Modernisierungsumlage: Wann die Miete nach einer energetischen Sanierung erhöht werden darf

Lesermeinungen:  

(18)

Nur die Hälfte der deutschen Mieter ist bereit, für eine besser gedämmte Wohnung auch mehr Miete zu bezahlen. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Umfrage. Dabei dürfen Vermieter laut Gesetz bis zu elf Prozent der Kosten für eine energetische Sanierung auf die Jahresmiete aufschlagen. Welche Voraussetzungen für diese sogenannte Modernisierungsumlage gelten.

Energetische Sanierung, Fassadendämmung, Modernisierungsumlage, Foto: Kara/fotolia.com
Wird die Fassade eines Mietshauses gedämmt, kann der Vermieter vom Mieter eine Modernisierungsumlage verlangen. Foto: Kara/fotolia.com

Die Rechnung ist einfach: Je besser eine Wohnung gedämmt ist, desto mehr Heizkosten können eingespart werden. Neue Wärmeschutzfenster sowie gedämmte Fassaden und Dächer kosten allerdings Geld. Vermieter wollen dieses Geld natürlich über die Miete wieder hereinholen. Im Gegenzug profitieren Mieter dann von niedrigeren Heizkosten. Laut einer aktuellen Umfrage von immowelt.de ist jedoch nur jeder zweite Mieter bereit, für eine Wohnung mit hohem Energiestandard auch mehr Miete zu zahlen.  Hauptgrund der Ablehnung: Die monatliche Miete ist ohnehin schon hoch genug und Kosten für eine energetische Sanierung müssten damit abgegolten sein.

Laut Gesetz steht es Vermietern zu, elf Prozent der Kosten für energetische Sanierungen auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Sanierungs- und Modernisierungsumlage nennt sich diese Sonderform der Mieterhöhung. Dabei gibt es einiges zu beachten.

Reparaturen oder Instandhaltungen gelten nicht als Modernisierung

Generell gilt: eine Mieterhöhung wird nach einer Modernisierung erst rechtmäßig, wenn durch die Sanierungsmaßnahme Energiekosten eingespart werden können oder die Wohnqualität entscheidend verbessert wird. Instandhaltungen oder Reparaturen gelten nicht als Modernisierung.

Maßnahmen, die als Modernisierung gelten:

  • Alle Maßnahmen, die Endenergie einsparen: beispielsweise die Fassadendämmung, der Einbau von Isolierglasfenstern oder der Einbau eines Stromzählers
  • Alle Maßnahmen, die Primärenergie einsparen:  zum Beispiel der Einbau von Solaranlagen
  • Alle Maßnahmen, die Wasser einsparen: zum Beispiel der Einbau von Wasserzählern
  • Alle Maßnahmen, die die Wohnqualität verbessern oder den Gebrauchswert der Wohnung erhöhen: zum Beispiel Schallschutzmaßnahmen, die Errichtung eines Balkons, der Einbau eines Aufzugs oder der Ausbau von Grünanlagen

Will der Vermieter nach einer solchen Modernisierung die Miete erhöhen, muss er das dem Mieter schriftlich mitteilen. Dabei müssen die Gesamtkosten der Modernisierung benannt sowie die Kosten für alle einzelnen Maßnahmen aufgeschlüsselt werden. Falls mehrere Wohnungen in einem Mietshaus modernisiert wurden, muss der Vermieter einen Verteilerschlüssel festlegen. Letztendlich muss der Mieter aus diesen Kosten die Mieterhöhung nachvollziehbar berechnen können.

Nicht in die Modernisierungskosten eingerechnet werden dürfen Verwaltungskosten, Erschließungskosten für Straßenbaumaßnahmen, Zinsen für Kredite, Mietausfälle durch während der Baumaßnahmen unbewohnbare Wohnungen und Ansprüche der Mieter, die durch die Baumaßnahmen entstanden sind (beispielsweise Mietminderungen).  Auch staatliche Fördergelder müssen aus den Kosten herausgerechnet werden.

Grundsätzlich entfällt bei der Modernisierungsumlage die Begrenzung der Miete durch den Mietspiegel und die Kappungsgrenze. Dennoch darf die neue Miete nicht mehr als 20 Prozent über den ortsüblichen Mieten liegen – so regelt es das Wirtschaftsstrafgesetz. Außerdem wird die Mieterhöhung nach der Modernisierung wieder durch den Mietspiegel begrenzt. Das heißt: Reguläre Mieterhöhungen sind so lange nicht möglich, bis die örtliche Vergleichsmiete den aktuellen Mietpreis wieder übersteigt. Fällig wird die Mieterhöhung übrigens erst drei Monate nach Bekanntmachung.

16.09.2014


Ihre Meinung zählt

(18)
3.2 von 5 Sternen
5 Sterne
 
3
4 Sterne
 
6
3 Sterne
 
3
2 Sterne
 
4
1 Stern
 
2
Ihre Bewertung:

Diesen Artikel finden Sie auch in folgenden Themengebieten:

Tipps für Vermieter

Diese Artikel könnten Sie auch interessieren

Neuen Kommentar schreiben