie dort, wo der Kaufpreis deutlich stärker steigt, als die Mieten oder letztere gar sinken.

Preisblasen lediglich in einigen Teilmärkten

Während der deutsche Immobilienmarkt als Ganzes keine Anzeichen einer Blase zeigt, gibt es diese laut DIW in einigen Teilmärkten durchaus. In 31 der 127 untersuchten Städte fanden sich am relativ kleinen Markt für Neubauten Anzeichen für spekulationsgetriebene Preisblasen, dazu zählen beispielsweise Hamburg und Köln. In weiteren neun Städten waren auch die Märkte für Bestandswohnungen betroffen – etwa in München und Potsdam. Die DIW-Forscher raten dazu, die Entwicklungen auf diesem Teilmärkten genau im Blick zu behalten.

IVD: Von einer Immobilienblase kann nicht die Rede sein

Widerspruch zu der vom DIW veröffentlichten Studie kommt vom Immobilienverband Deutschland (IVD). „Eine Immobilienblase gibt es beispielsweise in Spanien. Dort wurden sehr viele Immobilien gebaut, auf die spekuliert wurde und für die es gar keine Nachfrage gibt“, meint Jürgen Michael Schick, Pressesprecher des Verbands. „In Deutschland haben wir eine umgekehrte Situation – hier werden Immobilien teurer, weil es viel mehr Nachfrage als Angebot gibt, vor allem in den Innenstädten. So lange das so ist, kann von einer Immobilienblase in Deutschland keine Rede sein.“

Dass die Mieten aktuell weniger stark ansteigen als die Kaufpreise, erklärt Schick vor allem über die zeitliche Einordnung der Preissteigerungen: „Wir hatten ab 1994 einen deutlichen Preisverfall bei Mieten und Wohnungspreisen. Die Mieten sind dann ab 2007 wieder gestiegen, die Kaufpreise erst ab 2010“, so der IVD-Sprecher. „Wenn also aktuell die Wohnungspreise stärker steigen als die Mieten, dann liegt das daran, dass dieser Nachholeffekt später eingesetzt hat. Man kann aber nicht behaupten, dass die Kaufpreise den Mieten davongelaufen sind.“

Was eine Immobilienblase ist und wie man sie erkennt

Eine Immobilienblase entsteht einfach gesagt dann, wenn die Preise für Häuser und Wohnungen überhöht sind. Das geschieht, wenn Immobilien vermehrt und mithilfe von Krediten zu Spekulationszwecken über den tatsächlichen Bedarf hinaus gekauft werden. Die Blase platzt, wenn die ersten Spekulanten ihre Immobilien nicht mehr verkaufen können und Häuser mit einem Schlag an Wert verlieren.

Eine Immobilienblase zu erkennen ist nicht ganz einfach. Neben der Auseinanderentwicklung von Miet- und Kaufpreisen, was auch der DIW in seiner Studie analysiert hat, gibt es noch einige weitere Indizien. Da nicht in jeder Studie jedes Verfahren angewendet und gleich gewichtet wird, können die Ergebnisse und Interpretationen voneinander abweichen.
Weitere Indizien können sein:

  • Immobilienpreise steigen stärker als die Lebenshaltungskosten oder das durchschnittliche Einkommen.
  • Die Zahl der Hypotheken und Immobilienkredite sowie ihres Geldwertessteigt stark an – vor allem im Vergleich mit den Haushaltseinkommen.
  • Die Bautätigkeit entwickelt sich stärker als das Bruttoinlandsprodukt.
  • Kreditanträge für Mietimmobilien steigen stärker an als die Gesamtzahl der Kreditanträge.
  • Immobilienfonds verlieren auf dem Zweitmarkt an Wert. Anteile an solchen Fonds können also nur mit Wertverlust weiterverkauft werden.

21.11.2014


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1 Kommentar

Nowak AG am 25.11.2014 12:18

Die Blase ist im Anmarsch. Das Kennzeichen einer Blase ist, dass man sie erst erkennt, wenn sie geplatzt ist. Für München trifft dies aufgrund des großen Zuwanderung vorerst aber nicht zu.

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