Kapitalanlage: Wann sich Kaufen trotz gestiegener Immobilienpreise noch lohnt

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Die Immobilienpreise in vielen Metropolen zogen in den vergangenen Jahren kräftig an. Trotzdem kann sich ein Immobilienerwerb in vielen Fällen noch lohnen. Ein Grund: Die niedrigen Zinsen ermöglichen bei gleicher Rate eine höhere Tilgung und damit einen raschen Schuldenabbau.

Immobilienpreise
Trotz gestiegener Immobilienpreise kann sich ein Kauf zur Kapitalanlage weiterhin lohnen. Foto: ArTo/Fotolia

Der Trend hin zu Sachwerten hält an und sorgt für weiterhin steigende Immobilienpreise, vor allem in den Metropolen. So zogen die Preise für Wohnungen in 13 der 14 größten Städte Deutschlands binnen Jahresfrist zwischen drei (Nürnberg) und 27 (Hannover) Prozent an. Dies geht aus dem unlängst veröffentlichten Kaufpreisbarometer von Immowelt.de hervor. Lediglich in Essen sanken die Kaufpreise um ein Prozent. Anders die Situation am Mietwohnungsmarkt: Hier stiegen die Preise entweder gar nicht (Frankfurt) oder wesentlich moderater im einstelligen Prozentbereich, so die analoge Auswertung im Mietbarometer der Immowelt.de.

Rendite: Abhängig von Immobilienpreisen, Mieten und Zinsen

Steigen die Kaufpreise stärker als die Mieten, ergibt sich als Konsequenz eine sinkende Rendite für Kapitalanleger. Insofern ist der Sachwert Immobilie auf den ersten Blick etwas unattraktiver geworden. Doch das ist nur die halbe Wahrheit. Denn auf der anderen Seite haben die Zinsen neue historische Tiefstände erreicht und mutmaßlich sichere Festzinskapitalanlagen sind inzwischen Kapitalvernichter, weil die Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen.

Nachhaltig attraktive Immobilien immer noch eine gute Kapitalanlage

Die aktuell extremen Niedrigzinsen führen dazu, dass sich Immobilien als Kapitalanlage trotz der gestiegenen Preise oft weiter lohnen – immer vorausgesetzt, dass die Immobilie nachhaltig attraktiv ist. Empfehlenswert ist es außerdem, sich die niedrigen Zinsen über einen längeren Zeitraum zu sichern, denn eine später höhere Zinsbelastung kann die ganze Kalkulation zunichtemachen.

Zwar warnen Experten immer wieder, sich von Niedrigzinsen nicht blenden zu lassen und einen überhöhten Preis zu zahlen. Nachfolgende Rechenbeispiele zeigen allerdings, dass ein niedriger Zinssatz einen höheren Kaufpreis bis zu einer gewissen Grenze kompensieren kann. In manchen Fällen können Niedrigzinsen sogar einen moderaten Wertverlust ausgleichen. In beiden nachfolgenden Beispielen wird der Einfachheit halber davon ausgegangen, dass der Kaufpreis vollständig finanziert und die Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital bestritten werden. Steuerliche Aspekte werden in der Beispielrechnung nicht berücksichtigt.

Beispiel 1: Immobilienfinanzierung während einer Normalzinsphase

Annahmen:

Kaufpreis (Darlehenssumme): 500.000 Euro
Kaufnebenkosten (10 Prozent aus Eigenkapital): 50.000 Euro
Alternativer Anlagezinssatz für das Eigenkapital: 2,5 Prozent (rund 14.000 Euro/10 Jahre inkl. Zinseszins)
Wertzuwachs der Immobilie: 1 Prozent p.A.
Mieteinnahmen p.A.:  30.000 Euro
Zinssatz der Finanzierung: 5 Prozent
Anfängliche Tilgung: 1 Prozent
Zinsbindung: 10 Jahre

In diesem Beispiel sind die Mieteinnahmen kostendeckend, sie werden vollständig für die Darlehenstilgung verwendet. Nach Ablauf der Zinsbindung beläuft sich die Restschuld auf noch 435.300 Euro.

