Experteninterview: Was das neue Mietrecht bringt

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Fachanwalt Christoph Schöll Mietrecht
Christoph Schöll aus Koblenz ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Foto: Ch. Schöll

Voraussichtlich am 1. Mai 2013 tritt das neue Mietrecht in Kraft: Der Vermieter kann dann wegen Kautionsrückständen kündigen und die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung den Anstieg der Bestandsmieten in Ballungsräumen begrenzen. Über diese und weitere Änderungen erläutert Christoph Schöll, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, im Experteninterview.

Immowelt.de: Die Bundesregierung hat eine Mietrechtsreform beschlossen. Was ändert sich für Mieter und Vermieter? Welche Vor- und Nachteile hat die Reform für beide Seiten?

Christoph Schöll: Das neue Mietrecht bringt für Vermieter erhebliche Vorteile bei der energetischen Modernisierung von Immobilen. Mieter müssen entsprechende Maßnahmen dulden und können sich - zumindest über einen Zeitraum von drei Monaten - nicht wegen der mit den Maßnahme verbundenen Einschränkungen des Mietgebrauchs wie Lärm, Dreck, Einrüstung, Verdunkelung, Heizungs- und Warmwasserausfall die Miete mindern.

Um Mietnomaden wirksam zu begegnen, ergeben sich weitere Erleichterungen bei der Kündigung von Wohnungen. Der Vermieter hat die Möglichkeit, ein Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die vereinbarte Mietkaution in drei Monatsraten zahlt und er sich mit der Zahlung von zwei Raten in Verzug befindet.

Positiv für Mieter: Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung in Ballungszentren mit knapper Wohnraumversorgung die so genannte Kappungsgrenze von maximal 20 Prozent Mieterhöhung in drei Jahren auf 15 Prozent absenken.

Die Reform sieht vor, dass der Mieter bei einer energetischer Sanierungen in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten die Miete nicht mindern darf – selbst dann nicht, wenn er durch die Arbeiten beeinträchtigt wird. Gilt dies auch, wenn die Mietwohnung während der Sanierungsphase praktisch unbewohnbar wird?

Wenn die Wohnung in Folge der energetischen Sanierungsmaßnahmen unbewohnbar wird, steht dem Mieter wie bisher die Möglichkeit zu, den Mietzins gegebenenfalls bis auf null zu mindern.

Vermieter dürfen nach einer energetischen Sanierung kräftig die Miete erhöhen. Kann sich ein Mieter dagegen wehren?

Auch bei Mieterhöhungen wegen energetischer Sanierung sieht das Gesetz eine Härtefallregelung zu Gunsten der Mieter vor. Es wird jedoch erst nach Durchführung der Maßnahme geprüft, ob die Mieterhöhung in wirtschaftlicher Hinsicht eine Härte für den Mieter bedeutet. Ist dies der Fall, war der Vermieter zwar zur Durchführung der Maßnahmen berechtigt, eine Mieterhöhung ist jedoch ausgeschlossen. Damit der Vermieter nicht überrascht wird, muss der Mieter Einwände dieser Art bereits in seiner Reaktion auf die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme durch den Vermieter vortragen.

Das neue Mietrecht sieht eine Kappungsgrenze von nur noch 15 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren in gefragten Metropolen vor. Wird diese Regelung die schnell steigenden Mieten bremsen?

Die Absenkung der sogenannten Kappungsgrenze auf 15 Prozent in Ballungsräumen wird zumindest bei den Bestandsmieten zu einer Dämpfung von Mietsteigerungen führen. Bei Neuvermietungen ist der Vermieter weiterhin berechtigt, den Mietzins ausgehend von der ortsüblichen Miete unter Beachtung bestimmter Obergrenzen neu zu vereinbaren. Eine Regulierung der Miethöhe bei Neuvermietungen sieht das Gesetz nicht vor.

Das neue Mietrecht soll es Vermietern einfacher machen, Mietnomaden wieder loszuwerden. Wie genau soll das funktionieren?

Wichtiges Instrument für die Kündigung von Mietnomaden ist die Kündigungsbefugnis bei einem Verzug mit der Kautionszahlung. Die Kaution kann in drei Monatsraten gezahlt werden. Befindet sich der Mieter mit zwei der drei Raten in Verzug, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen. Darüber hinaus kann der Vermieter einen gerichtlich titulierten Räumungsanspruch durch das so genannte Berliner Modell* ohne Zahlung eines hohen Kostenvorschusses an den Gerichtsvollzieher durchsetzen.

Die SPD schlägt eine weitere Verschärfung des Mietrechts vor: Bei Neuvermietungen soll die zulässige Miethöhe höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Welche Konsequenzen hätte dies für Mieter und Vermieter? Wie sieht es aus, wenn für den Ort gar kein Mietspiegel vorliegt?

Der von der SPD unterbreitete Vorschlag einer Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietungen wurde von vielen Mietrechtsexperten als nicht praktikabel kritisiert und hat keinen Eingang in das Gesetz gefunden. Hier wären in vielen Fällen Streitigkeiten über die Festlegung der ortsüblichen Miete für die jeweilige Wohnung vorprogrammiert. Erst recht würde dies für Städte gelten, in denen kein Mietspiegel existiert. Hier wären nach Vereinbarung von Mietverträgen teure gerichtliche Streitigkeiten über die Höhe des ortsüblichen Mietzinses vorprogrammiert.

Ein Vermieter kann eine Mieterhöhung mit einem Mietspiegel, einem Gutachten oder der Nennung von drei Vergleichswohnungen begründen, wenn es für den Ort keinen Mietspiegel gibt. Wenn es aber einen solchen gibt: Ist es dann auch möglich, alternativ mit Gutachten oder Nennung von Vergleichswohnungen die Mieterhöhung zu begründen?

Auch in Städten, in denen ein Mietspiegel existiert, ist es möglich, die ortsübliche Miete durch Benennung von drei Vergleichswohnungen oder durch Sachverständigengutachten zu begründen. Existiert jedoch - wie in vielen deutschen Großstädten - ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel, muss der Vermieter in dem Mieterhöhungsverlangen, das er auf Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten stützt, auf die Miethöhe hinweisen, die sich für die jeweilige Wohnung nach dem qualifizierten Mietspiegel ergibt.

Vielen Dank für diese Informationen!

 

* Infos zum Berliner Modell

Beim auch unter der Bezeichnung Berliner Räumung bekannten Berliner Modell übt der Vermieter sein Vermieterpfandrecht an allen Gegenständen des Mieters in der Wohnung aus. Der Gerichtsvollzieher übergibt dem Vermieter nur die Wohnungsschlüssel. Dadurch werden zunächst Kosten, zum Beispiel für die Einlagerung, vermieden. Der Vermieter muss die Gegenstände des Mieters allerdings verwahren sowie nicht pfändbare Gegenstände herausgeben. Pfändbare Gegenstände muss er wirtschaftlich verwerten: Sie können über einen öffentlich bestellten und vereidigten Auktionator versteigert und der Ertrag mit den Mietschulden verrechnet werden. Verstößt der Vermieter gegen seine Pflichten, ist er schadensersatzpflichtig.

08.03.2013


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