Bundestag beschließt neues Mietrecht

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Mietrechtsreform, Mietrecht, Mieterhöhung
Die Mietrechtsreform bringt nur wenig Vorteile für Mieter. Foto: Ralf Gosch/Fotolia

Die Bundesregierung hat eine Reform des Mietrechts beschlossen.

Diese sieht vor:
•    Dass die Mieten in Metropolen künftig weniger schnell steigen sollen.
•    Sich Mieter weniger gegen energetische Sanierungen wehren können.
•    Vermieter Mietnomaden schneller wieder los werden.
•    Es weniger Tricksereien bei Eigenbedarfskündigungen geben soll.

Während der Eigentümerverband "Haus und Grund" der Meinung ist, diese Reform sei ein „großer Schritt zu nachhaltigem Mietrecht“, meint der Deutsche Mieterbund: „Die beschlossenen Neuregelungen führen zu drastischen Mietrechtsverschlechterungen“ und fordert den Bundesrat auf, den Vermittlungsausschuss einzuschalten. Auf Initiative der Bundesländer könnte es bei der Reform, die nächstes Frühjahr in Kraft treten soll, dann noch Änderungen geben.

Tatsächlich sind einige der Neuregelungen eher vermieter-, andere aber auch mieterfreundlich. Vielfach wird jedoch kritisiert, dass sich einige der Regelungen zwar toll anhören, aber kaum praktische Relevanz haben dürften oder gar Mogelpackungen sind. Im Einzelnen:

Langsamer steigende Mieten

Bei bestehenden Mietverträgen können Vermieter künftig die Mieten oft nicht mehr so schnell erhöhen. Statt bis zu 20 Prozent Aufschlag innerhalb von drei Jahren sollen es künftig in manchen Fällen nur noch höchstens 15 Prozent sein. Das gilt aber nicht allgemein. Ob die 15-Prozent-Regelung gilt, soll Ländersache werden. Die Bundesländer können dann künftig selbst entscheiden, ob in bestimmten Städten mit hoher Nachfrage diese Kappung gilt. Unberührt von der Neuregelung bleiben allerdings Modernisierungsmieterhöhungen. Ein Vermieter kann weiterhin elf Prozent der Kosten einer energetischen Sanierung oder Wohnwertverbesserung auf die Jahresmiete aufschlagen und das auch dann, wenn er zusätzlich reguläre Mieterhöhungen von bis zu 15 Prozent innerhalb von drei Jahren tätigt. Auch bei neu abgeschlossenen Mietverträgen gibt es keine Kappungsgrenze – hier entscheiden weiterhin Angebot und Nachfrage den Mietpreis. Dies bedeutet: Auch wenn der Vormieter eine sehr günstige Miete zahlte, kann der Vermieter vom neuen Mieter eine Miete vereinbaren, die bis zu Obergrenze dessen geht, was gerade noch ortsüblich zulässig ist. Und die Obergrenze ist keineswegs die im Mietspiegel festgelegte. Laut Wirtschaftsstrafgesetz und BGH-Rechtsprechung kann ein Vermieter bei einer Neuvermietung sogar eine Miete verlangen, die mehr als 20 Prozent über der obersten Mietspiegelspanne liegt, sofern ihm der Mieter nicht nachweist, dass im Ort Wohnungsnot herrscht. Und Mietwucher liegt erst dann vor, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Obergrenze liegt. Neumieter haben von der Neuregelung also nichts.

Energetische Sanierungen: Keine Mietminderung

Neue Fenster, neue Heizung, Fassadendämmung: Das spart Energie ein, macht aber erst mal viel Dreck. Etwaige Beeinträchtigungen, die der Mieter während der Sanierungsphase zu erdulden hat, sollen künftig für einen Zeitraum von drei Monaten kein Grund mehr sein, die Miete zu mindern. Der Mieterbund kritisiert die Regelung, weil der Mieter weniger als 100 Prozent der versprochenen Leistung erhält, jedoch 100 Prozent bezahlen soll. Ferner sei die Höhe einer etwaigen Mietminderung im Verhältnis zu den Sanierungskosten so gering, dass sich deshalb kein vernünftiger Vermieter von seinem Sanierungsvorhaben abbringen ließe. Die Anforderungen, wie der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmieterhöhung wegen der energetischen Sanierung begründet, sollen gesenkt werden: Statt sehr konkreter Darlegungen sollen künftig anerkannte Pauschalwerte über die mögliche Energieeinsparung ausreichend sein. Dabei ist es unerheblich, ob die Einsparungen dann höher sind, als die Mieterhöhungssumme.

Schneller Mietnomaden kündigen

Bisher konnten Vermieter ihren Mietern wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn sie mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand waren oder bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete auflaufen ließen. Künftig soll auch eine nicht gezahlte Kaution ein Kündigungsgrund sein. Die Regelung soll bewirken, dass Vermieter Mietnomaden schneller wieder loswerden. Um die Räumung zu beschleunigen, soll es ein neues Instrument, die Sicherungsanordnung, geben. Dabei ordnet ein Richter auf Antrag des Vermieters an, dass der Mieter die säumige Summe hinterlegen soll. Tut er dies nicht, soll eine anschließende Räumungsverfügung möglich sein. Bei der Räumung selbst soll das so genannte Berliner Modell gesetzlich als Möglichkeit eingeführt werden. Dabei ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet, die Möbel extern einzulagern, sondern kann (zunächst) von seinem Mieterpfandrecht Gebrauch machen und die Gegenstände in der Wohnung belassen.

Eigenbedarf wegen Wohnungsumwandlung: Keine Tricksereien mehr möglich

Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt und die einzelnen Wohnungen werden veräußert, so können die neuen Eigentümer den Mietern mindestens drei Jahre lang – in manchen Gemeinden bis zu zehn Jahre lang – nicht wegen Eigenbedarf kündigen. Bisher wird diese Regelung bisweilen mit einem Trick, dem so genannten Münchner Modell, umgangen: Die neuen Eigentümer gründen gemeinschaftlich eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die das gesamte Gebäude erwirbt, die Wohnungen aber nicht umwandelt. Die GbR kündigt daraufhin für die einzelnen Gesellschafter die Mietwohnungen wegen Eigenbedarfs. Erst nach erfolgreicher Entmietung werden die Wohnungen dann in Wohneigentum umgewandelt. Mit dieser Trickserei soll künftig Schluss sein.

14.12.2012


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