Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – Dr. Christian Osthus vom IVD gibt Tipps

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Das neue Widerrufsrecht, das am 13. Juni 2014 in Kraft tritt, wirft bei vielen Immobilienmaklern noch einige Fragen auf. Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung beim Immobilienverband Deutschland (IVD), gibt einige wichtige Tipps und erläutert Fallbeispiele.

Widerruf, Widerrufsrecht, Widerrufsbelehrung, Foto: Marco Drux/fotolia.com
Das neue Widerrufsrecht wirkt sich auch auf Verträge über Dienstleistungen von Immobilienmaklern aus. Foto: Marco Drux/fotolia.com Foto: Marco Drux/fotolia.com

Ab dem 13. Juni 2014 gilt das „Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie“. Die Neuregelungen im Verbraucherrecht wirken sich auch auf die Arbeit der Makler aus: Verbraucher können Verträge über Dienstleistungen von Immobilienmaklern, die außerhalb von Geschäftsräumen oder über das Internet sowie per Telefon, E-Mail oder Brief geschlossen wurden, innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Der Makler muss daher seine Kunden schriftlich über ihr Widerrufsrecht belehren.
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Einige wichtige Hinweise, die Makler zusätzlich beachten sollten, gibt Dr. Christian Osthus vom IVD:

1. Tipp: Es kommt vor, dass E-Mails nicht ankommen oder im Spam landen. Zur Sicherheit lassen Sie sich vom Kunden bestätigen, dass er die Widerrufsbelehrung erhalten hat.

2. Tipp: Wenn Sie auf eine Anfrage Ihres Kunden reagieren, schicken Sie ihm zusätzlich eine Auftragsbestätigung. Fassen Sie darin noch einmal die wesentlichen Inhalte des Vertrags, wie die Provisionshöhe, sowie den Text der Widerrufsbelehrung und den Inhalt der Erklärung zum vorzeitigen Tätigwerden zusammen.

3. Tipp: Wenn Sie vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist mit Ihrer Dienstleistung beginnen wollen, sollten Sie den Kunden zusätzlich zur Widerrufsbelehrung um eine ausdrückliche Zustimmung bitten, die Ihnen erlaubt vorzeitig tätig zu werden. Der Kunde muss dabei davon in Kenntnis gesetzt werden, dass sein Widerrufsrecht erlischt, wenn Sie Ihre Dienstleistung vollständig erfüllt haben. Also der Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages erbracht wurde oder spätestens, wenn ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist.

Formulierungsvorschlag des IVD für die Erklärung zur sofortigen Tätigkeit:

Getrennte Erklärungen des Verbrauchers
„Ich verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der beauftragten Dienstleistung beginnen (§ 357 Abs. 8 BGB).
Ich stimme ausdrücklich zu, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Ausführung der beauftragten Dienstleistung beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufsrecht verliere (§ 356 Abs. 4 BGB).

Exkurs

Wann kommt ein Maklervertrag zustande?

Dr. Christian Osthus: Der Maklervertrag kommt zustande, wenn der Kunde den Makler beauftragt und der Makler den Auftrag annimmt. In der Theorie klingt dies einfach, in der Praxis ist nicht immer ganz klar, wann und ob ein Maklervertrag zustande gekommen ist, zumal es kein besonderes Formerfordernis gibt (Text oder Schriftform). Ein häufige Konstellation ist folgende: Der Interessent sieht ein Immobilienangebot mit einem eindeutigen Provisionsverlangen und schreibt dem Makler eine Nachricht mit der Bitte um weitere Informationen und etwa einen Besichtigungstermin. Der Makler antwortet dem Interessenten mit den gewünschten Informationen und nimmt dessen Auftrag, für ihn eine Dienstleistung zu erbringen, an. Der Maklervertrag zwischen Interessent und Makler ist zustande gekommen.

Widerrufsrecht bei Maklerverträgen – Fallbeispiele

1. Fall:  Widerruf nachdem Kauf- oder Mietvertrag bereits zustande gekommen sind

Der Interessent sieht ein Immobilienangebot mit Provisionsforderung im Internet und kontaktiert den Makler. Der Interessent wird ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht belehrt. Nach einer erfolgreichen Besichtigung teilt der Interessent dem Makler mit, dass er das Objekt kaufen oder mieten will. Einige Tage später unterschreibt der Kunde den Kauf- oder Mietvertrag und macht zeitgleich von seinem Widerrufsrecht gegenüber dem Makler Gebrauch.

