Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Unwirksame Quotenabgeltungsklausel

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Für den Fall, dass ein Mietverhältnis gekündigt wird, ist im Mietvertrag häufig die sogenannte Quotenabgeltungsklausel vorgesehen. Ihr zufolge ist der Mieter verpflichtet, an den Vermieter einen bestimmten Betrag zu zahlen, der Kostenanteile für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen deckt. Diese Klausel ist laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs unter bestimmten Umständen unwirksam. (AZ VIII ZR 285/12)

Schönheitsreparaturen, Quotenabgeltungsklausel, Foto: flashpics/fotolia.com
Sind Schönheitsreparaturen bei Auszug noch nicht fällig, sehen viele Mietverträge vor, dass der Mieter sie anteilig bezahlen muss – eine Regelung, die unter Umständen nicht gültig ist, wie der BGH entschied. Foto: flashpics/fotolia.com Foto: flashpics/fotolia.com

Im vorliegenden Fall hatten die Kläger knapp drei Jahre lang in einer Wohnung des Beklagten gelebt. Dieser hatte die Wohnung zum Einzug frisch renoviert übergeben. Zu den Schönheitsreparaturen gab es im Mietvertrag gesonderte Regelungen. So war vorgesehen, dass diese während der Mietzeit nach Ablauf bestimmter Fristen durchzuführen seien. Im Vertrag war weiterhin vorgesehen, dass der Mieter dem Vermieter beim Auszug einen „Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit“ zu zahlen habe.

Das bedeutet vereinfacht ausgedrückt: Ein Mieter, der alle vier Jahre Schönheitsreparaturen durchführen muss und nach drei Jahren auszieht ohne diese Reparaturen durchzuführen, müsste an den Vermieter 75 Prozent der entstehenden Kosten zahlen.

Keine Aufrechnung der Kaution gegen Schönheitsreparaturen

Zur gerichtlichen Auseinandersetzung kam es im vorliegenden Fall nachdem die Mieter nach dem Auszug ihre Kaution zurückverlangten. Der Vermieter wollte einen Teil des Geldes einbehalten und erklärte das mit der im Mietvertrag festgelegten Abgeltungsquote. Die Mieter klagten dagegen und bekamen Recht. Im konkreten Fall erklärte das Gericht, die Klausel sei unwirksam, weil dem Mieter nicht klar und verständlich gemacht werde, wie die Abgeltungssumme zu berechnen ist. Insbesondere berief sich das Gericht dabei auf einem Absatz, in dem festgelegt war, dass als Berechnungsgrundlage für den zu zahlenden Betrag der Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts dient, das der Vermieter selbst auswählt.

In dieser Regelung sah der Bundesgerichtshof eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Schließlich könne die Klausel so verstanden werden, dass der Kostenvoranschlag bindend ist. Der Mieter hätte dann keine Möglichkeit mehr, etwas gegen die Zahlung zu unternehmen oder selbst einen günstigeren Kostenvoranschlag einzuholen. Der BGH stellte daher fest, dass die Klausel unwirksam ist – der Vermieter blieb auf den anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen selbst sitzen.

02.09.2013


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