5 magere und 5 fette Jahre: Immobilienmarkt in Hamburg und Bremen

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Die vergangenen 10 Jahre brachten viel Wirbel in die Immobilienmärkte in Bremen und Hamburg. Denn mit den beiden internationalen Finanzkrisen 2007 und 2009 fingen die Preise plötzlich an zu steigen – und glichen so jahrelange Preisverluste wieder aus. Während der Immobilienmarkt Bremen im 10-Jahresvergleich ein äußerst knappes Plus von 1 Prozent verzeichnet, stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg um 47 Prozent.

Hamburg, Hafencity, Immobilienmarkt, Foto: elexeneize / fotolia.com
Die Hafencity – ein ganzer Stadtteil entsteht in einem ehemaligen Hafengebiet am nördlichen Ufer der Elbe. Das Projekt beeinflusst auch den Immobilienmarkt Hamburg. Foto: elexeneize / fotolia.com Foto: elexeneize / fotolia.com

Die Elbmetropole Hamburg gehört seit Jahren zu jenen Städten, die immer neue Rekordzahlen für Quadratmeterpreise bei Eigentumswohnungen liefern. Der aktuelle 10-Jahresvergleich des Immobilienportals immowelt.de konkretisiert diesen Eindruck: Seit 5 Jahren steigen die Preise auf dem Immobilienmarkt Hamburg, akkumulierten in diesem Zeitraum einen Preiszuwachs von gigantischen 68 Prozent. In den 5 Jahren zuvor hingegen fielen die Preise um insgesamt 13 Prozent. Der mittlere Kaufpreis für Eigentumswohnungen lag pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr 2004 bei 2.272 Euro. Nachdem er zwischenzeitlich unter die 2.000-Euro-Marke gefallen war, lag er im ersten Quartal 2014 bei 3.335 Euro.

In Bremen fiel der Preisverlust ähnlich hoch aus. Zwischen 2004 und 2009 fiel der mittlere Kaufpreis pro Quadratmeter um 14 Prozent. Die Ausgleichsbewegung in den folgenden fünf Jahren war allerdings weniger dynamisch: Die Preise stiegen um 18 Prozent. 2004 kostete ein Quadratmeter Wohnfläche 1.208 Euro, blieb zwischenzeitlich nur knapp über der 1.000-Euro-Marke. Im ersten Quartal 2014 lag der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen bei 1.225 Euro pro Quadratmeter.

Eigentumswohnungen Hamburg
Grafik: immowelt.de Grafik: immowelt.de

Zwei Finanzkrisen und ihre Auswirkung auf den Immobilienmarkt

Diese beiden Entwicklungen, also der Preisverlust von 2004 bis 2009 und eine Ausgleichsbewegung von 2009 bis 2014, lassen sich in den 14 größten Städten Deutschlands in unterschiedlicher Ausprägung beobachten. So sanken die mittleren Angebotspreise in Essen auch in der zweiten Periode, wenn auch weniger stark als in der ersten. Den größten Sprung machte dagegen München, wo die Preise zunächst um 12 Prozent nachließen und dann um 74 Prozent in die Höhe schnellten.

Sparquote, Hypothekenzinsen, 10-Jahresvergleich
Seit 2008 sinkt die Sparquote deutscher Haushalte, gleichzeitig sinken Darlehenszinsen. Deutsche investieren mehr, vor allem auch in Immobilien. Grafik: immowelt.de Grafik: immowelt.de

Die sinkenden Preise in den ersten fünf Jahren des Vergleichszeitraums waren das Ende einer schwachen Phase auf dem Immobilienmarkt, die durch rückläufige Investitionen ausgelöst worden waren: Zahlreiche gewerbliche und private Investoren hatten nach der Wiedervereinigung Geld in den ostdeutschen Immobilienmarkt gesteckt – und verloren. Daraufhin sank das Vertrauen in den Immobilienmarkt, was spätestens seit Mitte der 90er-Jahre die Preise stagnieren oder gar fallen ließ. Die folgende Negativspirale wurde noch verstärkt durch die Immobilienkrise in den USA im Jahr 2007: Anleger misstrauten dem Betongold beziehungsweise warteten auf weiterhin sinkende Preise. Als dann 2009 die Eurokrise ihren Lauf nahm, änderte sich die Einstellung wieder. Die Zinsen fielen, gleichzeitig setzten viele Anleger wieder vermehrt auf Immobilien, weil sie Angst vor einer Euroentwertung hatten und sichere Anlagealternativen fehlten.

Besonderheiten in Bremen und Hamburg

Während der Preisverlust in Bremen und Hamburg prozentual nahezu identisch ist, sieht das bei der Ausgleichsbewegung ganz anders aus. Bremen legte nur mit 18 Prozent zu, Hamburg dagegen mit 68 Prozent. Dieser Unterschied lässt sich mit demografischen und wirtschaftlichen Eckdaten erklären. Hamburg ist in vielerlei Hinsicht wirtschaftlich von größerer Bedeutung, besitzt eine größere Kaufkraft, verzeichnet eine rasantere Bevölkerungsentwicklung und gleichzeitig ein schlechteres Verhältnis von Bevölkerungswachstum zur Neubautätigkeit – was den Immobilienmarkt unter Spannung hält.

Überseestadt, Immobilienmarkt Bremen, Foto: WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH
Auch Bremen hat seinen Neubaustadtteil direkt am Wasser. Er heißt Überseestadt und liegt nördlich der Innenstadt an der Weser. Foto: WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH Foto: WFB Wirtschaftsförderung Bremen GmbH

Beide Städte besitzen ansonsten einen ähnlich aufgebauten Immobilienmarkt: Nähe zum Wasser lässt Kaufpreise steigen, es gibt viele Neubauprojekte und auch die Sanierung von Altbauten schreitet voran, was Preissteigerungen zur Folge hat. Des Weiteren gibt es in beiden Städten sehr ähnliche städtebauliche Leuchtturmprojekte: Hamburg hat die Hafencity, Bremen die Überseestadt. Beides sind neu entwickelte Stadtteile auf ehemaligem Hafengebiet, in denen in den vergangenen Jahren Immobilien entstanden, die zu den teuersten ihrer Stadt gehören.

Prognose: Preise in der B-Stadt Bremen von Investoren abhängig

Die Preisentwicklung hat in Hamburg in den vergangenen Jahren an Schwung verloren, Immobilien gehören im nationalen Vergleich zu den teuersten. Preissteigerungen auf Niveau der letzten fünf Jahre sind nicht mehr zu erwarten. Investoren, denen entsprechend moderate Renditen nicht genug sind, weichen gegebenenfalls auf B-Städte wie Bremen aus. Diese versprechen zwar keine höheren Renditen, erfordern aber niedrigere Investitionen. Das wiederum könnte die Preise stärker ansteigen lassen als bisher.

18.11.2014


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