Mieterschutz gilt auch nach Eigentümerwechsel

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Der BGH hat die Rechte von Mietern gleich doppelt gestärkt: Vertragsklauseln zum Mieterschutz gelten auch nach dem Verkauf einer Mietwohnung. Außerdem müssen Gerichte bei kranken Mietern jetzt genauer überprüfen, ob ein Umzug zumutbar ist (VIII ZR 57/13).

Mieterschutz, BGH, Urteil, Foto: Hans-Jörg Nisch/fotolia.de
Der BGH stärkt den Mietschutz. Jetzt müssen Mieter keinen Eigentümerwechsel mehr fürchten. Foto: Hans-Jörg Nisch/fotolia.de Foto: Hans-Joerg Nisch/Fotolia.com

Wenn eine Schutzklausel in einem Mietvertrag verankert ist, müssen Mieter in Zukunft keine Angst mehr vor einem Eigentümerwechsel haben. Denn Vertragsklauseln, die vor Kündigungen schützen, sind auch nach dem Verkauf der Mietwohnung weiter zulässig. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Auf der sicheren Seite: Vertragsabschluss mit Mieterschutz

Im vorliegenden Fall entschieden die Richter den Streit zwischen einer kranken Mieterin und einem Vermieter. Die Mieterin lebt seit 1998 in einer Wohnung eines Mehrfamilienhauses in Berlin. Bei Vertragsabschluss befanden sich in dem Gebäude drei einzeln vermietete Wohnungen. Im Mietvertrag ist eine Kündigung nur erlaubt, wenn „wichtige berechtigte Interessen“ der Vermieterin „eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen“.

Im Juli 2006 verkaufte die ursprüngliche Vermieterin das Gebäude. Der Kaufvertrag enthielt eine Mieterschutzbestimmung, die an den nächsten Erwerber weitergegeben werden sollte. Diese untersagte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs. Das Haus wurde 2009 an neue Eigentümer weiterverkauft, wobei der Kaufvertrag ohne Mieterschutzbestimmung geschlossen wurde. Nachdem die neuen Vermieter zwei der drei Wohnungen im Haus zusammengelegt hatten und darin lebten, kündigten sie der Mieterin wegen Eigenbedarf und beriefen sich dabei zusätzlich auf ein gesetzlich verankertes Sonderkündigungsrecht. Danach darf der Vermieter kündigen, wenn der Mieter in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen lebt, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt. Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht. Der Streit ging vor Gericht.

Sonderkündigungsrecht erlischt bei Kündigungsbeschränkung

Der BGH entschied jetzt, dass die auf das Sonderkündigungsrecht gestützte Kündigung nicht rechtens sei und wies den Fall an das Landgericht zurück. Denn die Schutzklausel im Mietvertrag sei auch nach dem Verkauf des Hauses weiterhin gültig. Der Erwerber trete anstelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Er müsse demzufolge auch die ursprünglich vereinbarte Kündigungsbeschränkung gelten lassen.

Auch in einem weiteren Bereich stärkten die Richter aus Karlsruhe die Rechte der Mieter: Das Landgericht muss nun genauer als bisher prüfen, ob die Krankheit der Mieterin einen Umzug überhaupt erlaube, denn die erheblichen Einschränkungen der Beklagten seien im Urteil bagatellisiert und pauschalisiert worden, sagte der vorsitzende Richter Wolfgang Ball.

18.10.2013


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