Bremen und Brandenburg senken Kappungsgrenze – was die verschärfte Mietpreisbremse bringt

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Vermieter können die Miete nicht beliebig erhöhen. Erlaubt sind 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Seit Mai 2013 können die Landesregierungen diese Kappungsgrenze allerdings in Gebieten, in denen Wohnraum besonders knapp ist, auf 15 Prozent reduzieren. Nach Bayern, Hamburg, Berlin und Nordrhein-Westfalen soll nun auch in Bremen und in Teilen Brandenburgs zum 1. September 2014 die verschärfte Mietpreisbremse gelten. Ein Trend, der umstritten ist. In Berlin klagt derzeit ein Vermieter gegen die 15-prozentige Kappungsgrenze.

Mieterhöhungen, Mietwohnungen, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Foto: DanBu.Berlin/fotolia.com
Um Mieterhöhungen entgegenzuwirken, führen viele Bundesländer eine verschärfte Mietpreisbremse ein. Foto: DanBu.Berlin/fotolia.com Foto: DanBu.Berlin/fotolia.com

Normalerweise gilt überall in Deutschland: Mieten dürfen innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Die Mietrechtsreform, die am 1. Mai 2013 in Kraft getreten ist, ermächtigt allerdings Landesregierungen, diese sogenannte Kappungsgrenze für eine maximale Dauer von zunächst fünf Jahren auf 15 Prozent zu reduzieren. In Gegenden, in denen „die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist“, wie es im Gesetz heißt. In welchen Gegenden das der Fall ist, darf das Bundesland selbst entscheiden.

Kappungsgrenze bereits in vier Bundesländern reduziert

Prompt haben bereits 2013 einige Bundesländer per Verordnung Gebiete mit wenig bezahlbarem Wohnraum ausgewiesen. Den Anfang machten Mitte Mai 2013 die kreisfreien Städte München und Berlin. 89 weitere Kommunen in Bayern sowie die Stadt Hamburg folgten noch im selben Jahr. Seit 1. Juni 2014 gilt die 15-prozentige Kappungsgrenze auch in 59 Städten und Gemeinden Nordrhein-Westfalens. Nun haben auch Bremen und Brandenburg eine Absenkung der Kappungsgrenze beschlossen. Zum 1. September 2014 werden in der Hansestadt und in 30 Kommunen Brandenburgs Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent begrenzt. In weiteren Ländern sind entsprechende Verordnungen in Planung. So möchte beispielsweise Baden-Württemberg die Kappungsgrenze in einigen Gemeinden bis zum Frühjahr 2015 reduzieren.

Für Monika Schmid-Balzert, Geschäftsführerin des Deutschen Mieterbundes, Landesverband Bayern, ist die Reduzierung der Kappungsgrenze ein Schritt in die richtige Richtung, um die Aufwärtsspirale der Mietpreise zu drosseln. „Natürlich muss langfristig auch der Neubau angekurbelt werden“, räumt Schmid-Balzert im Blick auf die Wohnungssituation in Ballungszentrein ein. 

Rudolf Stürzer, Vorsitzender des Eigentümerverbandes Haus und Grund in München bezweifelt allerdings, dass die reduzierte Kappungsgrenze Mietern hilft oder gar den angespannten Wohnungsmarkt entlastet: „Das ist vor allem wahltaktische Propaganda.“ Eine Mieterhöhung sei sowieso nur zulässig, solange die fällige Miete unter dem jeweiligen Mietspiegel oder der Vergleichsmiete liege, begründet Stürzer seine Kritik. In München beispielsweise liege der Mietspiegel um fast ein Drittel unter den tatsächlich gezahlten Mieten. Gerade den Vermietern gegenüber, die ihre Miete lange Zeit nicht erhöht haben und die mit ihrer Miete noch unter dem örtlichen Mietspiegel liegen, sei die Reduzierung der Kappungsgrenze ungerecht. Diese Vermieter sehen sich, so die Erfahrungen in Bayern, nun dazu veranlasst, die Miete in kürzerem Terminus zu erhöhen.

