Vermieterrechte schon vor Grundbucheintrag übertragbar

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Der Käufer einer vermieteten Wohnung darf, auch schon bevor der Kauf im Grundbuch eingetragen wurde, Vermieterrechte und –pflichten übernehmen. Sofern er vom Voreigentümer dazu ermächtig worden ist. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az. VIII ZR 203/13) entschieden. Der Käufer darf dann beispielsweise auch schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch eine höhere Miete verlangen.

Vertrag, Grundbucheintrag, Vermieterrechte, Foto: Food photo/fotolia.com
Verkauft ein Eigentümer seine vermietete Wohnung, kann er den Käufer schon bevor der Kauf im Grundbuch eingetragen wurde, dazu ermächtigen, Vermieterrechte und –pflichten zu übernehmen. Foto: Food photo/fotolia.com Foto: Food photo/fotolia.com

Bereits vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch darf der Käufer einer vermieteten Wohnung Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vornehmen. Sofern er vom vorherigen Immobilienbesitzer dazu ermächtigt worden ist, kann er dann beispielsweise Miete kassieren oder auch eine Mieterhöhung verlangen. Das entschied der BGH in einem aktuellen Urteil und stärkt somit die Rechte von Wohnungskäufern gegenüber Mietern.

Vermieterrechte übertragen: Käufer darf auch höhere Miete verlangen

Im verhandelten Fall hatte ein Käufer eine vermietete Wohnung gekauft. Ein notarieller Vertrag wurde abgeschlossen, nur der Eintrag ins Grundbuch stand noch aus. In dem Vertrag wurde geregelt, dass der Käufer ab sofort mit allen Rechten und Pflichten in den Mietvertrag eintritt. Außerdem wurde der Käufer vom Verkäufer bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch bevollmächtigt, „gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtliche Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen“. Demgemäß kassierte der Käufer von diesem Zeitpunkt an die fälligen Mieten, erstellte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mietererhöhungsverlangen an die Mieterin, denen diese auch zustimmte.

Erst vier Jahre nach dem Kauf, wurde der Käufer als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Als die Mieterin das erfuhr, zog sie vor Gericht und wollte von ihrem neuen Vermieter das Geld zurückhaben, das sie ihm während dieser Zeit gezahlt hatte. Ihre Begründung: Der Käufer habe seine Vermieterstellung nur vorgespielt und habe demnach keine Vermieterrechte gehabt.

Der BGH lehnte die Forderung ab. Die Mieterin bekommt kein Geld zurück. Aufgrund der Genehmigung durch den Voreigentümer sei der Käufer dazu berechtigt gewesen, die Miete einzuziehen und auch Mieterhöhungen zu verlangen. Er muss die Ermächtigung gegenüber dem Mieter auch nicht offen legen.

19.03.2014


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