Mieterhöhung: Generalsanierung macht Altbau nicht zu Neubau

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Vermieter, die einen Plattenbau gründlich generalsanieren, können bei einer Mieterhöhung nicht das Mietenniveau von Neubauten zugrunde legen. Nach Ansicht eines Gerichts seien nur Baualter und die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgebend für die Einordnung einer Wohnung.

Generalsanierung
Ein Plattenbau behält trotz Generalsanierung seinen Altbaustatus. Foto: helmutvogler/Fotolia

Sanieren ist eine teure Angelegenheit, insbesondere dann, wenn ein Gebäude von Grund auf umgebaut und erneuert wird. Dass sich ein solch erheblicher Aufwand nicht unbedingt in einer höheren Miete niederschlagen muss, musste sich jetzt ein Vermieter vom Amtsgericht Lichtenberg (Az.: 20 C 56/14) sagen lassen.

Plattenbau mit Neubau-Standard

Im verhandelten Fall ließ der Eigentümer einen Plattenbau vom DDR-Typ WBS 70 aus dem Jahr 1985 im Jahr 1999 komplett umbauen. Er entfernte die obersten Geschosse, ordnete die ehemals vielen kleinen Wohnungen zu wenigen mit großzügigen Grundrissen, ließ einen Innenausbau auf Neubauniveau vornehmen und dämmte das Gebäude auf den Standard eines Niedrigenergiehauses.

Plattenbau ist trotz Generalsanierung kein Neubau

Als er die Kaltmiete für eine im Jahr 2010 vermieteten Wohnung von 359 auf 389 Euro erhöhen wollte, wehrte sich der Mieter dagegen. Er hielt die Mietspiegeleinordnung für falsch: Das Gebäude sei trotz der umfassenden Generalsanierung kein Neubau aus dem Jahr 1999, die höhere Miete sei deshalb nicht gerechtfertigt. Der Vermieter klagte daraufhin auf Zustimmung zur Mieterhöhung und berief sich auf das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). Denn dieses lege fest, dass nicht nur der Bau neuer selbständiger Gebäude eine Einstufung als Neubau rechtfertige, sondern auch die Beseitigung von Schäden und Änderungen, Nutzungsänderungen und Erweiterungen unter wesentlichem Aufwand eine solche Einstufung rechtfertigen.

Vor dem Amtsgericht bekam der Mieter Recht: Die Mieterhöhung sei unwirksam, da die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten werde. Denn entgegen der Auffassung des Vermieters mache die umfangreiche Modernisierung das Gebäude nicht zu einem Neubau. Es sei daher von den niedrigeren Mietspiegel-Werten für einen Altbau aus dem Jahr 1985 auszugehen.

Altbau trotz Wohnraumförderungsgesetz

Nach der – durchaus streitbaren – Ansicht des Amtsgerichts liege ein Neubau gemäß WoFG aber nicht vor, wenn ein Gebäude bis auf die tragenden Mauer und Wände abgerissen und anschließend neu aufgebaut werde. Die Mieterhöhung sei deshalb nicht gerechtfertigt.

01.09.2014


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