München, Bayern, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze, Foto: andinspiriert/fotolia.com
München war die erste kreisfreie Stadt, die die Kappungsgrenze auf 15 Prozent reduziert hat. Foto: andinspiriert/fotolia.com Foto: andinspiriert/fotolia.com

Kritik an reduzierter Kappungsgrenze: Voraussetzungen nicht klar genug definiert

Ein weiterer Kritikpunkt an der 15-prozentigen Kappungsgrenze: Es ist nicht klar definiert, welche Voraussetzungen vorliegen müssen, damit Bundesländer die Mieterhöhungsspielräume eindämmen können. Bald könnte sich mit dieser Frage der Bundesgerichtshof beschäftigen, denn ein Berliner Vermieter hat, wie berichtet, gegen die reduzierte Kappungsgrenze geklagt.

„Dass die Länder komplett willkürlich entscheiden können, welche Gegend nun einen angespannten Wohnungsmarkt hat oder nicht, stimmt nun auch nicht“, betont Schmid-Balzert. In Bayern beispielsweise seien nur Gebiete ausgewählt worden, in denen auch schon die Kündigungssperrfristverordnung gegolten habe. Die Sperrfristen wurden von den jeweiligen Landesregierungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eingeführt, um dort zu verhindern, dass Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Außerdem orientiere sich die Landesregierung am Mietpreisniveau, an der Anzahl der Wohnungen und am Bevölkerungswachstum in der jeweiligen Gegend, so Schmid-Balzert. Das sei zu wenig, sagt hingen Stürzer. „Es ist schon gut, dass die Bundesländer selbst entscheiden dürfen, in welchen Gegenden sie die Kappungsgrenze senken wollen, aber es müssen belastbare Fakten her.“ Sinnvoll sei es zum Beispiel, das Einkommen und die Miete gegenüberzustellen.

Übrigens: Ob die neue Obergrenze für Mieterhöhungen rückwirkend gilt, also wenn der Vermieter die Erhöhung schon gefordert hat bevor die neue Kappungsgrenze offiziell gilt, ist in der Mietrechtsreform nicht geklärt. „Darüber streiten sich die Gelehrten, aber die herrschende Meinung ist wohl, dass die Anwendbarkeit der Kappungsgrenzesenkung auf den Zugang des Erhöhungsverlangens abzustellen ist“, sagt Schmid-Balzert. Tritt also die neue Mietpreisbremse am 1. September 2014 in Kraft, gilt sie demnach nicht für Mieterhöhungsverlangen, die spätestens zum 31. August  2014 wirksam werden, also vor dem  1. Juli  2014 gestellt wurden.

In diesen Kommunen gilt die 15-prozentige Kappungsgrenze:

 

