10-Jahres-Vergleich: Mieten nicht überall gestiegen

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Gefühlt explodieren die Mietpreise geradezu. Tatsächlich gab es in den vergangenen Jahren nur in wenigen Großstädten Steigerungen. Immowelt.de hat die Entwicklung der Mieten in den 14 größten deutschen Städten für den Zeitraum 2004 bis 2014 untersucht und kommt zu dem Ergebnis: Nur in vier der untersuchten Metropolen stiegen die Mieten schneller als die Inflation und nur in einer Stadt ist dieser Trend deutlich ausgeprägt.

Mieten, Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com
Die Mieten in deutschen Großstädten sind nicht überall stark gestiegen. Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com

Steigende Mieten allerorten, so scheint es, haben die Bundesregierung dazu gebracht, über eine Mietpreisbremse nachzudenken. Doch offensichtlich haben sich die Berliner Politiker vor allem von der Entwicklung vor der eigenen Haustüre leiten lassen. Denn die Bundeshauptstadt ist die einzige der 14 größten deutschen Städte, in der die Mieten in den vergangenen zehn Jahren tatsächlich dramatisch angestiegen sind. Das ergab eine Auswertung des Immobilienportals immowelt.de, bei dem die Angebotspreise des Jahres 2004 (1. Quartal) mit denen des Jahres 2014 (1. Quartal) verglichen wurden. Berliner Mieter zahlen demnach heute im Mittel neun Euro pro Quadratmeter und damit 45 Prozent mehr als noch vor zehn Jahren, als der mittlere Mietpreis bei 6,20 Euro lag.

Mieten steigen in vielen Städten nur moderat

In allen anderen der 14 Großstädte verlief die Entwicklung weniger dramatisch: Nach Berlin stiegen die Mieten im ohnehin schon teuren München sowie in Dresden am stärksten: In der bayerischen Landeshauptstadt kostete der Quadratmeter Wohnraum 2014  im Mittel 27 Prozent mehr als noch im Jahr 2004. Zum Vergleich: Die Inflation betrug in diesem Zeitraum rund 20 Prozent. 14,20 Euro kostet der Quadratmeter aktuell, die 11,30 Euro im Jahr 2004 waren allerdings auch schon alles andere als ein Schnäppchen. In Dresden zahlen Mieter heute vergleichsweise moderate sieben Euro nach 5,50 Euro im Jahr 2004.

Mietpreisentwicklungen knapp über der Inflationsrate gab es ansonsten nur noch in Nürnberg. Hier verteuerten sich die Angebotsmieten um 25 Prozent auf 8,10 Euro, nachdem der mittlere Preis zehn Jahre zuvor noch bei 6,50 Euro lag.

Mieten, Grafik: Immowelt AG
Die Entwicklung der Mieten in Deutschland von 2004 bis 2014. Grafik: Immowelt AG, Karte erstellt mit RegioGraph.

Mietpreise sinken in manchen Städten sogar

In sechs der 14 untersuchten Städte stiegen die Mieten zwar, allerdings schwächer als die Inflation. In Bremen und Düsseldorf betrug die nominale Steigerung lediglich drei Prozent, in Köln, Leipzig und Stuttgart zwischen sieben und zehn Prozent und in Frankfurt am Main 18 Prozent. In vier der untersuchten Städte sanken die Mieten sogar, und zwar in Hamburg (minus ein Prozent), Essen (minus zwei Prozent), Hannover (minus vier Prozent) und Dortmund (minus zehn Prozent).

Anstieg erst in jüngerer Vergangenheit

Interessant ist allerdings die Mietpreisentwicklung im Zeitverlauf. So zeigt sich, dass die Mieten in den meisten der untersuchten Städte zwischen 2004 und 2009 sanken, um danach überwiegend wieder anzusteigen. So wiesen nur drei der untersuchten Städte bis 2009 überhaupt moderate Steigerungen auf (München, Nürnberg und Dresden), während in elf Städten die Mieten nicht stiegen oder sogar sanken, in einigen Fällen sogar deutlich (Hannover, Hamburg, Dortmund) um bis zu 18 Prozent. Im Zeitraum 2009 bis 2014 stiegen sie dagegen in ausnahmslos allen der untersuchten Städte wieder. Allerdings zumeist nicht so stark, dass sich ein Bild genereller Mietpreissteigerungen ergäbe. Im Gegenteil: Teils wurde dadurch lediglich der Rückgang des Vorzeitraums ausgeglichen, teils nicht mal das. Nur in wenigen Städten ergibt sich – wie oben schon dargestellt – im 10-Jahresvergleich auch unter Berücksichtigung der Inflation ein Plus. Ein Beispiel: Obwohl die Mieten in Hamburg im Zeitraum 2009 bis 2014 um 20 Prozent auf jetzt im Mittel 10,40 Euro stiegen, erreichen sie damit noch nicht ganz den Stand des Jahres 2004: Damals betrug der mittlere Mietpreis 10,50 Euro pro Quadratmeter.

Mietpreisentwicklung weniger elastisch als Kaufpreise

Insgesamt zeigt sich, dass die Mietpreise weniger elastisch sind als die Kaufpreise. Bei letzteren gab es deutlich größere Schwankungen und Steigerungen. Der Grund hierfür dürfte vor allem die Zinsentwicklung sein: Ein Kapitalanleger, der für ein langfristiges Darlehen statt sechs nur noch zwei Prozent Zinsen zahlen muss, ist in der Lage, einen deutlich höheren Kaufpreis zu stemmen. Die Investition lohnt sich in solchen Fällen oft immer noch, obwohl die Kaufpreise stärker stiegen als die Mieten, denn die monatliche Belastung des Vermieters bei der Finanzierung ist durch die Niedrigzinsen geringer.

Zumindest aus 10-Jahres-Sicht, und mit Ausnahme der Bundeshauptstadt Berlin, kam es insgesamt zu keinem dramatischen Anstieg der Mietpreise in den 14 größten deutschen Städten. Ob die Debatte über die Mietpreisbremse aktuell zu einem beschleunigten Anstieg der Mieten führen wird, werden spätere Erhebungen ergeben, die allerdings erst dann aussagekräftig sein können, wenn die Mietpreisbremse tatsächlich in Kraft ist – also wahrscheinlich 2015.

24.11.2014


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2 Kommentare

kay am 13.02.2017 23:25

Das glaubt doch immowelt selbst nicht in Frankfurt kostet eine wohnung,die einst 400 euro gekostet hat nun 800. bitte stellungnahme

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 14.02.2017 08:57

Hallo Kay,

vielen Dank für Ihren Kommentar. In diesem Artikel wurden die Mietpreise in den 14 größten deutschen Städten und ihre Veränderung zwischen 2004 und 2014 untersucht. In diesem Zeitraum stiegen die Mieten der bei immowelt.de... mehr

Alexander Petrovic am 09.12.2014 12:58

Der Artikel gibt in etwa wieder, wie ich die Entwicklung auch empfunden habe.

Nur den letzten Absatz kann ich so nicht stehen lassen. Schon heute ist ein Anstieg der Mieten in der Breite aufgrund der angekündigten sog. Mietpreisbremse... mehr

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