Mietpreisbremse – die Folgen für Mieter und Vermieter

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Läuft alles nach Plan, kommt die Mietpreisbremse voraussichtlich Mitte 2015. Bei einem Mieterwechsel dürfen Vermieter dann in bestimmten Regionen nicht mehr als zehn Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Neubauten und frisch sanierte Altbauten sind ausgenommen. Hier ein Überblick, was das Gesetz für Mieter und Vermieter bedeutet.

Mietpreisbremse, Foto: ArTo/fotolia.com
Die Mietpreisbremse gilt für alle Wohnungen und Häuser, jedoch nicht für Neubau und sanierten Altbau. Foto: ArTo/fotolia.com

Der Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse ist auf den Weg gebracht. Wenn Bundestag und Bundesrat dem Entwurf zustimmen, kann das Gesetz bis Mitte 2015 in Kraft treten. Es sieht vor, dass die Miete für neuvermietete Wohnungen und Häuser maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Die Regelung soll jedoch nur in Gebieten mit einer „angespannten Wohnungslage“ gelten. Diese Regionen auszuweisen, wird Sache der Länder sein. Eine angespannte Wohnungslage ist nach dem Entwurf dann gegeben, wenn die Mieten in der betroffenen Gegend deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt. Auch wenn die Bevölkerung wächst und der Bedarf an Wohnungen durch Neubautätigkeiten nicht gedeckt wird oder wenn geringer Leerstand bei gleichzeitig großer Nachfrage herrscht, kann die zuständige Länderregierung für die betroffene Gebiete die Mietpreisbremse verhängen. Die Beschränkung soll dann für fünf Jahre gelten. Von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Neubauten und frisch sanierte Altbauten.

Im Gesetzesentwurf ist auch vorgesehen, dass künftig im Maklerrecht das Bestellerprinzip gilt. Demnach soll derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt. In Gegenden mit einem angespannten Wohnungsmarkt werden freie Mietobjekte derzeit fast nur noch über Makler vermittelt. Die Provision müssen in der Regel die Mieter zahlen.

Die Folgen der Mietpreisbremse für Mieter

Wer in Ballungsräumen wie München, Hamburg und Berlin eine neue Wohnung sucht, muss oft mit hohen Preisen rechnen. Nach Angaben der Bundesregierung liegen dort, aber auch in kleineren Studentenstädten, die Angebotsmieten bei Neuvermietungen oft 20 bis 30 Prozent über den Vergleichsmieten des Mietspiegels. Tritt das Gesetz in Kraft, dürfen die angebotenen Mieten nicht mehr als zehn Prozent über den örtlichen Bestandsmieten liegen. Damit steigen die Preise zwar weiterhin, aber weniger drastisch als bisher – so die Hoffnung der Bundesregierung. Zusätzlich soll die Mietpreisbremse verhindern, dass sich Vermieter Maklerkosten mittels höherer Mieten von ihren Mietern zurückholen. Bestehende Mietverträge sind von der Regelung übrigens nicht betroffen.

Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes, begrüßt den Gesetzesentwurf grundsätzlich als wichtigen Schritt, um den drastischen Anstieg der Mieten in Ballungsräumen und Studentenstädten zu begrenzen. Allerdings fordert er noch Nachbesserungen. Klare Sanktionen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse fehlten dem Entwurf bis jetzt. Würden diese nicht festgelegt, stelle das Gesetz eine Einladung an Vermieter dar, es zunächst einmal mit überhöhten Mieten zu versuchen, so Siebenkotten.

Bereits bestehende Gesetze gegen zu hohe Mieten

Bei bestehenden Mietverträgen gilt schon jetzt die sogenannte Kappungsgrenze. Sie legt fest, dass Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent möglich sind – jedoch nur, um das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erreichen. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt kann die Grenze auf 15 Prozent gesenkt werden.

Bei Neuvermietungen greift diese Regel jedoch nicht. Grundsätzlich können Mietverträge frei verhandelt werden. Überzogen hohe Mieten zu verlangen, ist in Gegenden mit Wohnungsknappheit allerdings jetzt schon verboten: Als überhöht gelten Angebotsmieten, die 20 Prozent über dem üblichen Niveau liegen. Sie zu verlangen kann nach §5 des Wirtschaftstrafgesetzes mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro belegt werden. Einen Mietpreis zu verlangen, der mehr als 50 Prozent über dem Mietspiegel liegt, erfüllt nach §291 BGB sogar den Straftatbestand des Wuchers. Hier droht im schlimmsten Fall eine Gefängnisstrafe.

Was das Gesetz für Vermieter bedeutet

Wenn das Gesetz in Kraft tritt, müssen sich Vermieter bei einem Mieterwechsel am örtlichen Mietspiegel orientieren, wenn sie die Wohnungskosten anpassen möchten. Gibt es in einer Stadt oder Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter beispielsweise auf die Angaben von Vermieter- oder Mieterverbänden zurückgreifen. Eine Erhöhung  der Miete bei Neuvermietungen von mehr als zehn Prozent ist nach dem Gesetz nicht zulässig. Für Neubauten, die zum ersten Mal vermietet werden, gilt die Begrenzung nicht. Auf diese Weise sollen Investoren für dringend benötigte Bauprojekte nicht abgeschreckt werden.

Auch ein aufwendig sanierter Altbau kann zu einem höheren Preis vermietet werden. Das ist dann der Fall, wenn die Modernisierungskosten etwa ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau betragen. Ist der Sanierungsaufwand geringer, gelten dieselben Bestimmungen wie bei einem bestehenden Mietverhältnis: Nach §559 Abs. 1 bis 3 BGB kann der Vermieter bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. 

Der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, Rolf Kornemann, hält die Mietpreisbremse für einen verfassungswidrigen Eingriff in das private Eigentum der Vermieter und weist darauf hin, dass ihre Wohnungen privaten Vermietern schon ohne die Mietpreisbremse häufig keine Gewinne einbrächten.

10.10.2014


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1 Kommentar

Frank Lender am 14.10.2014 12:26

Mietpreisbremse

Auch mit der Mietpreisbremse werden die Wohnungsmieten in begehrten Lagen steigen. Das Wohnungsangebot mit Sicherheit nicht zu nehmen und fallende Renditen Investoren abschrecken.

Hinzu kommen, darf ein Mieter keinen... mehr

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