BundeslandKommunenInkrafttreten der Kappungsgrenze
BayernMünchen15. Mai 2013
Ingolstadt1. August 2013
Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen (Bad Tölz, Wackersberg, Wolfratshausen)1. August 2013
Landkreis Dachau (Dachau, Karlsfeld)1. August 2013
Landkreis Ebersberg (Anzing, Emmering, Forstinning, Glonn, Grafing bei München, Kirchseeon, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding)1. August 2013
Landkreis Erding (Dorfen, Erding, Neuching, Oberding, Wörth)1. August 2013
Landkreis Freising ( Attenkirchen, Eching, Freising, Moosburg an der Isar, Neufahrn bei Freising, Rudelzhausen)1. August 2013
Landkreis Fürstenfeldbruck (Adelshofen, Alling, Althegnenberg, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Mammendorf, Mittelstetten, Olching, Puchheim, Türkenfeld)1. August 2013
Landkreis Garmisch-Partenkirchen (Murnau am Staffelsee)1. August 2013
Landkreis Landsberg am Lech (Dießen am Ammersee, Greifenberg, Schondrof am Ammersee)1. August 2013
Landkreis Miesbach (Gmund am Tegernsee, Miesbach)1. August 2013
Landkreis München (Aschheim, Baierbrunn, Garching b. München, Gräfelfing, Grasbrunn, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Putzbrunn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterhaching, Unterschleißheim)1. August 2013
Landkreis Rosenheim (Bad Aibling)1. August 2013
Landkreis Starnberg (Berg, Gilching, Herrsching a. Ammersee, Krailling, Pöcking, Weßling, Wörthsee)
Landkreis Weilheim-Schongau (Bernried am Starnberger See, Weilheim i. OB)
1. August 2013
Regensburg1. August 2013
Landkreis Regensburg (Lappersdorf, Neutraubling)1. August 2013
Bamberg1. August 2013
Erlangen1. August 2013
Fürth1. August 2013
Nürnberg1. August 2013
Aschaffenburg1. August 2013
Würzburg1. August 2013
Augsburg1. August 2013
Kempten1. August 2013
BerlinBerlin18. Mai 2013
HamburgHamburg1. September 2013
Nordrhein-WestfalenRegierungsbezirk Düsseldorf (Dinslaken, Dormagen, Düsseldorf, Emmerich am Rhein, Erkrath, Geldern, Grevenbroich, Haan, Hilden, Kamp-Lintfort, Kempen, Kevelaer, Kleve, Langenfeld (Rheinland), Meerbusch, Moers, Monheim am Rhein, Neuss, Ratingen, Rommerskirchen, Wesel)1. Juni 2014
Regierungsbezirk Köln (Aachen, Alfter, Bad Honnef, Bergisch Gladbach, Bonn, Brühl, Euskirchen, Frechen, Hürth, Jülich, Kerpen, Köln, Leverkusen, Niederkassel, Overath, Rösrath, St. Augustin, Siegburg, Troisdorf, Wesseling)1. Juni 2014
Regierungsbezirk Münster (Bocholt, Bottrop, Coesfeld, Greven, Gronau (Westfalen), Haltern am See, Lotte, Münster, Ostbevern, Raesfeld, Rheine, Senden, Waltrop)1. Juni 2014
Regierungsbezrik Detmold (Bielefeld, Paderborn, Rheda-Wiedenbrück)1. Juni 2014
Regierungsbezirk Arnsberg (Bad Sassendorf, Soest)1. Juni 2014
Bremen
Bremen1. September 2014
BrandenburgPotsdam1. September 2014
Landkreis Barnim (Bernau bei Berlin, Panketal, Werneuchen)1. September 2014
Landkreis Dahme-Spreewald (Eichwalde, Königs Wusterhausen, Schönefeld, Schulzendorf, Wildau, Zeuthen)1. September 2014
Landkreis Havelland (Dallgow-Döberitz, Falkensee)1. September 2014
Landkreis Märkisch-Oderland (Hoppegarten, Neuenhagen bei Berlin, Petershagen/Eggersdorf)1. September 2014
Landkreis Oberhavel (Birkenwerder, Glienicke/Nordbahn, Hennigsdorf, Hohen Neuendorf, Mühlenbecker Land, Oranienburg, Velten)1. September 2014
Landkreis Oder-Spree (Erkner, Schöneiche bei Berlin)1. September 2014
Landkreis Potsdam-Mittelmark (Kleinmachnow, Nuthetal, Teltow)1. September 2014
Landkreis Teltow-Fläming (Blankenfelde-Mahlow, Großbeeren und Rangsdorf)1. September 2014

 

29.08.2014


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3 Kommentare

Wolfgang Meinke am 17.03.2015 11:14

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Wolfgang Meinke am 17.03.2015 10:43

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rung im Jahre 1994 fordert mein Vermieter bis zum heutige

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britta liere am 05.11.2014 17:45

die Kappungsgrenze wurde für Potsdam ab 01.09.2014 in Kraft gesetzt. Leider bin ich Mitte 2013 in eine Wohnung eingezogen die vor meinen Einzug mit Laminat ausgelegt und gemalert wurde. Wie sich im nachhinein rausstellt, zahle ich... mehr

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