Vermieter verkauft Haus als Ganzes: kein Vorkaufsrecht

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Ein Mieter hat an seiner Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus kein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter das Haus als Ganzes verkauft – auch dann nicht, wenn die Käufer im Anschluss das Haus durch eine Teilungsvereinbarung in Eigentumswohnungen aufteilen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 96/12).

Mehrfamilienhaus, Vorkaufsrecht, Foto: elxeneize/fotolia.com
Wird ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft, hat der Mieter einer einzelnen Wohnung kein Vorkaufsrecht. Foto: elxeneize/fotolia.com Foto: elxeneize/fotolia.com

Das gesetzliche Vorkaufsrecht räumt Mietern die Möglichkeit ein, ihre Wohnung zu kaufen, wenn sie verkauft werden soll. Wird der Kaufvertrag mit einer dritten Partei geschlossen, kann der Mieter von seinem Recht Gebrauch machen und die Wohnung zu gleichen Bedingungen kaufen. In der Regel lassen sich Verkäufer von bewohnten Eigentumswohnungen aus diesem Grund ein vertragliches Rücktrittsrecht einräumen – übt der Mieter dann sein Vorkaufsrecht aus, ist er nicht gleichzeitig zwei Parteien die Eigentumswohnung schuldig.

Ungeteilter Verkauf

Wie der Bundesgerichtshof nun entschied, entsteht das Vorkaufsrecht grundsätzlich nicht, wenn ein Mehrfamilienhaus als Ganzes verkauft wird – auch,  wenn die Käufer im Anschluss das Haus durch eine Teilungserklärung wieder in mehrere Eigentumswohnungen aufteilen. Im vorliegenden Fall hatte eine Hauseigentümerin ein Grundstück samt Mehrfamilienhaus an drei Erwerber verkauft. Noch am gleichen Tag ließen diese beim Notar eine Teilungsvereinbarung beurkunden. Die Mieterin versuchte nun ihrerseits von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Sie klagte, um feststellen zu lassen, dass zwischen ihr und der ehemaligen Hauseigentümerin dadurch ein Kaufvertrag zustande gekommen sei. In letzter Instanz wies der Bundesgerichtshof die Klage nun ab.

In der Urteilsbegründung heißt es, ein Vorkaufsrecht entstehe nur dann, wenn sich der Verkäufer gegenüber den Käufern vertraglich verpflichtet, seinerseits bereits eine Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen durchzuführen. Im gleichen Vertrag müssen die einzelnen Wohneinheiten bereits genau benannt werden. Nicht ausreichend sei es dagegen, wenn erst die Käufer die Aufteilung durchführen.

Vorkaufsrecht bei Rechtsmissbrauch

Die Richter des BGH stellten aber auch klar: Im Einzelfall kann ein Vorkaufsrecht auch bei einem ungeteilten Verkauf entstehen – allerdings nur, wenn Verkäufer und Käufer ein klarer Rechtsmissbrauch nachweisbar ist. Das sei etwa dann der Fall, wenn die Vertragsparteien beim Kaufvertrag bewusst auf eine Teilung verzichten, nur um den Mieter um sein Vorkaufsrecht zu bringen. Einen solchen Rechtsmissbrauch nachzuweisen dürfte sich in der Praxis jedoch als schwierig erweisen.

05.12.2013


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7 Kommentare

Uwe Jobi am 13.11.2018 12:53

Und wenn das Haus Bzw. die Wohnung deutlich günstiger verkauft wurde, als uns angeboten?

Der Kaufvertrag wurde nicht vorgelegt.

Übergabe war im August diesen Jahres.

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 13:23

Der Vermieter hat die Verpflichtung, den Mieter über den Verkauf und das Vorkaufsrecht hinzuweisen. Unterbleibt dieser Hinweis, beginnt die besagte Zwei-Monats-Frist nicht zu laufen. Das Vorkaufsrecht räumt dem Mieter zudem das Recht... mehr

Uwe Jobi am 13.11.2018 12:45

Nachfrage

Gibt es in diesem Falle Fristen die eingehalten werden müssen?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 12:47

Gemäß § 469 Absatz 2 BGB beträgt die Frist, innerhalb derer der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben kann, zwei Monate. Die Frist beginnt mit Zugang der Mitteilung über den Vorkaufsfall zu laufen.

Mit freundlichen Grüßen

die... mehr

Uwen Jobi am 13.11.2018 11:14

was passiert wenn ein bereits geteiltes Haus dann doch Ganzheitlich an einen Käufer geht?

auf Kommentar antworten

Immowelt-Redaktion am 13.11.2018 11:43

Hallo und vielen Dank für Ihren Kommentar,

wenn die Wohnung eines Mieters während dessen Mietdauer in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, hat der Mieter laut § 557 ein Vorkaufsrecht, unabhängig davon, ob der Käufer auch alle... mehr

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