Experteninterview: Mietminderung bei Mängeln

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Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht: Désirée Demuth
Désirée Demuth aus Koblenz ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie gewerblichen Rechtsschutz. Foto: Christian Nielinger

Schimmel im Bad, undichte Fenster, defekte Heizung: Bei schwerwiegenden Mängeln können Mieter die Miete mindern. Désirée Demuth, Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gibt Tipps, was bei Mängeln in der Mietwohnung zu tun ist.

Immowelt.de: Wann hat ein Mieter das Recht seine Miete zu mindern?

Désirée Demuth: Eine Mietminderung kommt in Betracht, wenn die Mietsache einen erheblichen Sach- oder Rechtsmangel aufweist. Das ist der Fall, wenn das Wohnen nicht uneingeschränkt möglich ist. Die Wohnqualität kann beispielsweise durch Feuchtigkeitsschäden oder Lärmbelästigungen gestört werden. Auch die Situation, dass ein Raum nicht nutzbar ist, sei es, weil hier noch vermietereigene Gegenstände lagern oder eine versprochene Renovierung nicht durchgeführt wurde, beeinträchtigt den Mieter. Man spricht dann von Gebrauchsentzug.

Wie sollte ein Mieter vorgehen, wenn seine Mietwohnung Mängel aufweist?

Die Mängel sollten sorgfältig dokumentiert werden. Dies kann bei baulichen Unzulänglichkeiten durch Fotografien erfolgen. Ruhestörungen können nach Datum, Uhrzeit, Art und Intensität aufgelistet werden. Es kann hilfreich sein, Zeugen hinzuzuziehen.

Der Mieter sollte den Vermieter schriftlich über Art, Zeitpunkt und Grad der Beeinträchtigung informieren. Dies gilt nicht zuletzt deshalb, weil der Mieter sein Minderungsrecht verlieren kann, wenn der Mangel während der Mietzeit auftritt und er dies nicht unverzüglich mitteilt. Bei unterlassener Mängelanzeige kann der Mieter sogar seinerseits dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet sein, wenn sich der Mangel verschlimmert, weil der Vermieter keine Kenntnis hatte. Schriftlich bedeutet in diesem Fall am besten per Einschreiben mit Rückschein, da sich manch ein Vermieter im Streitfall nicht mehr an eine telefonische Aufforderung erinnern mag.
In der schriftlichen Mängelanzeige sollte der Vermieter unter einer Fristsetzung aufgefordert werden, den Mangel zu beseitigen. Gleichzeitig kann der Mieter erklären, dass er nach Ablauf dieser Frist eine Mängelbeseitigung durch den Vermieter ablehnen und eine Ersatzvornahme vornehmen wird, die er dem Vermieter später als Aufwendungsersatz in Rechnung stellen kann.

Grundsätzlich kann der Mieter bereits vom Auftreten des Mangels an die Miete mindern. Ob dies der richtige Weg ist, muss jedoch sorgfältig abgewogen werden.

Wie sollte ein Mieter reagieren, wenn der Vermieter die Mängel nicht beseitigen lässt?

Der Mieter sollte dokumentieren, dass die gesetzte Frist ohne Erfolg verstrichen ist, der Mangel also zum Zeitpunkt, als der Vermieter handeln sollte, noch vorhanden war. Hierzu können erneut Fotos gefertigt, Protokolle geschrieben oder Zeugen hinzugezogen werden.
Darüber hinaus sollte der Mieter eine Mahnung aussprechen. Hierunter versteht man eine Erinnerung, mit dem der Mieter den Vermieter eindeutig und bestimmt auffordert, den Mangel zu beseitigen. Auch hier sollte sich der Mieter nicht darauf verlassen, dass eine freundliche Nachfrage beim Vermieter ausreicht. Vielmehr empfiehlt es sich, den Vermieter schriftlich per Einschreiben mit Rückschein aufzufordern. Besteht besondere räumliche Nähe zum Vermieter, kann der Mieter die Mahnung auch persönlich im Beisein eines Zeugen, der den Inhalt des Briefes bestätigen kann, in den Briefkasten des Vermieters werfen.

Unter welchen Voraussetzungen darf ein Mieter selbst Handwerker beauftragen, um einen Mangel beseitigen zu lassen? Wie kann er diese Kosten später seinem Vermieter in Rechnung stellen?

