Mietrechtsänderungsgesetz: Das ist neu für Mieter

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Das Mietrechtsänderungsgesetz bringt Änderungen sowohl zum Vor-, als auch zum Nachteil von Mietern.

Mietrechtsänderungsgesetz gilt ab 1. Mai, Foto: Marco2811/Fotolia
Am 1. Mai tritt das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft, mit vielen wichtigen Änderungen für Mieter. Foto: Marco2811/Fotolia Foto: Marco2811/Fotolia

Das Mietrechtsänderungsgesetz (MietRÄndG) tritt am 1. Mai in Kraft. Für Mieter ergeben sich einige wesentliche Änderungen.

1. Mieter müssen Modernisierungen dulden

Bislang konnten Mieter geplante Modernisierungen, die mit einer kräftigen Mieterhöhung verbunden wären, unter bestimmten Voraussetzungen verhindern, etwa dann, wenn sie  mit einer wirtschaftlichen Härte verbunden gewesen wären. Denn Vermieter dürfen jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen, sofern diese den Wohnwert erhöhen oder den energetischen Zustand des Gebäudes verbessern. Theoretisch kann sich im Extremfall nach aufwändigen Sanierungen eine bisher sehr niedrige Miete dabei sogar vervielfachen, so dass sich ein sozial schwacher Mieter seine Wohnung nicht mehr leisten kann. Neu ist, dass die Härtefallprüfung auf das spätere Mieterhöhungsverfahren verschoben wird. Das bedeutet: Der Mieter muss zunächst die Modernisierung dulden. Allerdings hat der Vermieter ein Risiko: Sollte sich im nachgelagerten Verfahren herausstellen, dass der Härtegrund der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit vorliegt, muss der Mieter eine Mieterhöhung nicht (vollständig) zahlen.

2. Keine Mietminderung bei energetischen Sanierungen

Energetische Sanierungen verursacht Lärm, Schmutz und Einschränkungen des Wohnwertes. Mieter dürfen deshalb künftig aber nicht mehr die Miete mindern – zumindest innerhalb der ersten drei Monate der Arbeiten. Der Gesetzgeber will damit die energetische Gebäudesanierung vorantreiben.

3. Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Ballungsräumen

Gerade in Ballungsräumen sind die Mieten in den letzten Jahren kräftig gestiegen. Das MietRÄndG sieht deshalb vor, dass die Bundessländer die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren absenken können. Die Stadt München hat eine solche Kappung bereits beschlossen.

4.    Keine Kaution kann Kündigung zur Folge haben

Bisher war es rechtlich umstritten, ob einem Neumieter, der zwar die Miete, nicht aber Kaution zahlt, gekündigt werden kann. Die Mietrechtsänderung sagt: ja. Der Mieter hat zwar weiterhin das Recht, die Kaution von höchstens drei Monatskaltmieten in drei Monatsraten zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Kommt er aber in Verzug, so dass ein Rückstand zwei Monatsmieten oder mehr entsteht, hat der Vermieter das Recht, fristlos zu kündigen.

5. Berliner Räumung gesetzlich normiert

Wer als Mieter die Miete schuldig bleibt, muss mit einer Klage und Räumung rechnen. Um die Kosten der Räumung zu senken, normiert das MietRÄndG die Berliner Räumung: Dabei verbleiben die Möbel und Gegenstände des Mieters zunächst in der Wohnung, der Vermieter macht von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch. Allerdings darf er die Gegenstände nicht einfach entsorgen. Unpfändbare Sachen muss er dem Mieter auf Verlangen herausgeben, pfändbare kann er versteigern lassen und den Erlös mit den Mietschulden verrechnen.

6. Sicherungsanordnung gegen Mieter

Säumige Mieter müssen künftig damit rechnen, dass eine Wohnungsräumung zügiger stattfindet. Schon während einer laufenden Räumungsklage kann der Vermieter eine Sicherungsanordnung durchsetzen. Dann muss der Mieter ein monatliches Nutzungsentgelt als Sicherheit in Form einer Bürgschaft oder durch Hinterlegen von Geld schon während des Prozesses leisten. Andernfalls kann der Vermieter im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes schnell ein Räumungsurteil erwirken.

7. Mieterschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Wird ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, die einzeln veräußert werden können, haben die Mieter des Hauses seit je her einen besonderen Kündigungsschutz: Mindestens drei und höchstens zehn Jahre lang darf ihnen nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden. Dies kann jetzt nicht mehr dadurch umgangen werden, dass eine als GbR organisierte Käufergemeinschaft ein Mietshaus erwirbt, den Mietern kündigt und das Haus erst danach in Wohneigentum für die einzelnen Käufer umwandelt.

30.04.2013


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3 Kommentare

Martin Pfeiffer am 15.05.2013 16:09

Schade, dass Eddy (Kommentar vom 1.5.2013) eine derartige Meinung vertritt. Aber genau hier liegt doch der Hund begraben. Welcher Mieter hat schon Einblick in die tatsächliche Kostensituation eines Vermieters? Der Mieter sieht nur, was... mehr

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Ulli am 15.05.2013 02:54

ja etwas anderes kann man da wohl nicht machen. Geschützt wird hier der Vermieter, der schon ohnehin viel Kapital hat und der Mieter ist hier der Benachteiligte.

Mich wundert und erstaunt immer mehr, was die Reichen für einen... mehr

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eddy am 01.05.2013 11:03

Viele Menschen geraten oft unverschuldet in die missliche Situation, das die Miete nicht pünktlich gezahlt wird, weil die ARGE angeblich wieder mal einen EDV Absturz hatte.

Der Landkreis Main Spessart ist für solche Amts Willkür... mehr

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