Dr. Christian Osthus: Maklerverträge können innerhalb der Frist auch dann widerrufen werden, wenn der Makler seine Leistung – also in diesem Fall die Vermittlung eines Miet- oder Kaufvertrags – bereits erbracht hat. Damit der Makler seine Provision bekommt, ist es wichtig, dass der Kunde bereits vor Abschluss des Maklervertrags ausdrücklich zustimmt, dass der Makler noch vor Ende der Widerrufsfrist mit seiner Arbeit beginnen soll. Der Kunde muss dabei auch davon in Kenntnis gesetzt werden, dass er sein Widerrufsrecht verliert, wenn der Makler den Vertrag zum Teil oder vollständig erfüllt hat. Hat der Kunde in diesem Fall diesen Punkten zugestimmt und widerruft dann trotzdem, schuldet er dem Makler die Provision, da der Makler seine Dienstleistung  erfüllt hat und ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist.

2. Fall: Widerruf nachdem Makler Dienstleistung zum Teil erbracht hat

Der Makler hat seine Dienstleistung zum Teil erbracht und dem Interessenten beispielsweise die Verkäufer- oder Vermieterdaten übermittelt. Ein Kauf- oder Mietvertrag ist noch nicht zustande gekommen. Nun macht der Interessent von seinem Widerrufsrecht Gebrauch.

Dr. Christian Osthus: Normalerweise hat der Makler in diesem Fall keinen Anspruch auf eine Provision. Hat der Kunde aber vor Abschluss des Maklervertrags ausdrücklich zugestimmt, dass der Makler noch vor Ende der Widerrufsfrist mit seiner Arbeit beginnen soll und widerruft dann trotzdem, schuldet er dem Makler laut Gesetz einen Wertersatz für seine bis dahin geleistete Arbeit. Das klingt zunächst nicht schlecht, ist aber in der Praxis kaum umsetzbar. Denn der Wertersatz misst sich an der Gesamtleistung und diese ist beim Maklervertrag vom Erfolg abhängig. Eine Vergütung wird ja nur dann fällig, wenn der Makler erfolgreich einen Miet- oder Kaufvertrag vermittelt hat. Der Wertersatz dürfte für den Makler, wenn er einen zugesprochen bekommt, sehr gering ausfallen. Es sei denn, die Parteien haben vorher einen Aufwendungsersatz vereinbart.

3. Fall:  Kunde hat nach Besichtigung kein Interesse mehr an Objekt

Der Makler vereinbart mit einem Kunden während der Widerrufsfrist einen Besichtigungstermin. Der Kunde macht nach der Besichtigung vom Widerrufsrecht Gebrauch.

Dr. Christian Osthus: Hat der Kunde nach der Besichtigung kein Interesse mehr an der Immobilie, weil sie ihm zum Beispiel nicht gefällt, muss er gar nicht widerrufen. Der Makler bekommt dann – so wie bisher auch – keine Provision, weil auch kein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist.


4. Fall: Widerrufsbelehrung richtet sich an den, der Provision zahlt

Der Makler wird vom Vermieter oder Verkäufer beauftragt und wird auch von diesem  honoriert. Der Mieter oder Käufer muss keine Provision zahlen.

Dr. Christian Osthus: Ist die Immobilie für den Interessenten nicht provisionspflichtig, muss der Makler ihm auch keine Widerrufsbelehrung schicken. Allerdings muss der Makler in diesem Fall natürlich den Vermieter oder Verkäufer über sein Widerrufsrecht belehren.

5. Fall: Kein Widerrufsrecht für Mietverträge

Der Interessent möchte eine Wohnung mieten und bekommt den Mietvertrag nach Hause geschickt. Nachdem er den Mietvertrag unterzeichnet hat, will er nicht den Maklervertrag sondern den Mietvertrag widerrufen.

Dr. Christian Osthus: Für Mietverträge gilt nach wie vor kein Widerrufsrecht, sofern die Wohnung vor Vertragsschluss besichtigt wurde.

10.06.2014


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107 Kommentare

Daniel am 21.08.2016 15:03

Hallo,

folgende Konstellation:

Der Interessent kontaktiert den Makler über die Anzeige im Onlineportal und bekommt automatisch seine Wiederrufsbelehrung.

Der Besichtigungstermin findet nach einer Woche statt. Der Makler hat den... mehr

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Gundula Glas am 11.07.2016 10:59

wir haben eine etwas verzwickte Situation: wir wollen ein Grundstück kaufen. Der Verkäufer hat drei Makler beauftragt, aber mit keinem einen Maklervertrag abgeschlossen. Zudem waren auch noch alle drei Makler mit unterschiedlichen... mehr

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Immowelt-Redaktion am 11.07.2016 11:39

Sehr geehrte Frau Glas,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Es ist gesetzlich nicht geregelt, dass ein Maklervertrag schriftlich zustandekommen muss. Ein Maklervertrag kommt zustande, wenn der Immobilienverkäufer den Makler beauftragt... mehr

Immowelt-Redaktion am 14.03.2016 11:08

Sehr geehrter Herr Hoppe,

Immobilienmakler sind seit Juni 2014 verpflichtet, Verbraucher über ihr Widerrufsrecht zu informieren. Ein Maklervertrag kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen, in der Regel aber dann, wenn der... mehr

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