Wird der Vermieter trotz Mängelanzeige, Fristsetzung und Mahnung nicht tätig, kann der Mieter den Mangel grundsätzlich selbst beseitigen oder beseitigen lassen und Ersatz der Aufwendungen verlangen. Unter Aufwendungen versteht man das, was zur Beseitigung erforderlich war. Lässt der Mieter gleichzeitig weitere Arbeiten erledigen, die nicht im Zusammenhang mit dem Mangel standen, kann er den Vermieter hierfür nicht belangen. Um seinen Aufwendungsersatz geltend zu machen, sollte der Mieter dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass die Mängel beseitigt wurden- Dabei sollte er auch die Kosten auflisten und für die Zahlung eine erneute Frist setzen.

Möchte der Mieter die Mangelbeseitigung nicht selbst veranlassen, oder ist der Aufwand so hoch, dass er die Kosten nicht vorlegen kann, kommt ein Klageverfahren in Betracht. Unterliegt der Vermieter im Prozess, muss er nicht nur die Mängel beseitigen, sondern in der Regel auch die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Nachteil des Klageverfahrens ist, dass der Mieter finanziell in Vorlage treten muss und sich der Prozess einige Zeit hinziehen kann. In eiligen Fällen, zum Beispiel beim Ausfall der Heizung im Winter besteht die Möglichkeit einstweiligen Rechtsschutzes. Hierbei handelt es sich um ein besonders schnelles Gerichtsverfahren, was zwar eine zeitnahe Entscheidung verheißt, allerdings nur vorläufigen Rechtsschutz gewährt. Der Vermieter hat die Möglichkeit, in einem späteren Hauptverfahren gegen die Entscheidung vorzugehen.

Manche Mietverträge enthalten Klauseln, die bestimmte Ansprüche des Mieters auszuschließen versuchen. Viele dieser Klauseln sind aber unwirksam, weshalb es sich empfiehlt, Rücksprache mit einem Rechtsbeistand zu halten, bevor Mängelrechte geltend gemacht werden.

Rechtfertigen auch kleine Mängel wie beispielsweise tropfende Wasserhähne oder nicht schließende Zimmertüren schon eine Mietminderung?

Zu einer Mietminderung berechtigen Mängel erst ab einem bestimmten Beeinträchtigungsgrad – sie müssen erheblich sein. Wann etwas erheblich ist, kann nicht pauschal beantwortet werden – es kommt immer auf die konkrete Situation des Mieters an. Tropfende Wasserhähne und nicht schließende Zimmertüren werden das Wohnen in der Regel nicht so schwerwiegend beeinträchtigen, was gegen ein Minderungsrecht spricht. Wenn Unsicherheit besteht, ob die Erheblichkeitsschwelle überschritten ist, sollte sich der Mieter rechtlich beraten lassen und seinen Mietvertrag einem Experten vorzeigen: Etwas an sich Unerhebliches kann nämlich dann zu einer relevanten Beeinträchtigung werden, wenn der Vermieter vertraglich eine bestimmte Eigenschaft des Mietobjekts ausdrücklich zugesichert hat.

Angenommen, eine Altbauwohnung lässt sich wegen schlechter Dämmung im Winter nur auf 18 Grad heizen: Ist das ein Grund für eine Mietminderung?

Wer eine Altbauwohnung anmietet, kann grundsätzlich keinen Neubaustandard verlangen. Ist jedoch die Wohntemperatur betroffen, so darf auch der Altbaumieter fordern, dass das Raumklima ein angenehmes Wohnen ermöglicht. Hierzu wurde bereits gerichtlich entschieden, dass tagsüber in den Wohnräumen 20 Grad gewährleistet sein müssen, des Nachts sind in den Schlafräumen 18 Grad als zumutbar gewertet worden (LG Berlin, 64 S 266/97). Auch hier gilt: Es kommt immer auf die individuellen Wohnbedürfnisse des Mieters und die Absprachen bei Vertragsschluss an, wenn geprüft werden soll, ob und was der Mieter an Temperaturabweichungen tolerieren muss.

Angenommen, man fordert seinen Vermieter auf, einen Mangel zu beseitigen, macht aber aus Kulanz keine Mietminderung geltend: Kann man dann später auch noch rückwirkend eine Minderung einfordern, wenn der Vermieter den Mangel nicht rechtzeitig beseitigen lässt?

Nach der gesetzlichen Regelung ist die Miete bei Vorliegen eines Mangels gemindert – unabhängig davon, ob sich der Mieter hierauf beruft oder nicht. Er verliert sein Minderungsrecht nicht, wenn er die Miete zunächst in voller Höhe weiter zahlt. Wichtig ist jedoch, dass der Mieter den Mangel in jedem Falle dem Vermieter anzeigt – unterlässt er dies und kann der Vermieter den Mangel infolgedessen nicht beseitigen, dann kann das Minderungsrecht des Mieters ausgeschlossen sein.

