Warum Eigentümer sich vor einer Mietpreisbremse fürchten

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Um den starken Anstieg der Wohnungsmieten in Ballungszentren zu bremsen, wollen sowohl SPD als auch Kanzlerin Merkel eine Mietpreisbremse installieren.

Bremse, Mietpreisbremse Foto: Georg Preissl/Fotolia.com
Auf die Bremse treten: Nach dem Willen der SPD und Bundeskanzlerin Merkel sollen Mieten künftig nicht mehr so rasant steigen. Foto: Georg Preissl/Fotolia.com Foto: Georg Preissl/Fotolia.com

Die SPD hat in ihrem Wahlprogramm einen Lösungsansatz für ein Streitthema: den steigenden Mieten in den Ballungsräumen soll durch eine Mietpreisbremse der Kampf angesagt werden. Kanzlerin Merkel findet: Die Idee ist gut, ich mache sie mir zu Eigen. Diskussion beendet, das streitige Thema ist keines mehr (außer jetzt innerhalb der rumorenden CDU).

Die Eigentümerverbände laufen gegen die geplante Preisbremse allerdings Sturm. Man fragt sich: warum eigentlich? Denn das, was man im SPD-Wahlprogramm findet, liest sich harmlos und keinesfalls unvernünftig:

"... Deshalb soll eine Obergrenze für Mieterhöhungen bei Wiedervermietungen von maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete eingeführt werden. Erstvermietungen von neugebauten Wohnungen sind davon grundsätzlich ausgenommen."

Vermieter sollen also weiterhin bei einer Neuvermietung eine höhere als die Marktmiete verlangen dürfen, bloß etwas „gebremst“ – außer bei Neubauten.

Ortsübliche Vergleichsmieten

Das Problem sind die ortsüblichen Vergleichsmieten. In manchen – vor allem kleineren - deutschen Städten gibt es gar keine Mietspiegel. Vermieter müssten also Gutachten anfertigen lassen, um die Vergleichsmiete zu ermitteln. Oder sie finden drei Vergleichswohnungen, was in kleineren Gemeinden mit einem naturgemäß kleinen Angebot nicht immer ganz leicht sein dürfte.

Ein weiteres Problem liegt darin, dass es auch in etlichen gar nicht so kleinen Städten keine qualifizierten, sondern nur einfache Mietspiegel gibt. Solche Mietspiegel werden nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, sondern von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter, moderiert durch die Gemeinden, ausgehandelt. Die Ergebnisse sind nicht immer mit der Realität vereinbar.

Das zeigt zum Beispiel ganz gut ein Vergleich zwischen dem (qualifizierten) Mietspiegel der Stadt Nürnberg und dem (einfachen) Mietspiegel der benachbarten kleineren Großstadt Fürth. Während ersterer ein weitgehend realistisches Bild des Mietmarktes abgibt, folgt der Fürther Mietspiegel anderen Kriterien: Lage und Wohnwert bestimmen demnach bestenfalls untergeordnet die Miethöhe. Für diese ist ganz überwiegend das Baujahr maßgeblich. Laut Fürther Mietspiegel darf eine Wohnung mit guter Wohnungsqualität lediglich zwischen 4,11 und 4,80 Euro pro Quadratmeter kosten, wenn sie bis 1918 erbaut wurde, aber stolze 7,94 bis 8,38 Euro, wenn sie zwischen 1991 und 2000 errichtet wurde. Demnach soll eine gute Altbauwohnung nur gut halb so viel kosten wie eine neuere mit vergleichbarem Wohnwert. Wird allerdings eine Altbauwohnung generalsaniert, kann sie laut Mietspiegel als Neubau gelten. Eine Teilsanierung, die ja auch erhebliche Investitionen und Wohnwertverbesserungen mit sich bringen kann, hat laut Mietspiegel allerdings keinen Einfluss auf die Miethöhe.

Bisher sind Vermieter bei Neuvermietungen nicht verpflichtet, sich an einen Mietspiegel zu halten. Wer die Mietangebote in Fürth, zum Beispiel auf www.immowelt.de, betrachtet, stellt schnell fest: Gute Wohnungen in guten Lagen sind teurer als weniger gute in weniger guten Lagen. Das Alter der Wohnung spielt nur eingeschränkt eine Rolle: Lediglich Neubauten und neu generalsanierte Denkmäler – die im Mietspiegel aber ohnehin nicht erfasst sind – sowie weit überdurchschnittlich ausgestattete und energetisch hervorragende Objekte sind signifikant teurer als die große Masse der Mietwohnungen. Auch die Lage, beziehungsweise der Stadtteil, hat einen gewissen Einfluss auf die Miethöhe.

Wenn Mietspiegel und Realität so weit auseinander liegen, ist es kein Wunder, dass Vermieter Sturm laufen. Solange nicht überall realistische Auskünfte über tatsächliche Vergleichsmieten vorliegen, würde eine Mietpreisbremse vielerorts unbeabsichtigt zu willkürlicher Preisfestsetzung führen.

06.06.2013


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2 Kommentare

Tracy am 24.06.2013 00:21

Es gibt faire Vermieter und es gibt unfaire Vermieter. Zum Glück habe ich einen Vermieter, welcher meine Mietwohnung gekauft hat (obwohl ich Vorkaufsrecht hatte) und mir gleich klar machte, dass ich mir keine Sorgen machen müsste. (Sonst... mehr

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ullrich am 08.06.2013 07:01

die mietpreise bremse ist es nicht

es fehlt an wohnraum nache mieten sind überzogen durch makler die keine Ahnung haben sondern nur ihre provision sehen

bei nanchen mieten kann man sich auch gleich was kaufen

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