Ginge man von einem Wertzuwachs der Immobilie von einem Prozent jährlich aus, so betrüge der Immobilienwert nach Ablauf von zehn Jahren gut 552.300 Euro. Der rechnerische - allerdings nicht realisierte - Gewinn betrüge rund 53.000 Euro [552.300 Euro Immobilienwert abzüglich 435.300 Euro Restschuld abzüglich 64.000 Euro alternativ verzinstes Eigenkapital].

Beispiel 2: Immobilienfinanzierung während einer Niedrigzinsphase

Annahmen: Die Preise liegen 20 Prozent, die Mieten 10 Prozent höher als in Beispiel 1.

Kaufpreis (Darlehenssumme): 600.000 Euro
Kaufnebenkosten (10 Prozent aus Eigenkapital): 60.000 Euro
Alternativer Anlagezinssatz für das Eigenkapital: 1 Prozent (rund 6.300 Euro/10 Jahre incl. Zinseszins)
Wertzuwachs der Immobilie: 1 Prozent p.A.
alternativ: Wertverlust innerhalb von 10 Jahren auf 552.300 Euro (wie im ersten Beispiel)
Darlehenssumme: 600.000 Euro
Mieteinnahmen p.A.:  33.000 Euro
Zinssatz der Finanzierung: 2,5 Prozent
Anfängliche Tilgung: 3 Prozent
Zinsbindung: 10 Jahre

Auch in diesem Beispiel werden die Mieteinnahmen vollständig für die Darlehenstilgung verwendet. Wegen der niedrigen Zinsen ist allerdings eine sehr viel höhere Tilgung möglich. Die Folge: Trotz des höheren Finanzierungsbedarfs beläuft sich die Restschuld zum Ablauf der Zinsbindung auf nur etwa 395.700 Euro.

Ginge man von einem Zuwachs der Immobilienpreise von einem Prozent jährlich aus, so betrüge der Immobilienwert nach Ablauf von zehn Jahren rund 662.800 Euro. Der rechnerische - allerdings nicht realisierte - Gewinn  betrüge rund 200.800 Euro [662.800 Euro Immobilienwert abzüglich 395.700 Euro Restschuld abzüglich 66.300 Euro alternativ verzinstes Eigenkapital]. Ginge man alternativ davon aus, dass der ursprüngliche Kaufpreis von 600.000 Euro zu hoch war, sähe die Rechnung folgendermaßen aus: 552.300 Euro Immobilienwert abzüglich 395.700 Euro Restschuld abzüglich 66.300 Euro alternativ verzinstes Eigenkapital = 90.300 Euro. Trotz des Wertverlustes würde der Kapitalanleger im Falle einer Veräußerung nach zehn Jahren also immer noch einen Gewinn erzielen.

Im Beispiel 2 steht der Käufer nach zehn Jahren trotz des höheren Kaufpreises besser da als der Käufer aus Beispiel 1, der wegen der geringen Tilgung noch eine um rund 40.000 Euro höhere Anschlussfinanzierung benötigt. Da nach Ablauf der 10 Jahre die Karten unabhängig von der Ursprungsfinanzierung vollständig neu gemischt werden und niemand heute schon abschätzen kann, wie hoch dann das Zinsniveau ist, ist der Käufer aus Beispiel 2 auch unter Absicherungsaspekten im Vorteil: Weil seine Anschlussfinanzierung niedriger ist, würde es ihn weniger stark treffen, wenn er diese in einer Hochzinsphase abschließen muss.

Allerdings: Wer einen deutlich überhöhten Preis zahlt, kann auch schnell in die Verlustzone kommen. Von Immobilien, die nur dann rentabel sind, wenn man von einer stetigen Wertsteigerung ausgeht, sollten Kapitalanleger deshalb besser die Finger lassen.

01.09.2014


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