Sind die im Internet verbreiteten Mietminderungstabellen ein guter Anhaltspunkt, um die Höhe einer gerechtfertigten Mietminderung abzuschätzen?

Bei Mietminderungstabellen handelt es sich um Auflistungen, aus denen anhand von Schlagwörtern wie Wasserfleck, Schimmel oder Baulärm ersichtlich ist, welche Minderungsquoten einzelne Gerichte bereits ausgeurteilt haben. Hieraus kann sich jedoch keine Sicherheit ergeben, dass eine aus der Tabelle abgeleitete Minderung auch im konkreten Fall berechtigt ist: Schimmel kann sich zum Beispiel  in unterschiedlichen Ausprägungen zeigen, was dann auch zu unterschiedlichen Minderungsquoten führt. Da es immer auf den Einzelfall ankommt, können Mietminderungstabellen keine Rechtssicherheit geben.

Wie kann ein Mieter ohne Hilfe eines Experten abschätzen, wie hoch eine Mietminderung für einen bestimmten Mangel ausfallen darf?

Ohne Rat eines Experten ist eine Einschätzung der Minderungsquote kaum möglich. Einzig der Fall, in dem eine Wohnung - zum Beispiel infolge eines Deckeneinsturzes - völlig unbewohnbar wird, kann relativ sicher eine Mietminderung von 100 Prozent angesetzt werden. Alle übrigen Beeinträchtigungen können prozentual nur geschätzt werden – dies gilt auch für ein Klageverfahren: Die Gerichte halten sich nicht an starre Quoten, sondern greifen in der Regel auf Sachverständigengutachten zurück und lassen die konkrete Situation von einem Fachmann beurteilen.

Was droht, wenn ein Mieter die Miete zu sehr mindert und es deshalb zu Mietrückständen kommt?

Reduziert der Mieter seine Zahlungen zu weitgehend, läuft er Gefahr, später eine Nachzahlung leisten zu müssen. Im schlimmsten Fall kann durch eine zu hohe Mietminderung sogar ein Mietrückstand auflaufen, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt. Als Alternative kann der Mieter eine Minderung für den Fall, dass die gesetzte Frist fruchtlos verstreicht, nur ankündigen. Darüber hinaus kann erklärt werden, dass die Miete wegen des Mangels nur unter Vorbehalt gezahlt werde. Hierdurch erkennt der Mieter weder an, den vollen Mietzins zu schulden, noch begibt er sich in die Gefahr einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Allerdings sollte sich der Mieter zuvor rechtlich beraten lassen, ob einzelne Ansprüche im Mietvertrag möglicherweise wirksam ausgeschlossen wurden.

Sollte ein Mieter bei Mängeln die Miete besser weiter vollständig, aber unter Vorbehalt zahlen? Oder kann er bedenkenlos die Miete mindern?

Hierauf kann es keine pauschale Antwort geben. Es kommt, wie so oft, auf den Einzelfall an. Zum einen kommt es entscheidend auf die Situation des Mieters an: Ist der Mangel so schwerwiegend, dass ein längeres Zuwarten nicht möglich ist, kann der Einbehalt eines Teils der Miete das einzige Druckmittel sein, den Vermieter zum Handeln zu bewegen. Andererseits kann die Zurückhaltung der Miete dazu führen, dass ein Zahlungsrückstand entsteht, auf dessen Grundlage der Vermieter dann eine Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht - ob diese Kündigung dann auch wirksam ist, ist jedoch eine andere Frage.

Vielen Dank für diese Informationen!

22.02.2013


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3 Kommentare

franton am 27.12.2018 21:18

Hallo,

Seid dem 26.12.18 ist unsere gaswasserterme defekt. Heute war der Monteur da und übergab uns eine schlechte Nachricht. Die Terme ist zu alt um sie zu reparieren es muss eine neue Heer. Das ganze wird wohl erst mitte bis Ende... mehr

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Immowelt-Redaktion am 28.12.2018 14:06

Hallo Franton,

besten Dank für Ihren Kommentar. Bevor Sie die Miete mindern, sollten Sie sich von einem Experten (Fachanwalt, Mieterbund) beraten lassen. Denn ungerechtfertigte Mietminderungen bergen die Gefahr, dass der Vermieter... mehr

anni53 am 12.03.2013 14:03

auch wir haben probleme mit dem vermieter, unser gasheizung ist schon sehr lange defekt. aber unsere vermieterin weiger sich permanent, die heizung in stand bringen zu lassen. wir haben nun schon über das zuständige amtsgericht bescheid... mehr

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Dr. Günter Timm am 12.03.2013 12:21

Die Ausführungen sind kurz und klar und geben eine gute Hilfe.

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