Mietkaufvertrag sollte notariell beurkundet werden

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Urteil: Ein notariell nicht beurkundeter Mietkaufvertrag kann nichtig sein. Das gilt zumindest dann, wenn laut Vertrag die gezahlten Mieten auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden sollen und sich die Miethöhe nicht am realen Mietwert orientiert.

Mietkaufvertrag
Mietkaufvertrag für Gewerbehalle: Notariell beglaubigen lassen. Foto: Wiski/fotolia.de

Zumindest dann, wenn gezahlte Mieten auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden sollen und diese nicht dem tatsächlichen Mietwert entsprechen, bedarf ein Mietkaufvertrag einer notariellen Beurkundung. Ohne eine solche ist der gesamte Mietkaufvertrag nichtig, entschied das Oberlandesgericht Stuttgart (Az.: 5 U 40/14).

Erst Miete, dann Kauf

Im verhandelten Fall schlossen der Eigentümer einer Halle und ein Gewerbetreibender einen Mietkaufvertrag ab. Dieser sah vor, dass der Miet(käuf)er zunächst einige Zeit lang Miete für die Halle zahlen, und später die Immobilie erwerben sollte. Die Mietzahlungen sollten auf den späteren Kaufpreis angerechnet werden. In der Folge kam es wegen Zahlungsschwierigkeiten und Finanzierungsproblemen zu unübersichtlichen Sondervereinbarungen, zeitlich unbestimmten Mietnachlässen und Streitigkeiten über die Nutzfläche, auch der Verkauf der Halle ging nicht über die Bühne. Letztlich geriet auch noch der Eigentümer der Halle in Zahlungsschwierigkeiten, so dass dessen Zwangsverwalter vom Miet(käuf)er eine stattliche fünfstellige Zahlung wegen angeblich ausstehender Mieten verlangte.

Mietkaufvertrag: Besser mit Notar

Die Richter hielten das komplexe und unübersichtliche Geschehen und die behaupteten Mietrückstände im Ergebnis für ziemlich irrelevant. Denn der gesamte Mietkaufvertrag war nichtig. Ein Mietkaufvertrag bedarf nämlich immer dann einer notariellen Beurkundung, wenn Miete und Grundstückskauf voneinander abhängig sind. Davon ist dann auszugehen, wenn geleistete Mieten später voll auf den Kaufpreis angerechnet werden sollen. Im verhandelten Fall war es zudem erweisen, dass die vereinbarte Miete deutlich höher als die marktübliche war. Dies war dem potenziellen Käufer auch egal, weil sich für ihn die Zahlungen wie eine Anzahlung auf den Kaufpreis darstellten. Die Folge der Nichtigkeit des Mietkaufvertrags ist, dass der Mieter kein Miete zahlen muss, sondern einen ein Wertersatz für die Vorteile, die er durch die Nutzung der Räume gezogen hat. Dieser hat sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete zu orientieren.

15.10.2014


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